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消息！110平米房屋到手僅61平米，什么是套內建面，什么是公攤面積？如何影響買房
山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……
8月16日，法制日報發(fā)布的一篇報道使得備受爭議的公攤面積再次引發(fā)網友熱議，在“公攤”、“公攤系數”、“公攤率”、“套內建筑面積”等專業(yè)術語堆砌下，收房變成開盲盒，“取消公攤面積”的呼聲再起。
【資料圖】
什么是套內建筑面積？
提到公攤需要先搞清楚什么是建筑面積，什么叫套內建筑面積。
通俗來說，房屋的建筑面積包括套內建筑面積和分攤的建筑面積，套內建筑面積是業(yè)主專有的部分，也就是說，關上家門就是套內建筑面積。
根據法制日報報道，2018年4月，李黎（化名）全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。購房合同內容顯示：總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋，套內建筑面積為75.24平方米，公用分攤建筑面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。
然而2021年9月，準備收房的李黎傻眼了，推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現，實際套內僅有61平方米左右。
李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內建筑面積。
那么，什么是套內建筑面積？套內建筑面積，指的是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其是由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
因此，套內建筑面積包含套內墻體面積，同時一半的戶型外圍墻體面積也算在套內面積當中的。
什么是公攤面積？
報道顯示，李黎依法維權時，才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買?！?/p>
公攤面積由于業(yè)主無從測量、無從計算，因此廣受詬病。
那么，什么是公攤建筑面積？通俗來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。
因此，公攤建筑面積通常是指業(yè)主共同所有的，并非專有的部分。
因公攤引起的維權或法律案件是否多發(fā)？
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，因公攤引發(fā)的案子不多也不少，其實客觀來講，很多人不懂，所以很多人其實不知道自己的權益受損。
王玉臣指出，公攤說起來很簡單，但是在現實生活中公攤部分、公共部分（公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產生收益。而且，這種現象在很多的小區(qū)都是司空見慣的。
購房時如何識別公攤？
王玉臣表示，購買新房的時候，大部分買的都是期房，而且就算是現房，很多人對面積是不敏感的，如果不親自去算，購房人是很難分辨真假的。
王玉臣指出，對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個很簡單的辦法初步核實下。開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預測報告或實測報告的，可以從這個報告中查出要購買的房屋的相關面積數據，拿建筑面積減去套內的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。
取消公攤面積有沒有必要？
“取消公攤面積”的呼聲一直以來未曾停歇。
以今年兩會期間為例，據《人民日報》報道，全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權利。
洪洋提到，從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域屬于公攤面積，哪些區(qū)域不是，有沒有重復收費，也只能由開發(fā)商說了算。
為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。
此前，《半月談》亦曾發(fā)布評論文章指出，對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關乎公平。取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。
公攤是否可以取消？
那么，公攤是否可以直接取消？
王玉臣提到，公攤部分是客觀存在的，不存在客觀取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候，不以建筑面積對外銷售，以除去公攤面積后的套內建筑面積或套內使用面積進行銷售，這就可以有效避免相關的銷售欺詐。而且，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開透明，侵占公攤公共的問題勢必大大減少。
上述《半月談》評論文章則指出，應探索用套內面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產市場統(tǒng)計更科學，更真實地反映群眾現階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產稅征收創(chuàng)造更有利的條件，為政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數據參考。
官方是否提及取消公攤？
目前，官方未正面提及取消公攤。
不過，2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官網發(fā)布《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
這份征求意見稿文末附的起草說明中提到，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2019年9月10日，在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關于征求《住宅項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范意見的函。不過，第二次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的字樣。
3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布關于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知。通知顯示，根據住建部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎上修改完善并經專家審查通過。
澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見稿中，未再提及“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。
取消公攤面積對誰影響最大？
中原地產首席分析師張大偉分析指出，是否以套內計價對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
張大偉稱，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導致社區(qū)品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
對于購房者而言，張大偉稱，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對于現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
不計入公攤面積是否會導致房價上漲？
對于大眾而言，取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，無論是公攤面積計價還是套內面積計價，對購房者而言，只是計價方式有所改變，對總房價并不會產生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，公攤對房價的影響實乃無稽之談，公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產，本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買房，購買的不只是室內居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務。過去的筒子樓得房率（套內面積占比）很高，但配套設施少、公共服務差。現在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風也好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于取消公攤面積的議題，應該說值得關注，體現了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運作的導向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是可以算到房價上。
嚴躍進認為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。其認為，后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報，未來房企若是資金實力強，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔，這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協商、多論證，這樣才能形成一個公攤取舍意見的公約數。
不計算公攤面積會不會讓買過房的人資產縮水？
盤古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實非常高，雖然大家對房價過高一直詬病不已，但實際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會讓已經買房的人資產縮水。
江瀚表示，因為無論是公攤面積還是套內使用面積，這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響，對房地產的總價并不會有太大的變化。舉例來說，假設原來100平方米的房子售價在400萬元，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消計算公攤面積，房子總價值的總價其實變化不大，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以并不會影響大家的實際財富。
