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要聞：終極大招！私募基金殺入地產(chǎn)，萬億級搶房人來了
去年房產(chǎn)銷售快餓死了...因為沒業(yè)績
(相關(guān)資料圖)
最近地產(chǎn)銷售又快餓死了...因沒空吃飯
一個個忙著賣房，都吃不上飯。
不吹不黑，這一波樓市回暖持續(xù)性先不說，確實有點猛的。
這不，二月二，龍?zhí)ь^，地產(chǎn)股也抬頭了。
一大早，港股地產(chǎn)股便出現(xiàn)異動，整個板塊漲幅近3個點。
這么大反應(yīng)，倒也不全因為樓市回暖。
而是因為，又一個終極大招殺出來了！
昨晚，證監(jiān)會發(fā)布一條消息，說：啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
這個東西，相當(dāng)可怕！
怎么說呢？首先，什么叫房地產(chǎn)私募基金。
舉個栗子，都知道珠江新城房價漲的好，大家都想投。
但是房子只能一套一套買，門檻動不動上千萬，自己搞不動，合伙買房又有風(fēng)險，麻煩。
但房地產(chǎn)私募基金就不一樣了，大家湊起來不就可以買了嘛。
這樣，很多本來進不了樓市的“零錢”，都可以殺進樓市。
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那第二個的問題來了，我們之前難道沒有房地產(chǎn)私募基金嗎？
當(dāng)然有。
截至2022年末，我國私募基金規(guī)模是20萬億，但“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”只有4043多億。
四千多億，跟恒大的債務(wù)一比，是不是感覺一點都不多？
確實不多，因為以前這個基金，是不讓投資住宅的。
證監(jiān)會在公告里也說了，正是由于“不動產(chǎn)私募投資基金”的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，前者的作用還不夠大，所以才有了此次“新政”。
而最新試點的“不動產(chǎn)私募投資基金”與“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”最大的不同，首先就在于投資范圍。
新政說，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。
簡單說就是，不動產(chǎn)私募投資基金，可以投資住宅了。
雖然有門檻，而且門檻還不低，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。
可以有自然人投資者，但自然人投資者的出資比例不得超過基金實繳金額的20%。
但其實想要繞過這個門檻也很簡單，很多富人都有自己的公司，只要他們愿意投資，可以通過自己的企業(yè)來參與“不動產(chǎn)私募投資基金”。
不僅如此，新政還宣布，放寬對不動產(chǎn)私募基金股債比的限制。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，基金向企業(yè)投資股權(quán)之后，以股東形式提供的股東借款，不能超過20%，即 股債比最多4:1.這是針對傳統(tǒng)股權(quán)投資的要求。
而根據(jù)最新要求，符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請 經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。
說起來比較復(fù)雜，總之就是： 允許不動產(chǎn)私募基金，進一步加杠桿！
這當(dāng)中的態(tài)度轉(zhuǎn)換，不亞于從新疆阿勒泰切換到海南三亞。
春天，大概是真的要來了。
貓姐只能說，如果這個政策能落地到位，那威力不亞于十級大風(fēng)。
為什么這么說？！
前段時間，不是有專家建議說，讓老百姓拿三分之一存款出來買房，就足夠填補2022年樓市掉下來的那5萬億。
雖然是個“昏招”，引來罵聲無數(shù)。但有一點卻是肯定的：
老百姓存在銀行里的錢，真的是很多很多。
截至2022年年底，全國人民存在銀行的錢，達到了創(chuàng)紀(jì)錄的120.84萬億。
僅2022年一年，老百姓就多存了17.84億，達到了歷史新高；
而剛剛過去的1月份，全國老百姓又多存了6.2萬。
大家心里都清楚，老百姓手里不是沒錢，只是這些錢的分布并不均衡。（別問我都在誰手里）
之前因為疫情原因，預(yù)期不明朗，股市波動大，樓市又慘淡，銀行的理財、基金等投資回報率又太低，還有可能虧錢！
大家缺乏投資的渠道，錢沒有去處，只能通通存銀行！
但現(xiàn)在，“不動產(chǎn)私募基金”出來了，這對于有錢人來說，確實多了一個投資渠道。
以前，有錢人投資房地產(chǎn)，要操心的事情很多。
想買的城市限購，沒名額買，只能找人代持；
傳言“累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅”房地產(chǎn)稅要出臺了，我買那么多套房，會不會被罰重稅？
但這個出來，富人要想投資房地產(chǎn)就簡單多了——投資不動產(chǎn)私募基金，還可以交給專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，省心省力。
至于這個市場有多大~~
截至2022年末，我國私募基金基金的規(guī)模是20萬億，不能投住宅的“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”，規(guī)模只有4000多億。
但現(xiàn)在，可以投存量住宅的不動產(chǎn)私募基金來了，它的規(guī)模能去到多大，大家可以想象一下。
當(dāng)然，在這之前還有一個問題，那就是如何盈利的問題？
在房價暴漲的年代，基金投資房地產(chǎn)當(dāng)然沒有問題。
但如果房價不漲了呢？難道靠租金回報來盈利嗎？按照當(dāng)下租金回報率，恐怕不太算得過來賬。
所以問題來了，接下來，房價還會上漲嗎？
或者應(yīng)該這樣問更準(zhǔn)確，接下來，怎樣的房子房價會上漲？
私募這些老司機，也不會去四五六七八線城市，一線城市核心物業(yè)，感覺又瑟瑟發(fā)抖。
