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榮盛發(fā)展回復深交所關注函：短期內不確定毛利率是否持續(xù)下降 當前觀點
2月11日，榮盛發(fā)展在對深交所關注函的回復公告里稱，公司持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性，但受市場環(huán)境的影響，購買情緒的恢復仍需要時間，短期內不確定公司毛利率是否持續(xù)下降。
榮盛發(fā)展此前發(fā)布的2022年業(yè)績預告顯示，2022年公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損190億元- 250億元，上年同期虧損49.55億元；扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損193億元- 253億元，上年同期虧損49.35億元；基本每股收益為虧損4.37元/股-5.75元/股，上年同期虧損1.14元/股。
【資料圖】
隨后，深交所發(fā)布對榮盛發(fā)展的關注函，要求其結合所處行業(yè)環(huán)境、公司經營情況、同行業(yè)可比公司情況等，說明公司業(yè)績虧損同比大幅增加的原因及合理性，并說明毛利率水平是否存在進一步下滑的風險。
業(yè)績變動情況符合行業(yè)整體趨勢
榮盛發(fā)展在回復公告里表示，2022年我國宏觀經濟增速放緩，大范圍受疫情管控、房地產市場需求下降以及運營資金緊張的影響，各大房企面臨銷售規(guī)模大幅下降、購房者觀望情緒嚴重、施工交房進度緩慢等困境。
“公司地產項目覆蓋全國各地，大范圍受到疫情影響，尤其大面積位于北方地區(qū)的地產項目，2022年內疫情反復蔓延，長時間封控，嚴重影響施工進度?！睒s盛發(fā)展表示，近期雖行業(yè)利好政策頻出，但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間，項目交付量大幅下降。
同時，榮盛發(fā)展表示，房地產行業(yè)信用違約等事件頻發(fā)，公司新增融資受阻，資金流動性持續(xù)承壓，為保證現金流持續(xù)性，2021年以來公司采取降價促銷、專項去庫存等措施促進銷售回款，項目毛利率出現大幅下降，導致2022年公司預計凈利潤、扣非后凈利潤同比出現大幅下降。
按照主營業(yè)務為房地產住宅和商業(yè)開發(fā)、地域性較強且總資產規(guī)模在千億元以上等原則，榮盛發(fā)展選取陽光城、金科股份、中南建設等6家可比公司的數據進行對比分析，發(fā)現大部分可比公司2022年前三季度營業(yè)總收入、2022年預計凈利潤、扣非后凈利潤同期對比均出現大幅度下降。
榮盛發(fā)展認為，公司下降趨勢超過同行可比公司中位數和平均數，但變動情況符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離。
三大因素導致毛利率大幅下降
2022年前三季度整體毛利率為9.69%，較上年同期下降15.16個百分點，榮盛發(fā)展在公告里稱，主要是2021年以來銷售價格下降、結算項目成本高和資本化利息增加，導致地產業(yè)務毛利率下降。
首先，2022年受到國家對房地產行業(yè)的持續(xù)調控及疫情封控的影響，公司整體銷售價格隨行業(yè)大勢持續(xù)走低。同時，公司為解決債務危機換取流動性，加大了存貨去化力度，降價銷售部分存量住房，進一步導致銷售價格下降，降價項目交付確認收入后對毛利率產生了較大影響。
其次，2022年前三季度公司單方結算成本較2021年同期，上升約38%，主要系2022年前三季度結算項目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產市場處于上行期，土地競拍激烈，對應的土地購置成本均處于較高的水平，直接拉高了本期結算項目的平均成本。
此外，近年隨著整體融資環(huán)境收緊，公司因流動性緊張，加大存量債務展期力度，出現了階段性融資成本上升，導致本期利息支出及資金成本增加，進而導致資本化利息逐年上升。
榮盛發(fā)展認為，毛利率變動情況基本符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離。
榮盛發(fā)展表示，2022年下半年房地產行業(yè)扶持政策頻出，二級市場再融資渠道放開，在此背景下，公司尋求經營策略變化，以現金流為主線，降本增效，改善經營情況，持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性。但受市場環(huán)境的影響，購買情緒恢復需要時間，短期內不確定毛利率是否持續(xù)下降。
