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決定提前還房貸前，需要做好哪些預判？|天天報道
近期，有身邊的朋友問小編，要不要提前還房貸？有的朋友還打算向親人借錢將房貸“應還盡快”減少利息支出，以達到不為銀行“打工”的目的。
(資料圖片)
同時，據(jù)媒體報道，部分購房者還會通過中介的過橋資金提前還完房貸后，再將房子抵押給銀行貸出利率更低的經營貸還給中介，將房貸轉為經營貸償還。某大行個貸部人士亦向記者提到，根據(jù)一線業(yè)務人員的反饋，近期出現(xiàn)的“提前還貸潮”就有此類中介在推波助瀾。
上述情況也大致為目前“打工人”提前還貸的三大資金來源，一是自有資金；二是親友借貸；三是違規(guī)操作的經營貸或消費貸等。
那么，決定提前還房貸前，需要做好哪些預判？此次小編采訪加綜合整理了各方分析觀點，跟讀者們分享分享。
經濟狀況的預判是關鍵
在做提前還貸的決定前，首先需要明確的是，為何而做，而不是盲目跟風。
其實，提前償還房貸潮從2022年二季度就已經出現(xiàn)了。近期央行披露的金融機構貸款投向數(shù)據(jù)上也可看出，2022年末的個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%。這是個人住房貸款余額十年來增速首次從雙位數(shù)陡降到幾乎停滯。
究其原因，一方面是房地產銷售低迷，居民房貸需求較弱，2022年房地產銷售全年同比下降27%，而居民中長期貸款全年同比下降了55%；另一方面就是存量房貸借款人開始提前償還貸款。
某股份行金融市場部人士向小編分析稱，居民決定提前還貸的原因主要有兩個：
一是理財收益率跑不贏房貸利率。2022年下半年理財產品收益率持續(xù)下行，甚至出現(xiàn)負收益，理財贖回使銀行理財規(guī)模下降2.3萬億。而住房貸款的歷史加權利率卻并未大幅下行，居民面臨著資產收益率和負債成本的缺口不斷擴大的局面，這刺激居民提前還貸意愿大幅上升。
二是預期依然偏弱。雖然疫情對經濟的影響已經減弱，但是目前居民對經濟復蘇的預期可能仍相對謹慎，這延續(xù)了當前居民持續(xù)提前還房貸的行為。
國家金融與發(fā)展實驗室房地產金融中心主任蔡真向記者表示，疫情三年，對居民部門的資產負債表產生了較大的沖擊，居民部門通過增加儲蓄、減少消費、將大部分收入和積蓄用于還債等方式修復家庭資產負債表的意愿較為強烈。
另外，此次提前還貸潮還有季節(jié)性因素。
有銀行業(yè)內小伙伴表示，一季度是大部分公司集中發(fā)放年終獎或者分紅的時期，居民手上的閑置資金增多，又沒有更好的投資渠道，就會用于提前還貸。
簡單粗暴地來說，其實就是經濟下行導致的資產荒。如果未來經濟復蘇強勁，銀行的資產端和企業(yè)都有較高收益資產可投，居民的投資理財收益和企業(yè)經營回報率能跑過房貸利率，大家就不會急著提前還房貸了。
因此，國內經濟復蘇的狀況是決定居民是否提前還房貸的重要前提。
就記者采訪的多位銀行業(yè)小伙伴對此都較為樂觀。
“當前居民提前還房貸的行為對國內金融市場應該不會造成較大的沖擊，今年國內的金融市場仍將以經濟復蘇為主線?！鄙鲜瞿彻煞菪薪鹑谑袌霾咳耸空J為，隨著國內經濟復蘇趨勢的進一步顯現(xiàn)，房地產銷售的回暖以及國內資產收益轉向平穩(wěn)，今年居民提前還房貸的行為將逐步緩和，難以出現(xiàn)大幅惡化的情景。
國家金融與發(fā)展實驗室近日發(fā)布的一份研報指出，從當前數(shù)據(jù)來看，疫情防控政策優(yōu)化對市場有明顯的提振作用。隨著消費場景的恢復和就業(yè)的提升，居民消費將進一步向潛在增速修復。預計2023年經濟增速前低后高，如果市場信心延續(xù)恢復，房地產行業(yè)可能在下半年迎來改善。
資金來源決定未來風險
上述提及的宏觀環(huán)境是重要前提，要知道，房貸是一筆中長期資金安排，也是大多普通人能向銀行借到相對較低利息的大額貸款。
光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰通過對2009年以來發(fā)放的按揭貸款進行分析發(fā)現(xiàn)，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，2017-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準利率打折低位大幅上行123個基點至5.55%，2019-2021年在5.3%-5.6%區(qū)間內高位運行。2017-2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億，占比達73%左右。
當然，是否適合提前還款需要具體情況具體分析。
首先，需要預判自己未來幾年是否會有大額資金需求，比如養(yǎng)老、醫(yī)療、投資等。
“如果未來幾年有大額資金需求，提前還貸未必是最佳選擇?！毙菆D金融研究院副院長薛洪言在“吳曉波頻道”上表示，提前還貸既是一個短期的資金選擇，也涉及長期資金規(guī)劃。提前還房貸會大量消耗流動性，購房人還要考慮未來幾年的資金規(guī)劃。
某銀行分行個貸部負責人向記者坦言，如果手上有閑置資金，又是房貸利率高的群體，預留部分流動資金后，可以提前還貸減少利息支出。
58安居客研究院院長張波在“吳曉波頻道”上提出，如果手頭有大量閑置資金，并且也不準備投資資本市場，選擇提前還貸縮額是個減少利息支出的方案，尤其是房貸利率高的群體，更是可以考慮合理做好資金布局，在兼顧家庭支出、資產投資的同時適當減少房貸總額度。
“如果你已經預留了3個月以上的月供，而且有穩(wěn)定的工作，建議余錢可以提前還款?！敝性禺a首席分析師張大偉在“吳曉波頻道”上建議稱。
其次，要看借款人的年齡以及還款方式。
張波認為，對于年輕群體來說，提前還貸縮期并不可取，這本身并不會降低當下的還貸壓力，償貸周期更長壓力更為分散。
招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在媒體上撰文指出，從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。
另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。
董希淼表示，2023年，隨著我國宏觀經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。
最關鍵的是，要看資金來源的合規(guī)性。
對于市面上暗流涌動的用消費貸、經營貸置換房貸的灰色途徑，本身便是違規(guī)操作，需要面臨較大的風險。
“如果本身符合經營貸的條件，的確是在經營公司，所貸資金也是用于公司經營，采取經營貸置換的方式并無不可，也是符合相關規(guī)定的?！睆埐ㄌ岢?，用消費貸來置換并不可取，一般來說消費貸的應用范圍都會排除和房地產消費相關的，這一操作本身存在違規(guī)性。
張大偉認為，當下存在大量的經營貸與消費貸挪用提前還款，但如果沒有3年內還清的能力，不建議使用?！爱吘鼓愫茈y知道政策當前非常寬松，會不會過段時間又開始收緊。”
有銀行業(yè)小伙伴向記者坦言，對于房貸余額存量偏高的銀行來說，其實很難去監(jiān)測客戶的資金來源，目前主要是做好風險提示。
北京道譽聲譽管理服務有限公司執(zhí)行董事李利明撰文指出，如果銀行工作人員了解到客戶提前還房貸資金來源于經營貸、消費貸或者其他渠道的短期資金借貸，就應提示客戶，如被發(fā)現(xiàn)經營貸或消費貸資金用于償還房貸，將會因貸款未能按照指定用途使用而影響到客戶的征信記錄，接下來客戶再想通過按揭貸款購房，貸款申請在任何一家銀行都難以通過，整個計劃安排將被打亂，需要重新考慮。
任何環(huán)節(jié)不順暢或者市場變化都會影響到這類違規(guī)操作是否能夠省錢、短期借貸是否會拖延而被迫違約或者只能接受更高的過橋貸款利率，甚至可能折騰下來曠日持久，最終并沒有起到省錢的效果，甚至可能卷入資金糾紛和司法訴訟。
銀保監(jiān)會在2021年3月聯(lián)合多部門印發(fā)的《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》中明確提到，要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核；要和借款人簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產領域，要立刻收回貸款、壓降授信額度，并追究相應法律責任。各銀行業(yè)金融機構不得與存在協(xié)助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構合作，對存在違法行為的及時移交司法機關。
