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世界觀天下！張凱：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
題：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
(資料圖片)
作者 張凱 中指研究院土地事業(yè)部研究負責人
近期，北京2022年第四批次集中供地火熱收官，地價上限、競現(xiàn)房銷售面積均觸頂成交。
具體來看，11月29日，北京第四批集中供地出讓共有6宗土地，總面積約為14.86萬平方米，總建筑面積31.93萬平方米，起始價為123億元，成交總價135億元。其中，北京門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊由“中建方程+中建信和聯(lián)合體”以7.9億元底價成交，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊由北京城建興華以16.69億元競得。
有3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積觸頂，全部位于朝陽區(qū)，其中朝陽平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高。PF44號地塊吸引了10家企業(yè)主體報名參與，現(xiàn)場競價達上限后，有5家企業(yè)參與搖號環(huán)節(jié)，最終由“保利+建工”以“25.53億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得。
PF45號地塊共吸引14家企業(yè)主體報名參加，該宗地是掛牌時報價最多地塊。有8家企業(yè)參與競現(xiàn)房銷售面積，觸達上限后最終搖號由三元嘉業(yè)以“24.38億元+10000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得。朝陽奶西村29-321地塊有9家報名企業(yè)參與，最終4家企業(yè)參與搖號，由金隅以“32.315億元+35000平方米現(xiàn)房銷售面積”競得。
值得注意的是，該宗地塊北側的首開金茂望京樾和中建宸園兩個項目的操盤企業(yè)均積極參拍，但最終未能摘地。最后一宗地—石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級開發(fā)項目有5家企業(yè)報名參加，最終由中海競得，溢價率為5.58%。
從本次土拍出讓的政策方面來看，推出的6宗地塊中有4宗進行了現(xiàn)場出讓環(huán)節(jié)，宗地均設置有“競現(xiàn)房銷售面積”，以及競“現(xiàn)房銷售面積上限”的規(guī)則。并且在指導價確定上，首次提出對期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價，如石景山區(qū)古城地塊預售指導價為7.58萬元/平方米、現(xiàn)房銷售指導價為7.88萬元/平方米，對于房價上漲給出了一定空間，也給房企的資金成本提供了一定的“補償”。
總體來看，北京第四批次土拍的熱度在一定程度上超出了市場預期。土拍熱度背后，我們認為主要受到三方面的影響。
其一，目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。但除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。
其二，在2022年第四批供地出讓以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比2021年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在2022年在第四批次有所斬獲和補倉。
其三，北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了一個新臺階。 (中新經(jīng)緯APP)
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責任編輯：李惠聰
