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天天觀察：地產(chǎn)又熱了？賣紐扣和水管的實業(yè)家，成拿地的“隱藏大佬”
本文由無冕財經(jīng)原創(chuàng)發(fā)布
作者：陳欣苗
編輯：陳澗
【資料圖】
設(shè)計：嵐昇
眼看著地產(chǎn)大佬們艱難翻身，又一浙系民營老板動起來了。
這次是實業(yè)干了好多年的章卡鵬。他旗下的偉星置業(yè)（下稱“偉星”）突然成了土拍市場的“黑馬”，2021年-2022年，在長三角的合肥、臨海、南京等城市拿了39塊地，豪擲460多億元，羨煞一眾民企。
提起“偉星”這兩個字，外界的印象更多是賣紐扣、賣建材水管。被稱為“紐扣俠”的章卡鵬，靠著一毛五一粒的紐扣，一年能賣超90億粒，掙4個億出頭，但在干地產(chǎn)方面，卻是籍籍無名。
實業(yè)干得好好的，怎么盯上地產(chǎn)了呢？
拿地“黑馬”
眾多民企艱難度日之際，偉星卻在土地市場“殺瘋”了。
比如在去年土拍熱度較高的合肥，偉星積極參拍，一至四批均有收獲。
合肥第二批集中供地中，38宗地開拍，中海、龍湖分別報名了13、12宗，偉星緊隨其后，報名了8宗。
同年三批次中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發(fā)商，以15%溢價率及滿分競品質(zhì)，摘下合肥肥西區(qū)一宗地。四批次中，偉星斥資35.2億拿下熱門地塊濱湖BK202208地塊、政務(wù)SS202215地塊，前者意向房企達14家，包括建發(fā)、招商、華潤、中海、龍湖、保利等知名房企。
據(jù)無冕財經(jīng)研究員統(tǒng)計，2022年，僅是在合肥，偉星就拿了10宗地，拿地金額達102.03億元。
2022年全年，偉星妥妥成為拿地“黑馬”。據(jù)官方披露，去年公司新增土地20塊，拿地總投入約243億元。
▲偉星2022年拿地情況，無冕財經(jīng)制圖。
在克而瑞2022年房企拿地榜單上，偉星房產(chǎn)排在新增土地貨值榜第19位，同比上升了36個位次，排在它前面的，僅有濱江、龍湖、中信泰富三家民企。
如果算上官方披露的2021年拿地數(shù)據(jù)，2021年、2022年這兩年，偉星的拿地金額高達468億元，相比2021年225億元拿地投入，大增127.4%。
不僅如此，多數(shù)房企區(qū)域收縮之際，偉星卻在外拓，新進杭州、武漢、南京、寧波等城市。且在南京“一鳴驚人”，以45億元拿下兩宗地，這一拿地金額在中指研究院發(fā)布的去年南京拿地房企排行中位列第三，前兩名均是國企。
由此可見，盡管近兩年房地產(chǎn)環(huán)境急劇下滑，但偉星逆勢擴張之心日盛。
銷售表現(xiàn)也是逆勢增長。據(jù)克而瑞，2022年偉星房產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益銷售額323.6億元，排名42位，同比仍增長18.19%：僅在合肥，權(quán)益銷售額便達109.98億元，位列權(quán)益銷售榜單第一，占總權(quán)益銷售額約34%。
從目標(biāo)的制定上看，偉星發(fā)展房地產(chǎn)的意愿仍舊很強。
據(jù)官微“偉星房產(chǎn)”，2022年初經(jīng)營工作會議強調(diào)，要“通過三至五年的努力，計劃實現(xiàn)500億-900億元的銷售規(guī)模”。
何以逆勢擴張？
兩年砸下400多億，偉星為什么這么猛？放在仍在底部徘徊的房地產(chǎn)市場，著實令人費解。
但梳理偉星布局房地產(chǎn)的邏輯，以及對行業(yè)的認知，可窺見一二。
偉星早在1993年便進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但規(guī)模一直不大，走的是區(qū)域深耕的路線，打法歸結(jié)起來是：集中在少數(shù)熟悉的城市開發(fā)房地產(chǎn)，逐漸占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?，成為“地頭蛇”的存在，再逐步向周邊城市擴張。
很長一段時間里，安徽的蕪湖、馬鞍山，以及浙江的臨海，是偉星的主戰(zhàn)場。據(jù)“偉星房產(chǎn)”披露，在這三個地方，偉星都排在頭部，2021年，這三個地方的市占率達到30%、28%、54%。
蕪湖是典型，它被戲稱為“偉星市”。偉星進入蕪湖已經(jīng)20年出頭，累計銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內(nèi)唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。
據(jù)克而瑞，2021年蕪湖項目銷售金額TOP10排行榜中，偉星上榜6盤，總成交額超115億元。
“‘強龍難斗地頭蛇’，外地房企或多或少受到了本地偉星的‘打壓’。即便單價高于周邊10%，客戶寧愿選擇偉星小面積段裝修產(chǎn)品，也不愿選擇其他開發(fā)商低單價大面積戶型。”克而瑞在一篇調(diào)研報告中指出。
偉星在蕪湖當(dāng)?shù)氐挠绊懥梢娨话摺?/p>
▲2022年3月偉星以15.64億競得蕪湖一地塊（2207號宗地），圖片來自 “偉星房產(chǎn)”。
但這種打法的局限是，單一市場容量有限，到一定程度就面臨外拓的壓力，偉星同樣如此。2020年開始，其就定下了向周邊城市發(fā)展的思路。
重點是，“向合肥和長三角城市群拓展，同時關(guān)注當(dāng)下市場相對不火的中部省會城市”，官微“偉星房產(chǎn)”發(fā)布的一篇2021年度經(jīng)營工作會議上這樣描述。
可以說是“幸運”，這期間碰上房地產(chǎn)暴雷，偉星直接抓住機會逆勢擴張。
在合肥市場大手筆拿地就是證明。這個城市本就是偉星外拓的重點，但同樣是各大全國性房企熱衷之地，2021年前，偉星鮮少有拿地的機會。但在2021年-2022年，偉星卻在此地接連拿地，兩年總斥資高達約179億。
此外，對于偉星這類房企來說，過往步子沒有邁得太大，環(huán)境的變化對其打擊反而不大，大多數(shù)房企看到的是危機，但在偉星眼里，機會來了。
“今年（2022年）的形勢確實從未遇到過，但偉星認為從大勢來看，房地產(chǎn)在未來還是有比較大的發(fā)展空間，現(xiàn)階段的調(diào)整不能代表整個行業(yè)走弱?！眰バ欠慨a(chǎn)負責(zé)人在接受媒體采訪時如此表示。
實業(yè)家豪賭地產(chǎn)
背后還有個干實業(yè)的“爸爸”，偉星撒錢的底氣也有了。
偉星的母公司是偉星集團（全稱“偉星集團有限公司”），實控人是實業(yè)家章卡鵬。
在章卡鵬的帶領(lǐng)下，偉星集團以紐扣起家，業(yè)務(wù)版圖涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資等領(lǐng)域，并擁有兩家上市公司偉星股份和偉星新材（002372.SZ）。
這兩家上市公司在各自細分領(lǐng)域均處于頭部位置。
偉星股份是國內(nèi)輔料龍頭，主要產(chǎn)品是紐扣、拉鏈，偉星新材則是管材行業(yè)零售的頭部企業(yè)，應(yīng)用于建筑內(nèi)冷熱給排水場景的PPR管是主要產(chǎn)品。
且不同于房企，兩家公司經(jīng)營相對穩(wěn)健，負債率極低、盈利能力強：負債率在20%-30%的水平，毛利率區(qū)間是38%-40%，而且現(xiàn)金流優(yōu)秀，比如偉星新材，2019年-2021年凈現(xiàn)比（經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額與凈利潤的比率）由91%增長至130%，足見其現(xiàn)金流充裕。
▲偉星股份、偉星新材近年來業(yè)績，無冕財經(jīng)制圖。
截至1月15日收盤，偉星股份和偉星新材總市值達486.12億元。
在外界看來，兩家公司也為偉星集團做地產(chǎn)提供“輸血”的可能，比如股權(quán)質(zhì)押融資。
譬如去年7月12日，偉星新材公告披露，公司股東偉星集團、臨海彗星分別質(zhì)押其2905萬股、1850萬股，質(zhì)權(quán)人為中國農(nóng)業(yè)銀行臨海支行，資金用途是 “經(jīng)營”。
截至上述公告日，偉星集團已累計質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。
此外，無冕財經(jīng)研究員發(fā)現(xiàn)，偉星集團旗下還有不少投資公司，并投資了多家企業(yè)，領(lǐng)域涵蓋科技、建材、能源、裝備等，尤以科技企業(yè)居多。
這或也是偉星集團地產(chǎn)板塊的“金主”。
企查查數(shù)據(jù)顯示，偉星集團對外投資企業(yè)中關(guān)聯(lián)的資本包括TCL資本、金研資本、浙江股權(quán)交易中心等；還有自己的創(chuàng)投公司偉星創(chuàng)投（全稱“浙江偉星創(chuàng)業(yè)投資有限公司”），主要投資浙江臨海市新興特色產(chǎn)業(yè)和高科技中小企業(yè)，目前投了6個企業(yè)。
比如偉星集團分別持股41.97%、28.92%的寧波梅山保稅港區(qū)星棋道和股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、寧波東鵬偉創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），出資額分別為25.02億元、19.02億元，均屬TCL資本。
單是這兩家企業(yè)的被投資企業(yè)就有18家，包含金宇生物技術(shù)股份有限公司、杭州中欣晶圓半導(dǎo)體股份有限公司、廣州廣鋼氣體能源股份有限公司等。
▲寧波東鵬偉創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）部分對外投資企業(yè)，圖片來自企查查。
而從“一盤棋”的角度看，地產(chǎn)板塊對整個偉星集團而言舉足輕重。
結(jié)合官方披露的2021年地產(chǎn)板塊營收數(shù)據(jù)，以及兩家上市公司偉星股份和偉星新材的財報，2021年，地產(chǎn)板塊281.6億元的營收，是兩家公司年內(nèi)總營收97.66億的2.88倍。
而據(jù)全國工商聯(lián)發(fā)布的2022中國民營企業(yè)500強榜單，排在第280位的偉星集團2021年總營收是403.52億元，照此算，地產(chǎn)板塊就貢獻了大概一半的營收。
不過，機會和風(fēng)險相隨。一下子拿了這么多地，偉星豪賭地產(chǎn)的意味明顯，能否順利開發(fā)、變現(xiàn)，是其后續(xù)需要向外界證明的關(guān)鍵。
