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在供給端、融資端等層面持續(xù)調(diào)控背景之下，預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管，無疑是給那些原本流動(dòng)性壓力就比較大的房企，設(shè)下的又一道生死關(guān)卡。

對(duì)于陷入困境的房地產(chǎn)，預(yù)售資金管理進(jìn)行“松綁”無疑是能夠緩解房企資金流動(dòng)性危機(jī)的及時(shí)雨。

近日，路透社援引知情人士稱，“中國(guó)正在起草全國(guó)性規(guī)定，放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商使用預(yù)售監(jiān)管賬戶資金的限制，以作為緩解地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力的最新舉措。新規(guī)將允許開發(fā)商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開發(fā)商償付債務(wù)、支付供應(yīng)商等”。

截至目前，這一消息的相關(guān)政策尚未得到核實(shí)。雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可信度較高，但消息也只是消息，一切還得等塵埃落定。

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預(yù)售資金監(jiān)管“松綁風(fēng)”

如果說真有“暖風(fēng)”來襲，煙臺(tái)市住建局宣布放松預(yù)售資金監(jiān)管政策，降低守信房企的預(yù)售資金留存比例，還算是真金實(shí)銀的利好。

根據(jù)近日發(fā)布的煙臺(tái)新政明確規(guī)定，對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)(工程單體施工結(jié)束的不予減免);

對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)(工程單體施工結(jié)束的不予減免)，上述3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

對(duì)于煙臺(tái)激勵(lì)守信房企的利好政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次煙臺(tái)新政和近期關(guān)于“住房監(jiān)管部門政策放松”的消息有很大的相似性，值得行業(yè)的關(guān)注。

他分析表示：“此類政策充分體現(xiàn)了當(dāng)前預(yù)售資金政策放松的導(dǎo)向，很大程度上也是房地產(chǎn)金融環(huán)境繼續(xù)趨于寬松的體現(xiàn)。通過此類預(yù)售資金政策的放松，將更好為房企創(chuàng)造更好的資金環(huán)境。同時(shí)此類政策也和企業(yè)信用等級(jí)掛鉤，有助于激勵(lì)企業(yè)做高信用等級(jí)。”

于是，“久旱”的地產(chǎn)行業(yè)似乎嗅到了難得的關(guān)于“錢包”的直接利好，表現(xiàn)在資本市場(chǎng)上，當(dāng)日地產(chǎn)股尾盤突然拉升，多只地產(chǎn)股收盤大漲。

但事實(shí)也許并不如人愿。不少業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)于預(yù)售資金的政策管控，表現(xiàn)出“因城施策”、有松有緊，政策指向更具有針對(duì)性和精細(xì)化。

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這城向左，那城向右

去年11月初，包括北京、成都、石家莊等在內(nèi)的7個(gè)城市發(fā)布了升級(jí)版預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定。

其中，成都發(fā)布的《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》里涉及到的房地產(chǎn)內(nèi)容，在一定程度上被認(rèn)為是對(duì)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管限制的放松。

《通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%。”

“預(yù)售資金監(jiān)管力度的強(qiáng)弱固然體現(xiàn)了政策的松緊，但也沒到給樓市松綁的程度。”和訊房產(chǎn)了解后發(fā)現(xiàn)，不少專業(yè)人士都秉持這一觀點(diǎn)。

統(tǒng)覽近期各城市在預(yù)售資金監(jiān)管層面的消息，無疑也佐證了這一觀點(diǎn)。

距煙臺(tái)放松預(yù)售資金管控僅相隔一日，福州就發(fā)文規(guī)定強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。明確預(yù)售資金監(jiān)管額度為切入點(diǎn)，嚴(yán)控資金撥付節(jié)點(diǎn)及比例，新建商品房項(xiàng)目的監(jiān)管額度原則上不少于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍。

與之前政策相比，從“原則上不高于”變成“原則上不少于”，監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)。

此外，1月24日，廈門發(fā)文明確加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，購(gòu)房款應(yīng)全部存入資金監(jiān)管專戶監(jiān)管。

與原政策相比，修改為“先留后用”的監(jiān)管模式;全部購(gòu)房款均為預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用。

至此不難發(fā)現(xiàn)，一部分城市選擇提高預(yù)售監(jiān)管資金比例，加強(qiáng)監(jiān)管;部分城市如成都選擇放松預(yù)售資金規(guī)則，紓困房企以保證項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)交付。

03

難言放松，也不能放松

正如廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示，房企之于預(yù)售資金，是成也蕭何、敗也蕭何。

過去，在高周轉(zhuǎn)大行其道之時(shí)，市場(chǎng)熱度高企，體量與規(guī)模成為了房企們拼命沖刺的“KPI指標(biāo)”，許多房企打上了預(yù)售資金的主意。

有些房企通過采取虛報(bào)工程進(jìn)度、提前支取，或用部門公關(guān)、保函代替等方式挪用項(xiàng)目預(yù)售資金。

比如去年8月，西安軟件新城的某項(xiàng)目被爆出停工爛尾的消息，該項(xiàng)目43.5億元預(yù)售款有12億元沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，即便是監(jiān)管賬戶里的31億元，也有12.62億元工程建設(shè)?？畋粡V發(fā)銀行劃扣抵償開發(fā)貸，目前監(jiān)管賬戶僅剩8836萬元。

而許多房企相繼暴雷，也都存在隨意挪用或套取預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目難以交付;同時(shí)也導(dǎo)致自身債務(wù)沉重，資金鏈斷裂，流動(dòng)性陷入困境。

在房企暴雷不斷的背景之下，地方政府出于保障購(gòu)房者權(quán)益和促進(jìn)行業(yè)良好循環(huán)發(fā)展，“保交付”“保交樓”成為多地政府的政策底線。于是，多城加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，使得預(yù)售資金提取難度陡然增加，當(dāng)然，在嚴(yán)厲監(jiān)管之下，房企的運(yùn)轉(zhuǎn)也受到極大影響。

“所謂過去，靠預(yù)售資金加杠桿，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。但也反過來導(dǎo)致了開發(fā)商過度加杠桿，并在監(jiān)管嚴(yán)格以后，出險(xiǎn)了暴雷。”李宇嘉表示。

預(yù)售資金監(jiān)管是否能大范圍放松?如何展望后續(xù)政策方向?

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，“像煙臺(tái)幾個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整來說，對(duì)企業(yè)本身的幫助或并不大，更談不上緩解資金壓力。”

而預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)本身就是為了防止項(xiàng)目爛尾，項(xiàng)目無法按時(shí)交付問題的產(chǎn)生，根本上是為了保障消費(fèi)者權(quán)益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上做適度的調(diào)整，不會(huì)有大范圍的松動(dòng)，適度的調(diào)整之后的資金用于支付農(nóng)民工工資等。

李宇嘉分析認(rèn)為，地方政策的調(diào)控更大程度上旨在優(yōu)化，而不是放松監(jiān)管。預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，本質(zhì)上回歸預(yù)售資金的本來面目，即專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)、竣工和交付，維護(hù)購(gòu)房者的利益。

“過去太寬松了。”李宇嘉也表示，“類似信用等級(jí)高的，有銀行保函的，可以降低監(jiān)管比例，但這只是在有限的范圍內(nèi)騰挪和優(yōu)化，不改變預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)的趨勢(shì)。”

但也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期也尤為重要，靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策也可以納入考慮，特別是針對(duì)不同信用資質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的監(jiān)管容忍度，既能形成激勵(lì)效應(yīng)，又有利于開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)。

貝殼研究院高級(jí)研究員潘浩認(rèn)為，“合理的資金監(jiān)管是必要的，去年下半年房企違約事件發(fā)生后，部分城市通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險(xiǎn)”也能理解，但是也有城市出現(xiàn)了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時(shí)刻遭遇了更大的流動(dòng)性壓力。無論是否出臺(tái)全國(guó)性政策，保持房企資金的適度流動(dòng)性都是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。”

結(jié)合煙臺(tái)此類政策的出臺(tái)，至少說明，一些優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健、信用良好的房企，可以享受到更好的預(yù)售資金監(jiān)管政策，并以此為契機(jī)，改善自身資金狀況和現(xiàn)金流。