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北京部分限價房或轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房
未來，即將上市的“限房價、控地價”地塊，將面對一個新的銷售規(guī)則。昨天，北京市住建委針對《關(guān)于加強(qiáng)限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見，提出對于評估價與限定銷售均價價差較大的項目，將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，并向具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。
■新規(guī)出爐
限定均價與評估價之比小于85%轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房
“限房價、控地價”地塊(簡稱限價房地塊)是本市2016年樓市“9·30新政”時的產(chǎn)物，指的是土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴(yán)控地價，還提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。有統(tǒng)計顯示，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊限價房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。
限價房項目該如何銷售?《征求意見稿》首次給出了具體方向?！墩髑笠庖姼濉诽岢?，在限房價項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進(jìn)行評估，形成評估價。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價與評估價進(jìn)行比較。按照暫定的比例，當(dāng)銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易; 而當(dāng)銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。嚴(yán)控投資投機(jī)客炒房牟利
“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機(jī)客必然趨之若鶩，房屋就成了投資投機(jī)客炒房牟利的工具。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。
轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號配售
限價房被市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售?《征求意見稿》提出，收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。
換句話說，只要購房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲，且無住房轉(zhuǎn)出記錄、無征收安置房補(bǔ)償協(xié)議、無違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。
由于項目已經(jīng)提前限定了銷售均價，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來說，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。
限價房大戶型房源兼顧改善需求
對于限價房地塊，當(dāng)初執(zhí)行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶型，但其中也會有一小部分面積較大的戶型。記者注意到，《征求意見稿》特別提出，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。
舉例說明
限價房地塊“永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊”當(dāng)初銷售均價限價為53400元/平方米。
■假設(shè)評估價為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購房資格的家庭均可購買,只是有5年的“禁售期”。
■假設(shè)評估價為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項目將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
■專家預(yù)測
八成限價房不受影響
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛提出，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性?！墩髑笠庖姼濉分袑κ召忁D(zhuǎn)化是非常審慎的，市保障房中心只對銷售限價與評估價之比不高于85%的限房價項目進(jìn)行收購轉(zhuǎn)化。也就是說，這種轉(zhuǎn)化只針對價差比不低于15%的一些“熱點(diǎn)”項目，使得限房價項目因提前限定售價而產(chǎn)生的政策紅利利用共有產(chǎn)權(quán)和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人等持續(xù)地傳遞下去。
同時，這種轉(zhuǎn)化是以契約方式實現(xiàn)的，符合契約精神。“以土地出讓時的房屋限價進(jìn)行收購，這個價格無論開發(fā)建設(shè)單位向誰銷售都是一樣的，對開發(fā)建設(shè)單位的利益沒有任何損害。而且，是在開發(fā)建設(shè)單位取得施工許可證以后就開始評估確定收購與否，不影響開發(fā)企業(yè)的銷售時間。”
北京房協(xié)副會長陳志則預(yù)測，按照85%的設(shè)定比例，目前已推出的限房價地塊，80%左右的項目不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。
