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環(huán)球播報(bào):嚴(yán)躍進(jìn)：現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”
題：現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”
(相關(guān)資料圖)
作者 嚴(yán)躍進(jìn) 上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)
2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，2023年河南將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時(shí)，開展住房?jī)?yōu)居行動(dòng)，提高住房品質(zhì)，擴(kuò)大住房消費(fèi)。
河南是2022年全國(guó)保交樓工作的標(biāo)桿省份，此次再提現(xiàn)房銷售改革更具風(fēng)向意義。我們通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前現(xiàn)房銷售(指“即買即交付”的新建商品住宅，不包括商鋪、寫字樓)改革在提速，且大城市推進(jìn)節(jié)奏明顯加快。現(xiàn)房銷售政策正從過(guò)去“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”，這或?qū)⒈砻鳜F(xiàn)房模式改革已正式開啟。
全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模明顯比期房銷售行情好
2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有關(guān)。若對(duì)比全國(guó)房地產(chǎn)銷售另外兩個(gè)指標(biāo)，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實(shí)并不差。2022年，全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%，這說(shuō)明現(xiàn)房銷售市場(chǎng)并沒有遇到較大下跌。
圖1 全國(guó)現(xiàn)房銷售面積及同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海易居房地產(chǎn)研究院
數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，2022年12月一度達(dá)到13.9%。現(xiàn)房銷售占比拉升，體現(xiàn)了購(gòu)房者信心變化。受爛尾樓事件沖擊，購(gòu)房者擔(dān)心買期房有風(fēng)險(xiǎn)。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵，使得現(xiàn)房銷售市場(chǎng)占有率提升。
圖2 全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比(年初累計(jì)銷售面積口徑)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海易居房地產(chǎn)研究院
警惕劣質(zhì)現(xiàn)房混入交易市場(chǎng)
研究顯示，歷年現(xiàn)房?jī)r(jià)格總體上比期房?jī)r(jià)格要低，如2022年現(xiàn)房?jī)r(jià)格為8326元/平方米，期房?jī)r(jià)格為10486元/平方米，兩者價(jià)差為2159元/平方米。
理論上現(xiàn)房認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小，其價(jià)格應(yīng)比期房要更高。之所以顯現(xiàn)反常，原因在于目前市面上有部分現(xiàn)房屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，房?jī)r(jià)較低。
這給我們提出警示：當(dāng)前現(xiàn)房銷售占比在拉升，但可能存在不良交易結(jié)構(gòu)。即部分劣質(zhì)現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到住宅交易市場(chǎng)。
圖3 全國(guó)現(xiàn)房和期房的銷售價(jià)格
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海易居房地產(chǎn)研究院
我們針對(duì)全國(guó)31個(gè)省份在2022年的現(xiàn)房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2022年，部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。目前，江蘇、河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大省份，分別為1942和1555萬(wàn)平方米。湖北現(xiàn)房銷售面積同比增速拉升明顯，達(dá)到32%。其在2020年、2021年現(xiàn)房銷售占比均為9%，到2022年則上升為15%。
近5年現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%
中國(guó)內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行超過(guò)30年，該制度為減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)活躍等發(fā)揮了積極作用。2022年停工斷貸潮風(fēng)波后，關(guān)于期房的交易風(fēng)險(xiǎn)探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。此次會(huì)議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。
當(dāng)前，全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預(yù)計(jì)在近5年政府改革推動(dòng)下，到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這意味著后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房。
現(xiàn)房銷售占比上升，本質(zhì)是各地土地供應(yīng)模式的轉(zhuǎn)型，未來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市的土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等都會(huì)隨之改變。
我們預(yù)計(jì)未來(lái)有幾項(xiàng)工作會(huì)明顯提速，如商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做差異化調(diào)整、供地政策會(huì)嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售制度和流程會(huì)加快制定、“交房即交證”有可能與現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。(中新經(jīng)緯APP)
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