2月20日,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管措施,以支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
同日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》,從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。
此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是對(duì)“第三支箭”的貫徹落實(shí)。去年11月28日,證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”,其中指出開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn),允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金,引入機(jī)構(gòu)資金,投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。
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諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為,此次試點(diǎn)是對(duì)房企股權(quán)融資渠道的重要補(bǔ)充,對(duì)于緩解房企債務(wù)壓力,盤活存量,優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,提升行業(yè)流動(dòng)性有著重要意義,有利于進(jìn)一步解決房企資金難題,滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。
資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣
進(jìn)一步紓困市場(chǎng)
上述《指引》明確,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、 商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。
其中,存量商品住宅指已取得“五證”、已實(shí)現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目,包括普通住宅、公寓等;保障性住房包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等;市場(chǎng)化租賃住房指尚未“納?!钡淖赓U住房;商業(yè)經(jīng)營用房包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等;基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉儲(chǔ)物流工程等。
“本次試點(diǎn)將大部分不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入,充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度?!敝行抛C券指出。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水強(qiáng)調(diào),此前不動(dòng)產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已陸續(xù)落地,現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
“房企有大量的寫字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量,也有開發(fā)在售項(xiàng)目,特別是部分出險(xiǎn)房企的存量項(xiàng)目。引進(jìn)私募基金,將有助于這些資產(chǎn)盤活,加快回款,增強(qiáng)現(xiàn)金流能力,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困?!眲⑺M(jìn)一步分析道。
此外,私募投資基金屬于股權(quán)融資,上述新規(guī)有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表,降低杠桿率,向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,有利于長期健康發(fā)展。
不過,中信證券認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)仍需要時(shí)間,當(dāng)前也具備一定的門檻,需要循序漸進(jìn),短期不宜高估其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的影響。
盤活優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)
利好多方
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作,優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)將迎來發(fā)展新機(jī),具備優(yōu)秀的不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資機(jī)構(gòu)、普通投資人將擁有更多的投資選擇。同時(shí),具備核心資產(chǎn)的企業(yè)將持續(xù)受益。
“雖樓宇自身的區(qū)位和格局很重要,但更重要的是運(yùn)營。這個(gè)政策的發(fā)布意味著存量時(shí)代大浪淘沙,不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值由運(yùn)營決定,不動(dòng)產(chǎn)基金是重要的角色?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
在他看來,傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)投資和運(yùn)營主體主要是開發(fā)商,但開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)而非運(yùn)營。目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過剩,迫切需要有運(yùn)營能力的機(jī)構(gòu)讓不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流,從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。
同時(shí),不同資金主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的判斷、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不同,不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營模式及由運(yùn)營創(chuàng)造的現(xiàn)金流判斷等邏輯也完全不同,因此需要開拓更多的資金渠道,給各類社會(huì)資金以投資機(jī)會(huì),助力其發(fā)現(xiàn)價(jià)值、挖掘運(yùn)營潛力。
于普通投資人而言,新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別意味著更多元的投資選擇。李宇嘉認(rèn)為,以前大家盲目買房都可以實(shí)現(xiàn)收益上漲,以后買基金份額就是投資不動(dòng)產(chǎn),未來只有運(yùn)營好、維護(hù)好的房子才能實(shí)現(xiàn)保值增值,住宅亦如此,物業(yè)運(yùn)營好、物業(yè)維修基金足額、用得好的房子和社區(qū),才能保值增值。
目前,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類,“在境外市場(chǎng),不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向。境內(nèi)新設(shè)此品類能為高凈值人群提供新的投資渠道,將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)?!眲⑺治龅?。
此外,部分企業(yè)自身具備良好的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營能力,證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作后,企業(yè)也有望得到更大的發(fā)展空間。
“企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動(dòng)產(chǎn),其存量資源可能會(huì)被加快盤活。具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力的企業(yè),將受益于這一持續(xù)的改革。”中信證券評(píng)價(jià)道,房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開發(fā),是指不動(dòng)產(chǎn)的營建、運(yùn)營、管理、服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容。
投資準(zhǔn)入門檻高、監(jiān)管嚴(yán)
在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)擴(kuò)圍的同時(shí),相關(guān)部門態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎,設(shè)置了嚴(yán)格的投資條件。
前述《指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資人作出嚴(yán)格規(guī)定,要求參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,實(shí)繳資本符合要求,主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員,且最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。
此外,考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長等特點(diǎn),投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。上述《指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資設(shè)置了較高的門檻,要求試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%,不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。同時(shí)鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。
《指引》還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保作出嚴(yán)格規(guī)定,要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保,試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。
“也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表,但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進(jìn)行增信。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。
另外,本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。
柏文喜認(rèn)為,“為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施,可見證監(jiān)會(huì)在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過程中,積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。”