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財(cái)政部發(fā)文規(guī)范國(guó)企拿地至今已有1個(gè)月，但從部分城市集中供地結(jié)果來(lái)看，地方城投仍在大舉拿地。

【資料圖】

10月以來(lái)，南京、廣州、天津等地陸續(xù)進(jìn)行第三批集中供地，從成交結(jié)果來(lái)看，城投及國(guó)企依然是拿地主力軍。

“地方城投仍在大舉拿地有兩方面原因，一是地方財(cái)政仍需城投拿地進(jìn)行輸血，化解地方在支出壓力下，無(wú)法以土地向金融機(jī)構(gòu)抵押融資的問(wèn)題；二是為了活躍土地市場(chǎng)氛圍，避免土地流拍。”IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。

地方城投仍是拿地主力軍

9月24日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。其中指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析，該政策意味著或?qū)⒔沟胤匠峭镀脚_(tái)進(jìn)入土拍市場(chǎng)兜底拿地，預(yù)計(jì)后續(xù)土拍中城投平臺(tái)的身影將會(huì)逐漸減少。

不過(guò)，該政策出臺(tái)已經(jīng)滿月，地方城投及國(guó)企拿地?zé)崆閰s并未減弱。

日前，南京進(jìn)行了第三批次集中供地出讓?zhuān)罱K成交31宗地塊，成交總價(jià)274.7億元，其中地方城建或城投公司拿地金額占比高達(dá)62.4%。

而10月10日廣州第三批集中供地共攬金479億元，成交地塊15宗，其中9宗被城投和地方國(guó)企競(jìng)得，拿地占比達(dá)60%。

“地方城投不是不能拿地，而是不能拿了不開(kāi)發(fā)。財(cái)政部通知是針對(duì)兜底拿地，純粹只兜底拿地并不開(kāi)發(fā)的城投會(huì)被限制?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者。

除去上述因素，一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，城投依然是拿地主力軍的原因還包括，如果土地成交規(guī)模下降，將導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少，提高地方負(fù)債率。

據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù)，2021年全年，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)41.47%。

“對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域，其對(duì)土地市場(chǎng)下滑容忍度或更高，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力不足以支撐市場(chǎng)信心的區(qū)域，容忍閾值或要相對(duì)小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說(shuō)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面未有明顯回暖、民企拿地信心尚未恢復(fù)的情況下，地方城投兜底拿地現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。

地方國(guó)資平臺(tái)拿地入市率僅9%

2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，部分房企資金面捉襟見(jiàn)肘，拿地計(jì)劃大幅縮減，大部分城市土地出讓金明顯下滑。

“土地出讓金是地方政府的重要財(cái)力來(lái)源，土地市場(chǎng)遇冷會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐恼曰痤A(yù)算收入帶來(lái)一定沖擊，導(dǎo)致部分高度依賴(lài)土地出讓收入的地方財(cái)政承壓?！甭?lián)合資信研究報(bào)告稱(chēng)。

在此情況下，通過(guò)地方城投來(lái)“兜底”土拍市場(chǎng)，可以在一定程度上提升市場(chǎng)信心，有利于平滑地方政府性基金收入波動(dòng)。 因此，地方城投公司拿地比例明顯上升。

根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至今年10月13日，22個(gè)重點(diǎn)城市“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3881宗，成交2999宗。其中地方國(guó)資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數(shù)46.1%；國(guó)央企拿地844宗，占總成交宗數(shù)28.1%，國(guó)央企和地方平臺(tái)累計(jì)拿地占比超過(guò)74.3%。

目前結(jié)束今年前3批次集中供地的城市共13個(gè)，總土地出讓金3888億元，地方國(guó)資平臺(tái)出資1941億元，拿地金額占比接近50%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方城投兜底拿地，實(shí)際上就是一個(gè)“走賬”的過(guò)程，對(duì)當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)和交易市場(chǎng)影響不大。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年集中供地的項(xiàng)目央國(guó)企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國(guó)資平臺(tái)拿地多為托底市場(chǎng)，整體入市率僅為9%。

“此次財(cái)政部規(guī)范國(guó)企拿地是為了防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，地方城投通過(guò)加杠桿大量兜底拿地，卻遲遲不開(kāi)發(fā)，將加大城投負(fù)債率，負(fù)債率過(guò)高后如出現(xiàn)資金問(wèn)題，對(duì)地方財(cái)政或?qū)⒃斐捎绊?，?duì)于后續(xù)土地開(kāi)發(fā)等也會(huì)帶來(lái)不利的因素。”上述分析師稱(chēng)。

不過(guò)，張波認(rèn)為，對(duì)于很多房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于底部的城市，即使限制地方城投拿地也不會(huì)導(dǎo)致民企拿地?cái)?shù)量增多，反而可能導(dǎo)致土地流拍率明顯提升，造成市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

“如果財(cái)政部政策效應(yīng)出現(xiàn)，在目前樓市尚未回暖、行業(yè)信心尚未修復(fù)以及行業(yè)流動(dòng)性普遍偏緊的情況下，土地市場(chǎng)擬出讓規(guī)?？赡軙?huì)大幅下挫。”柏文喜表示。