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銀行保函置換預售資金將緩解房企資金壓力？
(李惠聰)緊隨2022年最強政策支持“金融16條”之后，房地產市場再迎利好。
11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱通知)。通知表示，監(jiān)管賬戶資金達到限定額度后，房企可通過銀行保函提取預售資金，進而改善企業(yè)流動性。
多位市場人士指出，此舉直擊房企預售資金痛點，將在一定程度上改善房企現(xiàn)金流承壓狀況，通知也成為繼“第二支箭”“金融16條”后的第三項房地產重磅支持政策。
【資料圖】
或為房企增加“房屋銷售款×10%”資金規(guī)模
事實上，由商業(yè)銀行出具保函置換房企預售監(jiān)管資金，在年初住建部發(fā)布的《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》(建房〔2022〕16號)中就有相關規(guī)定。自2021年，各地就陸續(xù)出臺了優(yōu)化預售資金監(jiān)管、持續(xù)推進“保交樓”等措施，如北京在2021年11月規(guī)定房企可憑非監(jiān)管銀行出具現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于開發(fā)商存在融資多頭、預售資金挪用等問題，當出現(xiàn)債務風險及一致風險預期時，就會發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶預售資金不夠用。
因為在目前形勢下，地方政府要“保交樓”、銀行要保貸款債權、信托公司要保權益、施工單位要工程款、供應商要材料款等，在各方主體擠壓下，就極有可能導致房企預售資金監(jiān)管賬戶被鎖死。
“有了銀行保函，預售資金賬戶內的重點監(jiān)管資金就可以釋放出來，從而加大房企資金流動性”，李宇嘉如上表示。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也持類似看法，即通知的出臺是對近期部分房企經營遇到實際問題的適時回應。據(jù)悉，此前就有企業(yè)提出當前預售資金監(jiān)管過嚴使房企“資金拿不出、用不上”，造成一些銷售本就正常的企業(yè)也開始遇到流動性問題。
本次通知規(guī)定，通過保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。
規(guī)定比例為何是30%？
在李宇嘉看來，合理配比的預售資金調動規(guī)模，一方面，可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結，誰也動不了”的資金，從而起到資金循環(huán)目的；另一方面，企業(yè)的“這只手”也不能動太多，因為要考慮既有債權人(保交樓之前的債權人，包括銀行、信托、施工單位、供應商)的權益。
“30%的預售資金動用配比，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的地產業(yè)務循環(huán)起來，從而以四兩撥千斤手法實現(xiàn)整個項目的大循環(huán)?！?/p>
嚴躍進則根據(jù)項目竣工和房屋銷售款間大致關系預測，通過銀行保函置換預售資金模式為企業(yè)置換出的資金，大約可占到房企住房銷售款的10%，這意味著通知的推出，至少能為當前房企增加“房屋銷售款×10%”的資金規(guī)模，“這對目前市場形勢下的房企意義重大”。
政策并不適用于所有項目
預售資金對撬動房企發(fā)展規(guī)模至關重要?？硕鹧芯渴崂砹?8家重點上市房企2021年年報就發(fā)現(xiàn)，預售監(jiān)管資金政策趨嚴還是放寬，與房企現(xiàn)金支配力直接相關，也會進一步影響企業(yè)短期償債壓力。
本次通知提出的保函置換預售資金并非適用于任何房地產項目。按照要求，主要是用來支持短期內有流動性風險、但企業(yè)基本穩(wěn)健的房企，而一些存在明顯暴雷風險的企業(yè)無法享受此類政策。
通知提出房企要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，即優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。
對此，嚴躍進認為，以上規(guī)定具有一定創(chuàng)新之處。過去政策對銀行保函置換預售資金的規(guī)定多明確要用于工程建設，而此次提出了新用途，即償還債務。通俗來講，即指房企本次置換出的閑余資金“可以用來蓋樓也可以用來還債”，這將有助于房企靈活處理自身債務風險。(中新經緯APP)
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責任編輯：孫慶陽
