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熱點(diǎn)評！上海的豪宅，最近也有點(diǎn)撐不住
豪宅中介小哥一般不輕易發(fā)朋友圈
然而我朋友圈里差不多十幾位豪宅中介這幾天都齊刷刷轉(zhuǎn)發(fā)了這條，轉(zhuǎn)發(fā)語都差不離，還好最后聯(lián)系人換上了自己的
項(xiàng)目是真的厲害，不過讓我忍不住點(diǎn)進(jìn)去的是這個降價9000w，一降差點(diǎn)降掉1個小目標(biāo)，有生之年沒見過這個降法
(相關(guān)資料圖)
我跟這些小哥聊了一會，他們說一個多月以前華僑城蘇河灣的一套3.2億的豪宅，也是一降將近1個億
此外還有降價1100多w的西郊莊園
降價800多w的萬科翡翠濱江
聊的越來越多...就越來越發(fā)現(xiàn)，上海最近的豪宅市場似乎波動有點(diǎn)大
01
上海豪宅真實(shí)成交現(xiàn)狀
關(guān)于成交量的波動，每位豪宅小哥給我的反饋都不一樣
有的說現(xiàn)在挺好的，有的說持平，有的說差不多是去年同期的1/3，也就是少掉70%
其實(shí)這些可能更多是體感數(shù)據(jù)，從這兩年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看
2000w以上市場的成交量確實(shí)是少了，今年前10月比去年前10月， 減少了30%
當(dāng)然，今年四五月份比較特殊，但不同于消耗品需求，置業(yè)需求只會滯后，不會消失
這也是為什么今年解封后豪宅市場行情也大漲了一波，但現(xiàn)在看來整體市場依然后勁不足
而且更讓人關(guān)注的是趨勢
2000w以上的各總價段，成交趨勢基本 下行，不過市場本身就上下起伏，短期下行真的還好
就算是解封后首次顯現(xiàn)下滑也不是問題的關(guān)鍵
而是豪宅目前的掛牌量
上海豪宅市場從去年到今年的掛牌量近乎翻番
這里面不排除那種每年掛三四套，今年只掛一兩套的情況，但整體來看，今年的豪宅掛牌量幾乎比去年 翻一倍
像綠城黃浦灣，去年這時候掛牌房源量在12套左右，現(xiàn)在有30多套
還有世茂濱江花園、仁恒河濱城，今年的掛牌量都比較驚人
進(jìn)入9月掛牌瘋狂到什么程度，以往全網(wǎng)豪宅掛牌，都是個位數(shù)的新增，現(xiàn)在基本都是十套、二十套的掛
所以我們看到很多豪宅的掛牌率，比號稱上海最大的小區(qū)“上?？党恰睊炫坡蔬€要高
因?yàn)樯虾？党堑膾炫坡手挥?%左右，而現(xiàn)在上海豪宅的掛牌率， 之前我們同事做過統(tǒng)計(jì)
都從之前的百分之零點(diǎn)幾的掛牌率，跳至2%-3%，甚至5%
鏈家豪宅小哥還跟我分享了一個數(shù)字， 豪宅市場的房 客比差不多在10:1左右
也就是說，平均市場上10套豪宅才會有1個客戶
房源量翻番的情況下，那現(xiàn)在市場就是20:1的概率，這就是眼下豪宅市場的真實(shí)成交境況
也就是說，在成交套數(shù)減少、成交趨勢走低的情況下，掛牌量卻翻番，這也就意味著背后的成交流速可能要比我們想象中 艱難的多
02
所以現(xiàn)在的豪宅有降價么
在跟中介開啟這個話題之前，我先去統(tǒng)計(jì)了一下上海豪宅市場掛牌價
為什么不是成交價，因?yàn)楹勒W(wǎng)簽成交價存在做低，所以這個價格不能說明問題
掛牌價雖然高于成交價，但會參考周邊同等小區(qū)掛牌價，以及本小區(qū)過往真實(shí)成交價，而且前后環(huán)比數(shù)據(jù)，也可以讓我們看到市場波動、以及房東心態(tài)
所以我從內(nèi)環(huán)內(nèi)到外環(huán)外，隨機(jī)抽取了鏈家2000w-3000w、3000w-5000w、5000w+三個價段，42個豪宅小區(qū)作為樣本池
標(biāo)紅的部分都是近期掛牌均價下調(diào)的小區(qū)
前后有過連續(xù)掛牌的小區(qū)樣本一共是36個， 有17個樣本的掛牌均價在近5個月有下 調(diào)， 占比47.2%
也就是說 近半的豪宅小區(qū)在下調(diào)掛牌價
而且節(jié)奏鮮明， 6月-10月的5個月間，掛牌均價下行的小區(qū)個數(shù)分別為6、11、12、13、15，7月是數(shù)據(jù)上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，往后降價小區(qū)逐漸增多
那成交價呢
如果網(wǎng)簽價沒有參考意義，那真實(shí)的成交價除了業(yè)主本人以外，可能只有中介知道了
如果說其他問題，從不同中介那里會得到不同答案， 那關(guān)于成交價下跌這件事，幾乎所有豪宅中介給我的都是肯定回答
這里的下跌不是跟十年前這種的比，而且豪宅定價邏輯不同
湯臣一品前后排兩棟樓，相差不到10米，都是一線看江，但是前排30w+/平，后排20w+/平
所以這里的對比邏輯是， 同一 個 小區(qū)、 同一種 戶型、差不多 裝修水平，前后兩套成交的真實(shí)總價
如果這樣的數(shù)據(jù)也有變化，這就是市場在時間維度變化的最有力證明
? 仁恒濱江園，一套327平戶型最近成交價在4700w，而去年這個時候也成交了一套同戶型的，成交價5300w左右
? 財(cái)富海景花園，一套非前排200平左右的戶型，幾個月前的成交價4000w+，最近一次成交價3400w，降價15個點(diǎn)
? 同樣的幅度也出現(xiàn)在了2套世茂濱江花園，其中一套降幅更是高達(dá)10個點(diǎn)，5000w的房子降價500w
這些近期案例里都是5-10個點(diǎn)的下浮
一 般情況下的豪宅降幅都是怎樣的
2000w左右，20w-30w； 5000w左右，50w-60w； 7000w-8000w，一般都是按照100w-200w降，所以降幅都在1個點(diǎn)左右
而這個5-10個點(diǎn)的降法往年也有，誰還沒個急用錢的時候，尤其是那種高總價不動產(chǎn)，賣出-套現(xiàn)-救急，是幾乎年年都有的事
一位老中介跟我說，今年的不同在于這樣的業(yè)主 從以往百分之零點(diǎn)幾的存在，變成了現(xiàn)在10%的存在
1/10的人群意味著這不是降價個案，而是一個降價群體
這個占比對于一個從業(yè)6年的豪宅中介來說是從未見過，就算是2019年、2020年也沒見過
從1個點(diǎn)，到5個點(diǎn)，就是豪宅市場的真實(shí)降價幅度
從百分之零點(diǎn)幾，變成了10%，就是此刻豪宅房東的現(xiàn)狀
所以難得一見的，我看到連翠湖五集都...
之前就算是2樓，也沒有低于30w/平歷史成交價的，現(xiàn)在一套3樓的房子，掛牌均價28w/平，如果談還能談到25w/平
要知道豪宅樓層越高越貴，300多平的戶型，現(xiàn)在7000多w就能賣，這個價格相比以往無法想象
所以如果連翠湖都開始降價，那豪宅市場的程度可想而知
而且按照10:1的房客比來看， 高端置業(yè)人群本身 數(shù)量有限
尤其如果降5-6個點(diǎn)這種降價幾百萬的房東，他們要的不僅是高端置業(yè)人群，最好還得是全款客戶 ，那這就更是萬里挑一了
所以豪宅市場就跟眼下這天氣一樣，很冷
03
為什么會突然這樣
要知道豪宅的房價幾乎沒真正降過
舉個例子，今年3月中糧天悅壹號18w/平， 到7月疫情解封的時候已經(jīng)是23w/平，有房東 9月掛牌25w/平，中間有客戶出24w/平，房東不賣
現(xiàn)在房東又降回22w/平，但這對房東來說還是沒降的，只是說沒在最高點(diǎn)賣出去
但是現(xiàn)在就不一樣了，整整十個點(diǎn)的降幅，幾乎將過去一整年的漲幅都真真實(shí)實(shí)的 跌了回去
如果降價這件事有什么時間點(diǎn)的話，7月是掛牌數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
而從中介體感上的數(shù)據(jù)，還有前面的成交套數(shù)數(shù)據(jù)來看，市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
應(yīng)該是在9月中下旬前后
為什么是這個時間點(diǎn)
背后有幾個因素值得考量
首先，解封后6-9月一直在消化市場需求，消化完后會自然回落
其次，從9月下旬開始進(jìn)入10月新盤批量入市，高端二手市場的部分客戶也被新盤吸引，提前兩個月開始降價，7月掛牌價的轉(zhuǎn)折時間點(diǎn)也能對應(yīng)上
具體到房東身上的原因也發(fā)生了變化
今年以前豪宅降價的場景無非就兩種情況
一種是著急用錢，公司這邊炸了，著急用錢
還有一種就是ta已經(jīng)買好房子了，馬上就要到過戶時間了，ta必須盡快把房子賣掉
今年這些場景之外，還要外加一個很重要因素，就是 對市場猶豫不定的豪宅持有者
不過 對于更多的買房人來說 ，豪宅市場的這輪波動意味什么
很多時候豪宅市場更像是市場風(fēng)向標(biāo)
而這可能才是今天這篇文字真正有寒氣的地方
豪宅市場一般先于市場漲幅而漲，也先于市場下行時抽身，這背后是高凈值人群對市場的預(yù)判，也有資本流動方向的暗示
所以豪宅市場目前現(xiàn)狀對我們來說意味什么
是市場行情繼續(xù)遇冷，還是市場提前筑底
這些才是更值得我們在看完豪宅市場后值得思考的問題，而我還沒有更好的答案
也歡迎各位小伙伴評論區(qū)留言分享你的看法
04
以往寫到這的時候都要開始給建議了
但今天說的豪宅都是動輒三千萬起的房子，就不輕易給建議
只是說，如果你想置換，同時打新分?jǐn)?shù)不夠，那么你不妨看看，去自己最喜歡的二手盤看看有沒有機(jī)會
