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客戶(hù)簽獨(dú)家代理協(xié)議 房產(chǎn)中介可明吃差價(jià)？
“我現(xiàn)在有意在二手中介地鋪放售自持的住宅物業(yè)，但中介經(jīng)紀(jì)一聽(tīng)就馬上勸說(shuō)放盤(pán)時(shí)簽署‘獨(dú)家代理協(xié)議’，并稱(chēng)獨(dú)家房源會(huì)受大力推售，中介還會(huì)給業(yè)主一筆保證金，如果在約定期限內(nèi)未將房屋出售，將會(huì)把保證金罰沒(méi)歸業(yè)主所有等等。”不少通過(guò)中介放售二手房的業(yè)主可能都會(huì)受到諸如上述“獨(dú)家代理協(xié)議”的不小誘惑。但究竟獨(dú)家放售，會(huì)不會(huì)有某些隱含的附加條款，有沒(méi)有可能遇上陷阱呢?近日，市民張先生投訴到廣州市中介協(xié)會(huì)的案例，可以提供借鑒。
市民應(yīng)留意協(xié)議中
超過(guò)設(shè)定放盤(pán)價(jià)的規(guī)定
2016年11月初，張先生與某中介公司簽署《獨(dú)家代理協(xié)議》，出售海珠區(qū)新港中路某物業(yè)，擬售價(jià)110萬(wàn)元，并在協(xié)議約定：“經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方出售110萬(wàn)元，乙方賣(mài)高部分作為中介服務(wù)費(fèi)用。”委托期限為2016年11月4日至2017年5月4日。2017年1月初，中介公司以130萬(wàn)元促成張先生與陳先生簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，中介公司與張先生就賣(mài)高部分樓款簽訂《中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書(shū)》。也就是說(shuō)，張先生的委托樓價(jià)110萬(wàn)元與實(shí)際的成交價(jià)130萬(wàn)元之間20萬(wàn)元的差價(jià)將會(huì)成為中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)傭金。
隨后，張先生家人認(rèn)為中介公司有意引導(dǎo)其降低出售價(jià)格，高價(jià)賣(mài)出后賺取差價(jià)作為傭金，向中介協(xié)會(huì)投訴公司吃差價(jià)，目前案件正在處理當(dāng)中。
據(jù)了解，目前市民出售二手房有通過(guò)中介，或者安居客、58同城等網(wǎng)站平臺(tái)，甚至微信公眾號(hào)、朋友圈等，但在二手中介地鋪放盤(pán)，還是占多數(shù)。由于近年來(lái)，廣州的二手房?jī)r(jià)格總體上都是處于上升階段，因此，即使市民在放盤(pán)簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，會(huì)與中介約定一個(gè)稍微高于心理價(jià)位的放盤(pán)價(jià)，但一旦約定的獨(dú)家代理期限比較長(zhǎng)，則也會(huì)出現(xiàn)后期市場(chǎng)價(jià)高于原來(lái)約定的放盤(pán)價(jià)的情況。這樣一來(lái)， “約定價(jià)” 與最終的成交價(jià)就會(huì)形成差價(jià)，讓中介有機(jī)可乘，因此市民需要留意這一點(diǎn)。
不告知真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格
中介已違法
市中介協(xié)會(huì)的專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，本案中，因業(yè)主放盤(pán)時(shí)簽訂的獨(dú)家委托期較長(zhǎng)，樓價(jià)有所變動(dòng)屬正常市場(chǎng)行為。如因市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，中介公司未能將房屋價(jià)格的市場(chǎng)變化情況及時(shí)告知張先生，而根據(jù)《獨(dú)家代理協(xié)議書(shū)》約定將溢價(jià)部分作為中介費(fèi)用的做法，有涉嫌損害出售方利益。同時(shí)該做法顯然也對(duì)購(gòu)買(mǎi)方隱瞞房屋真實(shí)交易價(jià)格。此情況下的中介公司上述行為已涉嫌違反《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第二十四條，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：“提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況”的規(guī)定。
廣州市中介協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)服務(wù)中心廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師提醒：《合同法》第425條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”中介公司為業(yè)主出售房屋提供居間服務(wù)，如果中介公司為了獲得更多的酬勞而損害業(yè)主利益，則行為屬于違法。
在本案中，中介公司如果故意誤導(dǎo)業(yè)主低估自己房屋出售價(jià)格，然后以高價(jià)出售房屋，將溢價(jià)部分作為傭金向業(yè)主收取，屬于欺詐行為，糾紛若訴至法院，法院將不會(huì)支持中介公司收取傭金。作為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及中介服務(wù)人員，在提供居間服務(wù)時(shí)應(yīng)做到勤勉盡責(zé)、公平正直不偏袒任何一方;在合法、誠(chéng)信的前提下維護(hù)當(dāng)事人的最大利益。
另根據(jù)廣州市海珠區(qū)人民法院近日發(fā)出的司法建議書(shū)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在提供居間服務(wù)時(shí)應(yīng)雙向透明，將服務(wù)內(nèi)容、房屋信息、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向雙方披露，避免出現(xiàn)通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)賺取差價(jià)的行為。
