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天天觀察：野村：美國房地產(chǎn)市場衰退加劇
隨著美國購房者的償貸能力接近幾十年來的最低水平，在高利率壓制下，美國房價增長正在失速，房地產(chǎn)正成為美國經(jīng)濟最大的拖累，但野村證券認為還沒到最糟的時候，房地產(chǎn)還會繼續(xù)衰退。
野村證券在11月14日的報告中指出，高抵押貸款率正對房屋銷售構(gòu)成壓力，疲軟的住房銷量將進一步作用于房產(chǎn)價格和美國建筑業(yè)，這些都將加劇美國房地產(chǎn)的衰退。
【資料圖】
野村認為，從數(shù)據(jù)上來看，房屋銷售量和開工率已經(jīng)見頂，從今年二季度開始房地產(chǎn)市場已走向衰退，而房價的進一步下跌正在加深衰退。同時也表示，由于承銷標準的大大收緊和MBS市場風險管理框架的改善，出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的可能性很低。
房價下跌加深衰退
標普CoreLogic Case-Shiller數(shù)據(jù)顯示，全美房價漲幅已連續(xù)3個月放緩，今年7月至9月房價增速分別環(huán)比下降0.6%、1.0%和0.5%。野村指出，抵押貸款率的新高使得購房需求降低，也使房價增速放緩，并預測未來抵押貸款率或?qū)⑦M一步上升，使得衰退加劇，報告中寫道：
我們預計美聯(lián)儲將在2023年第二季度進一步加息，這將推升抵押貸款利率，會在較長時間對住房部門產(chǎn)生不利影響。
我們預測名義住房價格將從高點下跌10—15%，現(xiàn)有住房銷量將從當前水平下降15-20% ，達到年化36-39萬套的低點，相當于從2022年1月的峰值下降40-45%。
此外，由遠程工作帶來的購房需求將急劇減少，如果經(jīng)濟衰退比我們預期的更嚴重，那可能會進一步削弱購房需求。相反，如果長期貸款利率早于預期見頂也可能會刺激需求，讓房屋銷售回暖。
野村指出，2020年3月至2022年6月期間，美國房價上漲了42%，在抵押貸款利率于2022年第一季度急劇上升前，新購房者的月供相對于收入占比很低，因此即使在房價飆升的情況下也能負擔高房價，可隨著抵押貸款率創(chuàng)新高，一切都發(fā)生了巨大變化：
截至11月8日，30年期固定抵押貸款利率已從3.11%上升到7.08%，繼續(xù)維持高位。從歷史來看，低抵押貸款利率可以使購房者承受高房價，但這種情況已不再存在，新購房者的月度抵押貸款支付額占收入的比重已從16%的低點上升至最高點30%。
新屋開工數(shù)量降低，加劇衰退
野村在報告中指出，高房價和高抵押貸款利率導致住房需求持續(xù)疲軟，這將使新屋開工建設(shè)數(shù)量也隨之疲軟。由于住房庫存集中在新房和現(xiàn)房部分，這會進一步加劇房屋銷量下滑對新屋開工量的影響，報告稱：
從歷史上看，新房庫存的增加說明新屋開工量會降低。從2022年4月開始，基于新庫存的過剩及對收入和就業(yè)下降的預測，我們預計年化住房開工率將繼續(xù)下降。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，Months Of Inventory(MOI:市場上正在出售的房屋需要多長時間賣完)顯示，現(xiàn)在賣出新房所用時間正逐步上升并維持在高位，已于2008年金融危機時相似。
基于此，我們預測住房開工率可能會繼續(xù)走低，并且該趨勢會延續(xù)很久。
野村證券稱，新屋開工率是住宅投資的重要指標，因此，房屋開工率的走低也會拖累住宅投資，將成為GDP增長的阻力，報告指出：
2022年第二季度和第三季度，住宅投資已經(jīng)分別環(huán)比下降17.8%和26.4%，我們預計該趨勢將持續(xù)到2023年下半年。
此外，由于銷售增速已大幅放緩，中介費和所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的下降也可能會繼續(xù)拖累住宅投資。
伴隨著制造業(yè)增速放緩和消費者支出減少，住宅建設(shè)量的下滑將進一步成為GDP增長的阻力，這也與我們對2022年第四季度開始的經(jīng)濟衰退的預期一致。
根據(jù)11月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，美國10月份新屋建設(shè)數(shù)量繼續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，上月新屋開工總數(shù)年化為143萬戶，環(huán)比下降4.2%，前月的數(shù)據(jù)有所上修，獨戶住宅建造年率降至85.5萬戶，為2020年5月以來的最低水平。
衰退所帶來的系統(tǒng)性風險低
野村在報告中強調(diào)，盡管住房銷售急劇下降，但他們認為產(chǎn)生系統(tǒng)性風險的可能性很低。報告指出：
我們認為住房部門出現(xiàn)大面積違約和不良銷售的風險很小。隨著住宅投資的萎縮，住房部門的放緩可能會拖累國內(nèi)生產(chǎn)總值，但不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。與金融危機的情況不同，最近幾年，有購房意愿的人往往擁有更高的信用分數(shù)，他們更有可能鎖定固定的抵押貸款利率
從2005年開始的兩年時間，大約有12.9%的抵押貸款發(fā)放給了次級借款人（信用分數(shù)低于620 分）。但在2020年第三季度開始的兩年時間里，次級借款人在抵押貸款發(fā)放中的比例下降到2.0%。
此外，隨著承銷標準的大大收緊和MBS市場風險管理框架的改善，抵押貸款持有人普遍違約而導致出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的可能性很低。
同時野村也在報告中警告稱風險很小但依然存在，隨著房價漲幅的回落，近期首次購房者并不能依靠房價升值獲得大量的財富增長，并且這些購房者的首付往往也較少，因此有可能產(chǎn)生不良銷售。報告指出：
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)表明，2021年首次購房者的平均首付為7%，而重復購房者的首付為17%。因此，我們預測如果未來住房價格回調(diào)10-15%，可能會導致許多近期首付較少的購房者在抵押貸款上的欠款超過其房屋的價值。
考慮到這種房價下跌可能與失業(yè)同步發(fā)生， 可能會導致不良銷售（取消贖回權(quán)或賣空），從而增加房價的下行壓力。
然而，在2021年，首次購房者只占購房的26%。這代表了美國自住房屋總數(shù) 的1.9%，這表明這些最近的首次購房者可能是脆弱的，他們只占整個住房市場的一小部分。
