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觀速訊丨購房者扎堆還款施壓銀行，存量房貸利率下調空間多大？
文｜《財經》記者 唐郡 嚴沁雯
(資料圖)
編輯｜張威 袁滿
“以前排隊等放款，現在排隊等還款?！?/p>
汪蘭于2021年上半年購入人生的第一套房。彼時，她從某大行申請了約100萬元的房貸，排隊放款等了近半年。如今，想提前還貸也要排隊。汪蘭表示， 她現在申請?zhí)崆斑€貸需要等待約兩個月時間。與之形成鮮明對比的是，目前申請首套房貸最快約兩周即可放款。
2022年下半年以來，各大社交平臺上關于“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊辦理業(yè)務，購房者遇到的銀行要求包括但不限于“需支付違約金”“提高最低還款金額”“限制還款次數”等。近期，以上討論更是頻上熱搜。
據《財經》記者了解，購房者申請?zhí)崆斑€貸的原因包括換房、降低家庭杠桿等，其中一個被普遍提及的原因是 部分存量房貸利率較高，而理財收益率卻逐年走低。在受訪者中，不乏房貸利率在5%以上的購房者，而當前中低風險的理財產品收益率普遍在4%以下。
央行數據顯示，2017年三季度至2022年一季度，個人住房貸款加權平均利率持續(xù)高于5%，而2022年12月新發(fā)放個人住房貸款平均利率為4.26%，為有統計以來最低水平。
據一位購房者估算，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息， 如果提前還款50萬，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息。
對于銀行而言，房貸是提供穩(wěn)定現金流收入的優(yōu)質資產，提前還房貸能夠加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失了未來較高的利率收益。多位受訪者表示，近 期房地產銷售低迷本就令房貸增長乏力，部分購房者扎堆還款也讓銀行倍感增長壓力，不得不對提前還款進行額度控制。據《財經》記者了解，部分銀行提前還款預約時間已經排到了6月。
在此情形下，有專家建議調整存量按揭貸款利率，降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉貸”等問題。招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取利率打折等優(yōu)惠措施。
對此，招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示了擔憂，近年來銀行業(yè)息差明顯收窄，2022年前三季度，部分大行營收已經零增長，面臨著較大的經營壓力，“當前銀行再度下調存量按揭貸款利率的可能性不高”。
放貸等兩周，還貸等半年
“銀行說我前面大概有300人在排隊，預計要到今年5月才能還?！?/p>
在上海一家外資銀行工作的周悅對《財經》記者表示， 2022年底，她計劃將老家成都的房子賣掉置換上海新房，結果光是提前還貸就讓她等半年。
周悅的房貸在某國有大行的成都分支行，此前她的朋友也因為換房在該行申請了提前還貸，排了一個多月后成功還款。她申請時間晚了一點，還款額度竟愈發(fā)緊張?！笆謾C銀行App顯示沒有額度，問個貸經理什么都說不確定，只能等?！?/p>
1月18日，趁著春節(jié)假期，周悅親自去線下網點提交申請。“很敷衍，電腦都沒開，就喊我們填了一張紙，拿夾子一夾?！敝軔偢嬖V《財經》記者，現場來提前還貸的人排起了長隊，銀行工作人員讓他們挨個填寫紙質申請材料?！拔以谀抢锏炔畈欢?0分鐘，來還貸款的都是跟我們一樣，統一先排隊?！敝軔傉f。
另有購房者告訴《財經》記者， 2022年初其曾通過所貸款銀行App在線上辦理提前還款業(yè)務，當時并不需要排隊且當日即通過；而在2023年1月初，該行App顯示2月預約額度已滿。更有購房者于近日表示，其房貸所在銀行已經關閉線上提前還款入口，客服反饋系統更新暫無法受理。
據《財經》記者了解，購房者若想提前還貸，面臨不同的情況。其中，反映排隊時間較長的大部分為國有大行的房貸客戶。上海地區(qū)有購房者表示，其在某大行申請?zhí)崆斑€貸已經排到5月；江蘇地區(qū)有購房者則提到，其在另一大行提前還款的預約時間已經推至6月。
《財經》記者以購房者身份咨詢某股份行上海地區(qū)貸后服務中心，據工作人員反饋，近期咨詢提前還貸的客戶“的確有點多”，同時其表示，辦理業(yè)務需提前一個月預約，具體等待時間未知。對于還貸已滿12個月的客戶來說，無需支付違約金。同時該行要求提前還款最低金額為5萬元。
“一般總行會下發(fā)一定的還款額度，然后我們根據客戶提前還款情況進行登記，相當于全國一起搶額度，額度滿了只能往后推?！蹦硣写笮匈J款經理表示。
不過，并非所有銀行申請辦理提前還貸都需要排隊。 華南地區(qū)某股份行支行貸款經理表示，在該行提前還貸的情況與往常對比沒有太大區(qū)別，咨詢的人較多，但并未有太多人進行預約。另有購房者表示，在某股份行App可直接申請?zhí)崆斑€貸。
與之相對，近期銀行發(fā)放房貸的速度超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購房者告訴《財經》記者，他從辦理房產抵押到銀行放款，只用了不到兩周。
在業(yè)內人士看來，當前出現“提前還貸熱”， 一方面是由于房貸利率下行，此前房貸利率較高的業(yè)主希望通過此種方式減少利息支出；另一方面，部分業(yè)主有金額較大“閑錢”，又缺乏理想的資產配置。
據一位購房者估算，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息；如果只縮短還款期限，不改變月供金額，將節(jié)省超70萬元利息。
某社交平臺的理財討論群組中，有投資者發(fā)起了一項投票，在“提前還房貸”和“繼續(xù)買理財”兩大選項中，169人選擇了“提前還房貸”，占比達95%。
汪蘭告訴《財經》記者，自幾十萬的理財產品到期后一直未找到合適的投資標的，提前將一部分房貸還清的想法隨之出現：“理財怕虧損，存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少，提前還款節(jié)省的利息就當理財了?！?/p>
但從銀行角度看來，客戶“扎堆”申請?zhí)崆斑€貸似乎意味著不小壓力。“提前還貸會導致我們貸款余額下跌，因為還掉一筆，我們的余額就下降一筆。但銀行考核的主要是凈增，如果一邊有提前還款，那么另一邊房貸投放的壓力就大了?！币还煞菪匈J款經理對《財經》記者坦言。
有銀行業(yè)人士指出： “房貸對銀行來說是優(yōu)質資產之一，少數業(yè)主選擇提前還房貸對銀行來說可以提前收回本金，拓展信貸空間；但對部分銀行來說，短期內找到類似優(yōu)質資產并非易事。”
市場期待存量房貸利率下調
部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的重要原因。董希淼對《財經》記者表示， 2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。
另一方面，2022年三季度以來，央行放松了對首套房貸利率全國下限的要求，并建立了利率下限掛鉤房價的動態(tài)調整機制，新發(fā)放的首套房貸利率進一步下探。近期，鄭州等地首套房貸利率先后突破全國利率下限4.1%。據《財經》記者不完全統計，當前有20多個城市的首套房貸利率進入“3”時代。
在此情況下，部分專業(yè)人士建議下調存量房貸利率。
“當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視?！倍ｍ到ㄗh，金融管理部門可以加強對商業(yè)銀行的指導，通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存量房貸利率。比如，對利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉貸”等問題。
具體而言，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打八五折或減100個基點；利率高于5.5%的，打九折或減60個基點；利率高于5%的，打九五折或減30個基點。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優(yōu)惠幅度。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。
廖志明告訴《財經》記者，歷史上存量房貸利率下調有過一次先例。2009年初，銀行主動讓利，給存量按揭利率直接打了七折。不過，在廖志明看來，當前銀行再度下調存量按揭貸款利率的可能性和必要性都不高。
“下調存量按揭利率，一方面可能會加劇銀行經營壓力，另一方面，對整個房地產銷售的幫助也很小。”廖志明對《財經》記者表示，近幾年銀行息差明顯下行，從2022年前三季度數據來看，部分大行的營收已經零增長，其面臨的經營壓力已經比較大。
此外，廖志明介紹，按揭貸款利率高低與申請時點有關系，在存量按揭中，目前最低大概是2.8%，而當前部分銀行三年期大額存單的成本高達3.5%，持有2.8%的按揭資產對銀行而言可能是虧錢的。“存量按揭中利率低的銀行沒法要求上調，那么存量按揭利率高的就要求下調，可能也不太符合現代商業(yè)社會的契約精神?！绷沃久鞅硎?。
對此，董希淼亦表達了類似觀點，“利率是資金的價格，存量房貸利率較高，反映的是當時住房貸款市場價格情況。這一點無可厚非，更不是商業(yè)銀行的問題。”對于銀行可能面臨經營壓力，董希淼表示，“考慮到銀行近年來加大向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，上述措施執(zhí)行期限可暫定為3年，3年之后視情況再定。同時，金融管理部門可通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存款利率，降低負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力?！?/p>
此外，多位受訪人士對《財經》記者強調， 盲目提前還貸并不可取。“提前還房貸減少了利息支出，但需要讓渡資金流動性，并且金額不是小數目?！惫獯筱y行金融市場部宏觀研究員周茂華對《財經》記者表示，“對于房貸利率高，還房貸期限長，短期擁有大筆‘閑置’資金的購房者而言，提前還貸相對適合一些。”
從還款方式來看，等額本息與等額本金也應有所區(qū)別。董希淼表示，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。
“是否選擇提前還款，購房者應結合未來大額支出等自身資金狀況去理性選擇，”廖志明表示，“按揭貸款利率仍然顯著低于民間借貸利率，是個人獲得穩(wěn)定、低價融資的較好的渠道，從我們觀察來看，也不是所有人都有能力提前還貸?！?/p>
長期來看，多位受訪人士表示，隨著2023年宏觀經濟企穩(wěn)回升和房地產市場 回暖，金融市場回歸常態(tài)，市場風險偏好逐步回暖，下一階段“扎堆提前還款”或將趨于平緩。
應受訪者要求，文中汪蘭、周悅為化名。
