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房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期下，以穩(wěn)健著稱的越秀地產(chǎn)(00123.HK)逆勢(shì)“豪賭”，正在加杠桿火力全開拿地。

據(jù)越秀地產(chǎn)各月度數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，越秀地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積約267.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達(dá)213億元(含無(wú)償移交的15億造價(jià)工程)。同期，許多頭部房企放緩拿地節(jié)奏，其中，國(guó)資龍頭房企綠地今年上半年零拿地。

今年上半年，越秀地產(chǎn)銷售額實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入約312.9億元，同比增長(zhǎng)29.1%。不過(guò)，面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)水平整體下行的趨勢(shì)，公司毛利率下滑，歸母凈利潤(rùn)約為35.9億元，同比下降15.5%，繼續(xù)呈現(xiàn)增收不增利態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，逆勢(shì)拿地也加大了杠桿，推高了公司的負(fù)債壓力。截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達(dá)269.59億元，同比增加40.67%，現(xiàn)金余額為390.5億元。

延續(xù)增收不增利

今年上半年，越秀地產(chǎn)的銷售額實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，營(yíng)收繼續(xù)保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)。不過(guò)，面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)水平整體下行的趨勢(shì)，公司的毛利率出現(xiàn)下調(diào)。

半年報(bào)顯示，2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%;凈利潤(rùn)約為25.83億元，同比下降4.34%;核心凈利潤(rùn)約為21.3億元，同比上升1.4%;權(quán)益持有人應(yīng)占盈利17.1億元，同比下降25.8%。公司毛利率從2021年的26.8%，降至21.2%，下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，越秀地產(chǎn)增收不增利的情況在去年就已經(jīng)顯現(xiàn)，年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入573.8億元，同比增長(zhǎng)24.1%，其中包括547.1億元結(jié)轉(zhuǎn)成為收入的銷售額。營(yíng)收增加的同時(shí)，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元。

銷售方面，2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額489.1億元，同比上升3.2%。大本營(yíng)廣州貢獻(xiàn)了過(guò)半銷售業(yè)績(jī)，上半年大灣區(qū)合同銷售金額317.5億元，其中，廣州合同銷售金額293.4億元，占公司合同銷售金額的60%。

TOD業(yè)務(wù)成為增長(zhǎng)新曲線，上半年為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了120.7億元銷售額，上半年還首次在大灣區(qū)以外城市獲取TOD項(xiàng)目，成功獲取廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD項(xiàng)目，新增TOD項(xiàng)目土地儲(chǔ)備80萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到359萬(wàn)平方米，約占公司總土地儲(chǔ)備的12.6%。

對(duì)于公司下半年的發(fā)展，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，越秀地產(chǎn)2022年的合同銷售目標(biāo)為1235億元，較2021年實(shí)際完成的1152億元提升7%。同時(shí)，越秀地產(chǎn)期內(nèi)可售資源為2146億元，預(yù)計(jì)整體去化率大概在58%左右。

逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)

作為老牌國(guó)資房企，越秀地產(chǎn)向來(lái)以穩(wěn)健著稱，不過(guò)這種“不溫不火”的發(fā)展節(jié)奏也導(dǎo)致公司2021年才首次邁進(jìn)“千億房企俱樂部”。

2018年到2021年，越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)面積從1941萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2711萬(wàn)平方米，僅2021年一年越秀地產(chǎn)在18個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬(wàn)平方米。

為了擴(kuò)大規(guī)模，越秀地產(chǎn)加大拿地力度。2022年上半年，越秀地產(chǎn)于廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙共7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬(wàn)平方米，其中TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的23.2%、4.4%、27.0%。截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)共擁有總土地儲(chǔ)備約為2860萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約52.9%。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年1—6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，越秀地產(chǎn)的新增土地貨值位列榜單第11名。

7月份，在廣州今年第二批集中供地中，越秀地產(chǎn)接連拿下三塊廣州中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊——海珠區(qū)鶴洞大橋鋅片廠地塊、海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊及天河燕塘地塊三，分別耗資11.1億元、14.857億元和81.19億元。其中，天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)是2022年土地拍賣中首宗進(jìn)入搖號(hào)的地塊，因其樓面價(jià)突破5萬(wàn)元/平米，成為廣州歷史樓面價(jià)第五位。

越秀地產(chǎn)此前表示今年準(zhǔn)備了457億拿地。最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，越秀地產(chǎn)新增權(quán)益建筑面積約267.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達(dá)213億元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期下，越秀地產(chǎn)逆勢(shì)拿地體現(xiàn)了其雄厚的資產(chǎn)能力和擴(kuò)張野心，但越秀地產(chǎn)在廣州的優(yōu)勢(shì)并不一定適用于全國(guó)擴(kuò)張，遇到市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)成倍地放大。

值得一提的是，2013年，越秀地產(chǎn)競(jìng)得3塊地王，分別在廣州、杭州、佛山和武漢四個(gè)城市購(gòu)入7幅地塊，總購(gòu)地金額為201.24億元，涉及建筑面積約為275萬(wàn)平方米。除了3塊地王，越秀地產(chǎn)于2013年競(jìng)得的地塊，地價(jià)都偏高。如2013年7月拿下的佛山禪城地塊，溢價(jià)率高達(dá)96.2%，樓面地價(jià)7346元/平方米。

據(jù)公開報(bào)道，早年越秀地產(chǎn)高溢價(jià)拿下的地塊，拿地后至少有2-5年未開工閑置，直到近期才傳來(lái)動(dòng)工消息。

債務(wù)攀升加大融資力度

逆勢(shì)拿地也加大了杠桿，推高了越秀地產(chǎn)的負(fù)債壓力。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，越秀地產(chǎn)近年債務(wù)壓力持續(xù)攀升，2019—2021年的總負(fù)債分別為2347億元、2632億元、3139億元;資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.48%、75.58%、76.31%。截至2022年上半年，越秀地產(chǎn)的負(fù)債合計(jì)約2395億元，其中以流動(dòng)負(fù)債為主，約1755億元。

其中短債的增長(zhǎng)較為明顯，2019年末時(shí)越秀地產(chǎn)的1年內(nèi)到期借款僅為71.38億元，2020年增長(zhǎng)至165.76億元，增加了一倍有余，2021年進(jìn)一步增長(zhǎng)到298.02億元，比上年末增加了約132.26億元，同比增幅為79.79%。截至2021年年底，越秀地產(chǎn)不受限的在手現(xiàn)金為327億元，現(xiàn)金短債比已降至1.1，意味著不受限現(xiàn)金剛剛能覆蓋到期短債。

現(xiàn)金流也不容樂觀，2021年年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3%，這也是越秀地產(chǎn)2018年以來(lái)首次經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。

截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達(dá)269.59億元，同比增加40.67%，現(xiàn)金余額為390.5億元。

為緩解債務(wù)壓力，越秀地產(chǎn)積極開拓融資渠道，加大融資力度，持續(xù)降低融資成本。2021年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，境內(nèi)成功發(fā)行公司債60億元人民幣，平均票面利率為3.29%。

今年1月份，越秀地產(chǎn)子公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司申請(qǐng)發(fā)行人民幣98.5億元的公司債券獲批準(zhǔn)。5月24日，越秀地產(chǎn)通過(guò)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)主體廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司，在上海證券交易所市場(chǎng)成功發(fā)行21.5億元公司債券。

今年6月24日及7月5日，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行98.5億元公司債券批文項(xiàng)下的第三期和第四期公司債券，兩期合計(jì)發(fā)行規(guī)模31億元。截至目前，越秀地產(chǎn)已累計(jì)完成4期、合計(jì)72.5億元境內(nèi)公司債券的發(fā)行。(記者吳薇)