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【全球新視野】財報對對碰｜萬科銷售下滑明顯 保利發(fā)展更會賺錢
(薛宇飛)近日，多家上市房企相繼發(fā)布2022年第三季度報告，保利發(fā)展與萬科兩家頭部房企不約而同地于28日晚公布了三季報數(shù)據(jù)。保利發(fā)展與萬科分別作為國有房企與民營房企的佼佼者，其業(yè)績表現(xiàn)具有一定代表性，因此，中新經(jīng)緯通過多項指標(biāo)進行對比，尋找兩者之間業(yè)績之間的差異。
(資料圖片)
受市場環(huán)境影響，它們的銷售業(yè)績均有下降，萬科的降幅稍大，但從9月份的銷售看，它們的降幅有趨緩跡象。萬科的營收規(guī)模雖是保利發(fā)展的兩倍多，但盈利的差距并不明顯，萬科的毛利率低于后者。今年前三季度，保利發(fā)展與萬科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物都在減少，但短期債務(wù)相對穩(wěn)定，償債能力仍有保證。
銷售降幅放緩 萬科業(yè)績下滑更大
由于期房銷售的原因，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績數(shù)據(jù)有一定的滯后，因此，每月公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)具有先導(dǎo)性，可以窺測企業(yè)未來的業(yè)績走向。
2022年以來，房地產(chǎn)市場銷售整體呈現(xiàn)下滑走勢，各房企銷售端承受了不小的壓力，不過，從近一兩個月數(shù)據(jù)看，已有個別頭部房企出現(xiàn)銷售降幅減緩的跡象。據(jù)今年10月10日保利發(fā)展公布的數(shù)據(jù)，9月份，公司實現(xiàn)簽約面積227.01萬平方米，同比減少8.30%；實現(xiàn)簽約金額383.95億元，同比增加6.60%。除6月份外，這是保利發(fā)展今年單月簽約面積的降幅首次縮小至個位數(shù)，而單月簽約金額同比正增長，則是繼6月份的第二次。
需要指出的是，每年的6月、12月都是房企沖擊銷售額的月份，這些月份的銷售有所增長也是正?，F(xiàn)象，因此可以說，保利發(fā)展9月份銷售表現(xiàn)相對不錯。再看萬科，9月實現(xiàn)合同銷售面積227.1萬平方米，同比下降0.48%；合同銷售金額347.3億元，同比下降3.82%，兩項指標(biāo)的降幅也在明顯放緩。
從累計數(shù)據(jù)看，1-9月份，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1920.51萬平方米，同比減少24.50%；；實現(xiàn)簽約金額3201.00億元，同比減少21.97%。1-9月份，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1936.9萬平方米，同比下降34.26%；合同銷售金額3146.7億元，同比下降34.32%。兩家的銷售規(guī)模旗鼓相當(dāng)，但萬科的累計銷售降幅大于保利發(fā)展，銷售壓力更大。
土地儲備關(guān)系房企未來的發(fā)展勢頭，面對今年嚴(yán)峻的地產(chǎn)形勢，許多房企都不敢拿地。三季報披露，今年前三季度，保利發(fā)展新拓展項目70個，新增容積率面積771萬平方米；截至三季度末，共有在建擬建項目795個，在建面積1.39億平方米，待開發(fā)面積6605萬平方米。萬科方面，前三季度新增27個開發(fā)項目，總規(guī)劃計容建筑面積約485.9萬平方米；截至三季度末，在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米。萬科還參與了一批舊城改造項目，總計容建筑面積合計約494.4萬平方米。從新拓項目數(shù)量、規(guī)劃面積、在建項目面積及待開發(fā)面積看，萬科都遜于保利發(fā)展。
利潤下降 保利發(fā)展毛利率較高
業(yè)績方面，三季報顯示，今年7-9月份保利發(fā)展的營收與利潤均為負(fù)增長，實現(xiàn)營收456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤22.68億元，同比下降30.96%。萬科的表現(xiàn)相對較好，7-9月份實現(xiàn)營收1307.6億元，同比增長25.3%；歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。
1-9月，保利發(fā)展實現(xiàn)營收1564.37億元，同比增長12.97%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%。1-9月，萬科實現(xiàn)營收3376.7億元，同比增長24.4%；歸母凈利潤170.5億元，同比增長2.2%。可以發(fā)現(xiàn)，萬科營收規(guī)模是保利發(fā)展兩倍還多，但兩者的賺錢能力的差別卻不明顯，前三季度萬科歸母凈利潤僅比保利發(fā)展多了約40億元。
營收規(guī)模差別大、利潤差別小，說明了萬科的利潤率不及后者。三季報稱，今年前三季度，保利發(fā)展的毛利率為24.51%，較2021年同期下降5.32個百分點。萬科沒有披露整體的毛利率數(shù)據(jù)，但三季報稱，“2022年前三季度，本集團開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%?！?/strong>
房企利潤下滑已經(jīng)是不爭的事實。萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在今年8月底舉行的萬科中期業(yè)績推介會上就表示，短期看，萬科首先要確保公司的經(jīng)營安全，毛利率肯定承受著相當(dāng)?shù)膲毫?。長期看，行業(yè)毛利率要回到社會平均水平，“沒有哪個行業(yè)必然比哪個行業(yè)好，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會回歸到社會平均水平。不過即使這樣，仍會有深刻洞察客戶需求、經(jīng)營效率能夠提升的企業(yè)，能獲得高于行業(yè)平均水平的回報率。”
比較而言，萬科的業(yè)務(wù)構(gòu)成更加多元。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻了87.60%的營收，其余的則由物業(yè)服務(wù)(即萬物云)、物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運營等板塊支撐，除了萬物云的收入沒有披露外，其余板塊前三季度的營收分別為29.7億元、23.1億元、62.5億元，均有兩位數(shù)的同比增幅。
在手現(xiàn)金減少 償債能力相對穩(wěn)定
面對房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)，經(jīng)營安全已成為企業(yè)當(dāng)前最應(yīng)該考慮的問題，簡單講，就是要增厚現(xiàn)金流、減少負(fù)債。
三季報顯示，2022年1-9月，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售回籠2939億元，較去年同期減少19.96%，這與今年銷售額的降幅基本相當(dāng)。1-9月保利發(fā)展的回籠率達(dá)到91.8%，高于去年同期的89.5%。
現(xiàn)金流方面，截至2022年三季度末，保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-298.57億元，大幅低于去年同期的-187.51億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額1288.19億元，比去年同期的1318.64億元減少30億元，比今年上半年末的1555.74億元減少267.55億元。
截至2022年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-41.76億元，比去年同期的12.20億元減少了442.36%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額1158.05億元，比去年同期的1386.66億元減少了228.61億元，比今年上半年末的1379.08減少221.03億元。
負(fù)債方面，截至2022年三季度末，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為77.91%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為66.35%。其中，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為672.47億元，雖高于去年同期，但較今年上半年末則減少約百億元。
截至2022年三季度末，萬科有息負(fù)債金額為2943.2億元，其中78.7%為長期負(fù)債，占比較中期提升1.1個百分點。萬科披露了“貨幣資金”指標(biāo)，三季度末為1188.3億元，是總和為627.5億元的短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債的約1.89倍，2021年年末該比值約為2.55倍。萬科持續(xù)降低融資成本，前三季度新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。
可以看出，保利發(fā)展、萬科均面臨著現(xiàn)金減少的問題，但好在短期債務(wù)相對穩(wěn)定，償債能力雖有削弱，也仍保持在不錯的水平上。(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)
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