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資色丨拿好地 找好錢 華遠地產(chǎn)開啟了“規(guī)模之爭”
系列數(shù)據(jù)顯示，公司的整體發(fā)展態(tài)勢較好。”
4月24日，華遠地產(chǎn)2018年媒體見面會現(xiàn)場，在媒體的掌聲中，剛剛履新華遠集團董事長兼華遠地產(chǎn)董事長的杜鳳超帶領眾高管落座后，連續(xù)用了“三個同比上漲，一個成本降低”的良性指標來說明華遠地產(chǎn)2017年的市場表現(xiàn)。
2017年，華遠地產(chǎn)總資產(chǎn)同比上漲22.28%，實現(xiàn)營收同比上漲30.17%。歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上漲10.47%。在融資環(huán)境趨緊的背景下，華遠地產(chǎn)還迎來了一個能反映公司成本控制能力的數(shù)字——平均融資成本降低了0.24個百分點。
或許，國企向來是“嚴謹”的行事風格，因此，從華遠高管的表情中我們很難猜測華遠下一步要做什么。而從華遠地產(chǎn)董事長杜鳳超及華遠地產(chǎn)總經(jīng)理李然多次提及的“規(guī)模”一詞中，可以明顯感受到，華遠地產(chǎn)對于“要規(guī)模”、“要速度”的自我要求。
杜鳳超向和訊房產(chǎn)講起華遠地產(chǎn)企業(yè)的文化時說：“華遠集團是西城區(qū)在改革開放后成立的首批企業(yè)，經(jīng)過30幾年的發(fā)展，現(xiàn)在是一個新興的國有企業(yè)。我們這個企業(yè)很注重創(chuàng)新，所以我們既是國有企業(yè)，同時也是一個參與市場競爭的企業(yè)。”這一段話似乎也進一步印證了華遠地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展的決心。
選好城市拿好地：35天花52億元拿地
杜鳳超以及在華遠地產(chǎn)工作了24年的總經(jīng)理李然，在各自的發(fā)言以及回答媒體提問時，提到了一個數(shù)字“879”。自3月1日至4月4日的35天內(nèi)，華遠地產(chǎn)從公開市場五度拿地，分別獲得重慶濱江新城、佛山山水區(qū)、天津津南區(qū)等五幅地塊，總計耗資約52億元，新增土地儲備約879畝。截至目前，華遠地產(chǎn)已在全國完成京津冀、中部、西部、珠三角四大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，進入了北京、天津、長沙、西安、重慶、廣州、佛山等七座城市。
一個值得關注的點是，華遠地產(chǎn)在城市拓展上表現(xiàn)出了“精耕細作”的一面，在一個城市拿地速度往往都是短時間內(nèi)二度進入。比如3月1日、29日，在重慶兩度拿地，共計新增土地儲備逾500畝;3月21日、28日，更是在短短一周的時間內(nèi)兩次在佛山三水區(qū)摘地，擴充華南區(qū)域的版圖，這也是華遠地產(chǎn)首次進軍佛山;4月初，又以16億元的總價摘下天津津南地塊，進一步夯實京津冀大本營的戰(zhàn)略版圖。
根據(jù)華遠地產(chǎn)年報顯示，2017年，華遠地產(chǎn)全年實現(xiàn)土地儲備投41.85億元，新獲取項目6個，計容建筑面積約131萬平方米，新增貨值約186億元。從2018年前四個月華遠地產(chǎn)在土地市場的活躍程度以及拿地的軌跡線路來看，不排除華遠地產(chǎn)還將繼續(xù)在已進入的城市繼續(xù)拿地進行戰(zhàn)略深耕。而根據(jù)資料顯示，華遠地產(chǎn)預計2018年在土地儲備方面將支出約100億元。
在拓展城市的選擇上，華遠地產(chǎn)也有著一套自己的“篩選標準”，一般會考慮幾個維度：國家的發(fā)展戰(zhàn)略、城市的整體宏觀經(jīng)濟面(人口增長情況、高凈值人群比例)、這個項目到底掙不掙錢。
李然說，做區(qū)域選擇和城市選擇的時候他們是非常慎重的，還舉了幾個例子，“我們做了對比和分析，現(xiàn)在已進入的城市，基本上都符合我剛才說的這幾個維度，比如已進入的西安，是去年人口增長最快的城市，去年一年增長60萬人口。比如已進入的重慶，它是去年GDP增長最快的，GDP總額首次超過天津。進入的幾個城市，廣州、佛山等整個經(jīng)濟面都非常好。我們覺得深耕這幾個城市是非常必要的，所以第一大任務就是深耕已進入城市。”
在媒體見面會上，華遠地產(chǎn)表示，接下來也會擇機進入一些新的城市，而參考標準還是上述幾個維度，比如，從國家戰(zhàn)略來講，現(xiàn)在非常關注“一帶一路”沿線涉及的蘭州、銀川等城市，再比如，雄安新區(qū)、京津冀、大灣區(qū)周邊城市也是華遠地產(chǎn)非常關注的區(qū)域。
對于未來的規(guī)模，華遠地產(chǎn)也給出了一個量化的數(shù)據(jù)：預計今年實現(xiàn)銷售額是120億，如果對比去年的話，大概提升55%左右。
打好融資戰(zhàn)：今年重點做兩件事
“選好城市、拿好地“只是華遠地產(chǎn)規(guī)?；疇幍牡谝徊?。第二步則是“找好錢”。
”2018年是金融行業(yè)去杠桿年，從2017年11月到2018年1月，不管是銀監(jiān)會還是人民銀行，一共出臺了19個關于嚴控金融的文件和政策。對于房地產(chǎn)商而言，2018年融資確實有難度。但是華遠早已做好應對之策，在2016和2017年之前融資相對比較寬松的時候，我們已經(jīng)做了足夠的準備和充分的安排。當時金融類創(chuàng)新產(chǎn)品比較多，華遠勇于創(chuàng)新敢于嘗試，能做的各種產(chǎn)品，只要是政策允許的，我們都做了。”據(jù)華遠地產(chǎn)財務總監(jiān)焦瑞云介紹，目前行業(yè)普遍融資成本在7.6%左右，而華遠地產(chǎn)2016年和2017年的融資成本分別是5.85%、5.61%。
對于2018年的融資前景，焦瑞云認為，雖然政策有所收緊，但企業(yè)融資還是有機會的，一方面，華遠有2016-2017年的融資沉淀，另一方面，企業(yè)將緊跟國家政策導向，比如長租房的發(fā)債，下一步還會考慮發(fā)美元債、私募債等。
華遠地產(chǎn)董事會秘書張全亮則直接表示， 因為銀行面的資金收緊是一個趨勢，未來還必須以上市公司為平臺，進一步加大直接融資的比例。今年重點做兩個事：一個是5億美元的美元債發(fā)行工作;一個是前一段董事會通過議案的50億私募債的發(fā)行計劃。“如果說下一步對于地產(chǎn)公司的股權(quán)融資進一步放開的話，我們也會考慮在股權(quán)融資方面做一些動作。”
當然，所有的融資都是為了匹配華遠地產(chǎn)的城市拓展和業(yè)務拓展。因此，如果說打好融資戰(zhàn)是華遠地產(chǎn)的第二步進行曲的話，那么，培育新項目則是華遠地產(chǎn)的第三步曲子。
目前，華遠地產(chǎn)旗下已有住宅、辦公、商業(yè)、公寓、酒店五大產(chǎn)品主線，地產(chǎn)是主要業(yè)務。在此之外，華遠地產(chǎn)還在進行一些新項目的投入力度，但華遠地產(chǎn)并不著急將新項目裝進地產(chǎn)，而是酌情考慮其成熟度后再做打算。
“地產(chǎn)作為我們的主要業(yè)務，除了緊密依托集團的資源外，集團所給予的不僅僅限于單純的資金支持和融資擔保等，還有產(chǎn)業(yè)上的直接投入。集團和地產(chǎn)會共同打造產(chǎn)業(yè)、主題等開發(fā)項目，這些項目目前來看，效益主要寄托在未來。上市公司不僅要完成經(jīng)營任務，給予股東好的回報，更重要的是我們要關注一些長期發(fā)展項目，例如：主要依靠集團予以啟動合作的項目——也可以稱之為集團代為培育。當達到成熟度比較高的時候，集團會將項目轉(zhuǎn)入或者裝進地產(chǎn)。”杜鳳超說。
