2021年3月,廣州的曾楊在市場行情較熱時,以2.15萬元/平方米的單價在增城區(qū)購入一套新房。熱度持續(xù)一陣子后,增城房價飆降,曾楊所購房屋單價跌至約1.8萬元/平方米,周邊新房入市價甚至低至1.7萬元/平方米。
(資料圖)
不到兩年,所購房產(chǎn)價值便縮水近兩成,外加5.65%的房貸利率,曾楊后悔“沖動買房”。
曾楊的經(jīng)歷并非個例,“買房后房價下降”的案例讓不少購房人都持觀望態(tài)度,即便房貸利率一降再降、限購松動,也遲遲不敢出手。
近日,保利發(fā)展在南京市浦口區(qū)的揚子·萃云臺項目(下稱保利萃云臺)祭出“保價銷售”奇招,引起市場熱議。相關活動細節(jié)規(guī)定,在2月購買該項目任一商品房的購房人將享“保價服務”,若同類房源在交付前降價銷售,將提供換房并退差價服務。
實際上,這一輪樓市下行以來,不少開發(fā)商都針對單個項目推出類似“保價銷售”活動,以穩(wěn)定購房人信心,進而促進樓盤去化。但在實操上,“保價銷售”的部分細節(jié)需要更細化的指標。
保利緣何“保價銷售”?
根據(jù)保利萃云臺項目給出的“聲明”,在2023年2月1日至2023年2月28日購買任一商品房,自雙方簽訂商品房買賣合同之日起至對應房源交付(以簽訂商品房買賣預售合同規(guī)定交付日期為準),若項目其他在售房源的優(yōu)惠折扣大于之前購買房源所享折扣(限與該商品房屬于同一戶型、同一樓棟、同一單元、同一物業(yè)類型的其他未售商品房),可提供換房并退差價服務。
保利在南京某樓盤的置業(yè)顧問也向藍鯨財經(jīng)確認了上述聲明內(nèi)容。
保利萃云臺項目由保利操盤,與揚子國投聯(lián)合開發(fā)。保利于去年7月12日的南京第二批次集中供地競得該項目前身地塊(G09),總價24.1億元、樓面價22264元/平方米,此地塊也是去年南京第一批不設置毛坯限價的地塊之一。
去年11月30日,該項目開盤,首推7、8號樓共252套房源。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)數(shù)據(jù),截至2022年2月14日,萃云臺入網(wǎng)總套數(shù)252套,總認購82套,總成交33套。
由上述數(shù)據(jù)計算,該項目認購率約32%,成交率約13%,去化速度并不算快,市場觀望情緒較濃。
“目前銷售過程中降價的項目太多了,這給了購房人‘你這房子越賣越便宜,我不買了’的預期,導致購房人持續(xù)觀望,形成惡性循環(huán)。”地產(chǎn)營銷人出品人韓樂表示。
過去一年,南京部分新房也未躲過“越賣越便宜”的現(xiàn)象。據(jù)貝殼南京站發(fā)布的數(shù)據(jù),雖近幾年南京新房住宅成交均價逐漸上漲,2022年升至32248元/平方米,但從月度成交價格來看,全年市場成交價格呈下降趨勢,12月價格降至30609元/平方米。
“開發(fā)商推出保價銷售是在用保價承諾對沖購房人信心下跌。”合碩機構首席分析師郭毅評價道,針對一些市場預期可能不是很樂觀的城市推出“保價”措施,避免購房人在購房之后資產(chǎn)出現(xiàn)迅速貶值,能穩(wěn)定購房人信心,使其盡早出手,助力加速去化。
誠然,作為可能是普通人消費的“最大一宗資產(chǎn)”,價格是買房極其重要的誘因。
郭毅指出,雖“房住不炒”的調(diào)控理念已經(jīng)深入人心,大部分人購房也是用于自住,但房產(chǎn)的持有周期較長,且從購買期房到入住有兩到三年的周期,因此在作出大宗投資選擇時,購房人還是希望能實現(xiàn)保值增值,最起碼不貶值。
保利的底氣及市場的暖意
敢于對樓盤作出“保價承諾”,間接體現(xiàn)了開發(fā)商對自身產(chǎn)品的自信,及對市場回升的信心。
一位南京本地房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員告訴藍鯨財經(jīng),保利萃云臺的“保價銷售”應該是營銷技巧,“這個項目所在板塊不太可能大范圍降價,在南京算比較熱門。”
韓樂也認同此類說法,在他看來,除非遇到非常特殊的情況,如當?shù)厥袌鲣N售流速非常慢,否則開發(fā)商不會采用“保價銷售”。
南京本地中介向記者介紹,保利萃云臺所處的江北核心區(qū)核中核板塊定位包括總部集聚區(qū)、新金融中心,商業(yè)寫字樓及大型商業(yè)較多,雖生活配套相對不完善,但近年來發(fā)展速度較快,且出讓地塊較少,僅2022年出讓5宗地,是浦口區(qū)較為熱門的投資區(qū)域。
具體到項目本身,保利萃云臺距離江北地標建筑綠地金茂國際金融中心直線距離僅約0.7千米,距離江邊不到1.5千米。該項目及卓越、金地共同開發(fā)的晴樾府被認為是目前江北新區(qū)地塊最好的兩個新房項目,靠近江北新金融中心、地下城商圈,旁邊便是有“神盤”之稱的華潤國際社區(qū)。
貝殼找房平臺2月14日展示的“南京新房排行榜”顯示,保利萃云臺項目位列浦口區(qū)新房銷量榜第三名,30天內(nèi)成交23套。
換言之,保利清楚萃云臺項目降價空間小,有信心不降價也能完成銷售,所謂“保價銷售”只是個宣傳噱頭。
此外,韓樂還認為,“開發(fā)商或許看到了市場觸底反彈的趨勢,所以推出保價銷售。”
隨著節(jié)后買房人回歸及需求端政策刺激,南京樓市正逐步回暖。
據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù),1月30日起的兩周,南京新房認購數(shù)均超1400套,環(huán)比分別上漲311.6%、2%;分別成交944套、744套。同時,新房庫存量持續(xù)下降,截至2月12日下降至7.49萬套。
“這2周雖新供應項目較少,但各大樓盤到訪量顯著提升,且部分樓盤折扣收回,市場熱度顯著提升?!蹦暇┓繀f(xié)表示。
二手房市場回暖趨勢也較明顯。據(jù)中指研究院,1月南京二手住宅成交量回升至6700套左右,環(huán)同比均有所增長,活躍度相對較高;二手住宅價格跌幅收窄至0.32%。
“保價銷售”并不鮮見
實際上,在此前的樓市低谷期,也有開發(fā)商推出“保價銷售”措施吸引購房人。
例如2011年,位于煙臺的東華麗景項目承諾三年內(nèi)房價將從5500元/平方米增值至7000元/平方米,若未實現(xiàn)升值,將補償至這一價格;2014年,無錫新城香溢紫郡推出保價銷售活動,當月買房的購房人,交房前所購房源均價若出現(xiàn)下降,可申請100%退款,并獲得年化8%利息作為保價賠償。
時隔多年,當前這一輪樓市下行以來,也有多家開發(fā)商推出類似“保價銷售”活動。據(jù)藍鯨財經(jīng)梳理,2022年以來,包括保利發(fā)展、華潤置地等多家房企的超10個項目都曾推出過相關活動。
例如,華潤置地在深圳光明區(qū)的潤曦府、潤暉府去年年底推出“安心購”保障計劃,項目開盤當日至2022年12月31日期間購房的客戶可享受保價,保價時限截至項目一手住宅售罄為止。
2022年5月,澳門開發(fā)商金龍集團在大亞灣西區(qū)的金沙濠逸花園也推出保價活動,在售的3棟、5棟房源自簽署保價協(xié)議起至交樓前3個月,若房源售價低于監(jiān)制備案價格的9折(除內(nèi)部員工購房和工抵房外),將全額賠付差價。據(jù)了解,彼時該樓盤一次性付款享9折優(yōu)惠,按揭享92折優(yōu)惠。
此外,旭輝、金地、雅居樂、融創(chuàng)等房企也推出過“保價”活動。
藍鯨財經(jīng)注意到,雖多家房企推出類似活動,但保價期限大不相同。保利發(fā)展、華潤置地相關活動的保價期限截至樓盤交付或售罄,金龍集團相關樓盤保價至交樓前3個月;旭輝昆明鉑宸府保價期限為1年,融創(chuàng)海南相關樓盤保價期限不到半年,雅居樂去年“五一黃金周”期間面向全國范圍內(nèi)雅居樂樓盤推出的“無憂購”,保價期限則僅為30天。
業(yè)內(nèi)認為,不同開發(fā)商樓盤保價時限的區(qū)別,體現(xiàn)了不同的責任與擔當,時限越長的開發(fā)商向市場傳遞信心更強,同時承擔著更重的責任和更大的成本壓力。
“作出這樣的(保價)承諾,不論時間長短,都意味著開發(fā)商會承擔很大的成本和營銷壓力,若項目沒有如期迅速完成銷售,開發(fā)商也不能通過價格調(diào)節(jié)的營銷手段來刺激市場,進而拖長銷售周期,帶來財務、營銷等各方面成本增加的風險?!惫惚硎?。
這或許是開發(fā)商并未全面鋪開“保價銷售”的重要原因。前述多數(shù)開發(fā)商均只在特定時段、針對單個樓盤推出了“保價銷售”,面向全國范圍內(nèi)樓盤作出保價承諾的雅居樂,僅將保價期限設置為短短一個月。
針對保價期限,韓樂直言道,“如果是真心實意的保價銷售,至少要保價到交付入住的時候。購買期房到入住一般需要三年,只保價一年或幾個月就沒有任何意義。”
“保價”不一定“保權益”
細節(jié)有待商榷
在業(yè)內(nèi)看來,“保價銷售”的方式能夠穩(wěn)定購房人信心、促進樓盤去化,是一項能實現(xiàn)雙贏的營銷策略。但購房人也需要在簽署相關協(xié)議時謹慎判斷,確保自身權益。
從多家開發(fā)商的宣傳物料來看,在推出保價活動時,開發(fā)商都作出類似規(guī)定——購房人所購商品房同項目同類型房源降價,才能夠享受保價服務。例如前述保利萃云臺相關活動,要求“同戶型、同樓棟、同單元、同一物業(yè)類型”;融創(chuàng)在海南推出的保價活動,要求“同戶型、同樓層、同位置房源”。
有市場分析認為,難以界定房源是否降價,且開發(fā)商可以通過車位打折、物業(yè)費打折等方式“變相降價”。
前述房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者也向藍鯨財經(jīng)表示,“‘同類型’很寬泛,開發(fā)商容易鉆空子,具體要看合同怎么約定。以我的經(jīng)驗,客戶錢進來了,再出去就難了,包括退房等等。”
“要在合同中規(guī)定‘什么叫同類型房源’,約定條款越清晰、越能夠量化對標,就越能夠合理保障買房人和開發(fā)商的共同利益?!惫憬ㄗh。
郭毅進一步指出,規(guī)定“同類型房源降價”才享受保價,對買賣雙方都是一個保障,“房屋定價過程中會因戶型、朝向、樓層的不同,采用‘一房一策’的定價措施。若因不同類型房源降價、開發(fā)商作出合理價格調(diào)整,而要求開發(fā)商承擔保價責任,顯然不盡合理。”
針對企業(yè)端,克而瑞建議開發(fā)商對購房者要求補差價的行為做好流動性預警,若頻頻發(fā)生購房者因此類權益無法落實而維權的事件,未來開發(fā)商推出的“保價”信任度將大幅降低,與穩(wěn)信心的初衷背道而馳。
此外,克而瑞還指出,過硬的產(chǎn)品力和穩(wěn)定的資金實力才是讓購房者穩(wěn)信心、求安心的關鍵,一味地把重點放在“架空”的權益上,很難做到讓消費者長期買單。