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青島共有產(chǎn)權(quán)房交房難，只是部分城投公司缺錢的冰山一角
針對青島部分共有產(chǎn)權(quán)房無法交付一事，2月2日晚間，“青島城陽市政投資集團”微信公眾號發(fā)布“關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房情況的聲明”，對公司下屬子公司青島家安運營管理有限公司未及時付款導致個別共有產(chǎn)權(quán)購房人延遲收房深表歉意。
聲明稱，現(xiàn)已經(jīng)安排資金付款，于今天將48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以到開發(fā)商處辦理收房手續(xù)。
(資料圖片)
青島城陽市政投資集團表示，目前公司經(jīng)營穩(wěn)健，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，從未出現(xiàn)過債務(wù)逾期等問題，債務(wù)風險可控，經(jīng)營呈穩(wěn)健上升態(tài)勢。
然而事實確實如此嗎？青島共有產(chǎn)權(quán)房無法交付的冰山一角，讓大家的視線再度轉(zhuǎn)向近兩年在土地市場上異?；钴S的地方城投平臺。
“缺錢”的城投公司
2022年12月，有青島匿名市民在區(qū)長信箱里留言，直指青島城陽某共有產(chǎn)權(quán)項目不交房。據(jù)該市民介紹，其在兩年前購買城陽舜山府項目一套房源，作為來青創(chuàng)業(yè)者，與青島家安運營管理有限公司簽署共有產(chǎn)權(quán)合同，已支付首付款150萬元并于2021年4月網(wǎng)簽，青島家安運營管理有限公司需出資76萬元。但由于遲遲沒有打款，新房無法交付。該市民聯(lián)系到城陽市政投資集團，給出的答復(fù)是“沒錢”。
輾轉(zhuǎn)多個部門后，2023年1月4日，城陽市政投資集團表示“現(xiàn)正在積極籌措資金解決付款問題”。
有當?shù)胤科笕耸肯蛩{鯨財經(jīng)透露，沒交房確實是因為城投公司沒給錢，根據(jù)當?shù)厝瞬虐簿诱?，城陽舜山府項目一共涉及四家城投公司，目前其他三家尚未出現(xiàn)問題。
據(jù)了解，2020年3月，青島市城陽區(qū)出臺聚集人才的六條舉措，其中針對人才“買房難”“買房貴”的難點，將不同層次的人才購房者與區(qū)屬國有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例進行劃分，由區(qū)屬國有企業(yè)墊付或贈予30%房款。按最初的設(shè)想，該政策將持續(xù)至2023年3月。據(jù)媒體報道，共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，讓城陽區(qū)的樓市快速回暖，一度成為青島樓市最火爆的區(qū)域。
青島共有產(chǎn)權(quán)房無法交付并非孤例，近一年來，在領(lǐng)導留言板上，深圳、青島、鄭州、保定等多地的購房者反饋，其通過人才引進政策申請的共有產(chǎn)權(quán)房，以及公租房、廉租房等民生保障性住房，均出現(xiàn)了房屋質(zhì)量差、延遲交房、無法交房、樓盤停工，甚至是爛尾的情況。
土地小年里的大贏家
城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡稱，是全國各大城市政府投資融資平臺。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從2021年第二輪集中供地開始，各地城投公司開始涌現(xiàn)，在土地市場頻頻托底。2022年，土地投資低迷情緒貫穿全年，房企拿地金額同比腰斬，房企投資意愿降至5年以來最低，近4成企業(yè)全年投資處于暫停狀態(tài)，但城投公司在這樣的土地“小年”卻表現(xiàn)異常積極。
克而瑞統(tǒng)計顯示，2022年城投參與拿地金額、建面、幅數(shù)占比分別達到46%、58%和55%，較2021年分別增加15pts、20pts、14pts。另一方面，就各批次城投占比而言，2022年呈現(xiàn)逐輪遞增走勢，到第四、第五批次，幾乎僅有城投在拿地，托底比例高達80%以上。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對藍鯨財經(jīng)表示，經(jīng)濟下行和疫情影響導致地方財政財政吃緊，城投公司作為地方政府平臺公司不得不進入土地市場大舉拿地來融資輸血土地財政，但是也耗盡了城投公司的信用空間并導致其難以再向金融機構(gòu)借貸，再加上城投公司本身的現(xiàn)金流一般都不好，這自然就導致了承擔共有產(chǎn)權(quán)房投資與運營職責的城投公司沒錢支付已經(jīng)達到交房條件的共有產(chǎn)權(quán)房，引發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房無法交付的問題。
但更嚴重的是，對于絕大多數(shù)沒有房地產(chǎn)開發(fā)能力的城投公司來說，大舉拿地之后如何開發(fā)，將是更嚴峻的問題。
一般來說，城投公司主要分兩類，一類有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能力，拿地后能獨立開發(fā)或合作開發(fā)；另外一類則更像是地方的平臺公司，本身并無商品樓盤獨立開發(fā)經(jīng)驗，因此拿地后往往都要找房企合作開發(fā)，如果沒有提前找好合作企業(yè)，那么就可能面臨比較長的開發(fā)周期。
“對于沒有開發(fā)能力的城投公司來說，最理想的狀態(tài)是引入房企合作開發(fā)，以實現(xiàn)去化換回現(xiàn)金流來填補土地抵押貸款的‘坑’”，柏文喜表示，若是在市場不好的情況下，這些地塊則有可能長期“砸”在城投公司手里。
