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房?jī)r(jià)下行和庫(kù)存增加背景下，“集中供地”已不符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”初心，此時(shí)做出調(diào)整，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

(資料圖片僅供參考)

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

市場(chǎng)急劇變化下，實(shí)施不到兩年的土地集中供應(yīng)制度，進(jìn)入調(diào)整和退出階段。

10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

記者發(fā)現(xiàn)，目前在江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)上已查閱不到該文件。一個(gè)多月前，作為22個(gè)熱點(diǎn)城市之一的長(zhǎng)沙，已率先在長(zhǎng)沙供地云官方發(fā)布通知稱，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介”，打響公開(kāi)取消集中供地第一槍。

國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房?jī)r(jià)下行和庫(kù)存增加背景下，“集中供地”已不符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”初心，此時(shí)做出調(diào)整，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。堅(jiān)持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜調(diào)整供地政策。

“集中供地需要企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)籌措大量資金，常態(tài)化供地則可以使企業(yè)拿地更加靈活。不過(guò)，當(dāng)下房企資金壓力和銷(xiāo)售壓力均較大，就算調(diào)整供地節(jié)奏，拿地仍會(huì)偏謹(jǐn)慎。”一位房企人士稱。

南昌長(zhǎng)沙調(diào)整集中供地

南昌、長(zhǎng)沙等調(diào)整“集中供地”背后，是持續(xù)低迷的土地市場(chǎng)交易情況。

10月11日，南昌第三批集中供地正式開(kāi)拍，共掛出22宗涉宅用地，其中12宗地塊因無(wú)人出價(jià)導(dǎo)致流拍，流拍率高達(dá)55%。成交的10宗地塊中1宗溢價(jià)成交，5宗底價(jià)成交，4宗“熔斷”轉(zhuǎn)線下?lián)u號(hào)，共攬金48.2億元。

南昌第二輪集中供地中雖然全場(chǎng)無(wú)流拍，但在土地出讓正式開(kāi)始前3天，南昌市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4宗終止出讓公告，原本計(jì)劃出讓的19宗地塊僅存一半不到，最終出讓的只有9宗地塊。雖然對(duì)于這10宗地官方解釋為“因故終止”，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)終止地塊出讓也是為了降低流拍率。

從拿地企業(yè)來(lái)看，在南昌前兩輪集中供地中，南昌本地國(guó)企累計(jì)拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價(jià)成交。第三輪集中供地中，全國(guó)性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，只剩下地方國(guó)企托底。

南昌一位房企人士稱，從2021年8月開(kāi)始，南昌樓市成交量明顯下滑，市場(chǎng)信心不足，客戶觀望程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷亦傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，房企拿地意愿較低。去年，南昌土地市場(chǎng)攬金184.6億元，創(chuàng)下6年新低。

接下來(lái)，2022年南昌還將進(jìn)行第四輪土地出讓?zhuān)吡髋穆氏峦恋厥袌?chǎng)熱度很可能進(jìn)一步降低。同時(shí)，南昌房?jī)r(jià)下行壓力越來(lái)越大，新房和二手房市場(chǎng)庫(kù)存都在增加。

數(shù)據(jù)顯示，南昌9月底待售二手房數(shù)量較1月初增加5000多套，這對(duì)于二手房月成交量不足2000套的城市而言，增加幅度已經(jīng)很大了。今年8月份，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，針對(duì)國(guó)內(nèi)28個(gè)城市3萬(wàn)個(gè)小區(qū)空置率水平進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示，南昌住房空置率名列第一，達(dá)到20%。

南昌土地交易低迷只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日22城整體供地完成率不足5成，其中長(zhǎng)春、重慶不足3成；成交表現(xiàn)整體趨冷，除一些熱點(diǎn)城市保持熱度外，底價(jià)成交成為土地拍賣(mài)市場(chǎng)主旋律。

尤其是第三批次集中供地中，16個(gè)城市的整體流拍撤牌率為11.3%，成交地塊中達(dá)上限地塊占比僅11.5%，底價(jià)成交占比達(dá)76%，均較第二批次供地下滑；同時(shí)，地方國(guó)資拿地金額占比高達(dá)53％，較首批次、二批次均提升超15個(gè)百分點(diǎn)。

由于大部分城市尚未完成供地，地方財(cái)政壓力下部分城市將供地批次增加至多次。9月21日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，將在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次（第四、五、六批次）的集中供地。這意味著，武漢其實(shí)是在變相由集中供地制恢復(fù)成常態(tài)化供地制度。

因地制宜調(diào)整供地政策是必要的

現(xiàn)下，靠地方城投“托底”拿地的路子也難以為繼。

10月13日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知提出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。其中的“國(guó)企購(gòu)地”指的就是地方城投國(guó)資平臺(tái)的參與，地方城投平臺(tái)公司拿地將受到限制。

在此前中指研究院統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目入市數(shù)據(jù)中， 2021年集中供地的項(xiàng)目中央企、國(guó)企所拿項(xiàng)目整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上；地方國(guó)資平臺(tái)拿地多為市場(chǎng)托底，整體入市率僅9%。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，在今年首批次、二批次集中供地中，長(zhǎng)沙地方城投平臺(tái)拿地金額占比分別為31%、54%；無(wú)錫城投公司拿地占比分別高達(dá)84%、55%。城投托底，左手倒右手的現(xiàn)象，似乎已經(jīng)成為各大城市集中供地中的常態(tài)。這顯然不符合集中供地政策推出的初衷。

集中供地政策誕生于2021年初，當(dāng)時(shí)這一政策與房地產(chǎn)融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理形成三大調(diào)控政策。政策出臺(tái)的目的很明確：加大開(kāi)發(fā)商拿地資金壓力，給土地市場(chǎng)降溫。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，集中供地屬于長(zhǎng)效機(jī)制，當(dāng)初推出背景是土地市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，成為房?jī)r(jià)上漲的主要原因，也成為資金大規(guī)模流入土地市場(chǎng)進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)并吸引大量資金進(jìn)入的主要原因，集中供地有利于化解地方土地財(cái)政依賴度問(wèn)題。

“但在市場(chǎng)下行時(shí)，集中供地確實(shí)會(huì)加大土地流拍，使得土地市場(chǎng)形勢(shì)更為低迷，也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于樓市未來(lái)預(yù)期更為悲觀，形成地價(jià)和房?jī)r(jià)的負(fù)反饋循環(huán)，地方土地財(cái)政受損。因此，階段性調(diào)整集中供地政策是必要的?！崩钣罴握f(shuō)。

對(duì)于調(diào)整方向，他建議增加土地出讓批次，每一批次供應(yīng)地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度、適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價(jià)和溢價(jià)率。同時(shí)，在需求端對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對(duì)已出讓地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開(kāi)發(fā)，以回補(bǔ)土地市場(chǎng)資金需求，促進(jìn)樓市和土地市場(chǎng)良性循環(huán)。

黃征學(xué)認(rèn)為，盡管從全國(guó)看土地市場(chǎng)熱度在下滑，但不同區(qū)域不同城市差異比較大。堅(jiān)持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜調(diào)整供地政策，但不應(yīng)該急于全部退出（集中供地）。