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海南超強限購樓市數(shù)千億資金被“關(guān)門打狗” 大家還敢炒房嗎
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深夜樓市又傳來大消息!
4月22日晚，中共海南(樓盤)省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》(以下簡稱《通知》)。從即日起海南實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。
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小編依據(jù)海南省統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計了近4年(2014年-2017年)商品房銷售額后發(fā)現(xiàn)，海南商品房成交額合計達到了6124億元。
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數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局
近年來，隨著全國房地產(chǎn)市場成交活躍，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，而當(dāng)?shù)厝速徺I能力有限，其中不少是外地的炒房資金。
分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購政策，條件異?？量?，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面!
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海南省商品住宅實施全域限購！
五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%，海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過程，多維度全方位調(diào)控，嚴(yán)防炒房。
為建立和完善房地產(chǎn)長效機制，堅決防范炒房炒地投機行為，海南調(diào)控再度升級。《通知》指出，海南實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)記者歸納要點如下：
五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。
?？?、三亞(樓盤)、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
非海南本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
值得一提的是，《通知》表示“關(guān)于引進人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”，而在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中也提到將“出臺專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問題。”
此外，《通知》還提出，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
對取得預(yù)售許可證的商品住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格;調(diào)整備案價格的須重新備案。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進接受每日經(jīng)濟新聞記者采訪時指出，2018年是海南房地產(chǎn)市場調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年，充分說明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。從限購的廣度來說，較其他城市因城施策不一樣，海南省全域限購是非常罕見的。
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炒房客被關(guān)門打狗！
范圍包含整個島!從限購的廣度來說，海南的全域限購是非常罕見的。作為中國唯一全省作為自貿(mào)區(qū)的地區(qū)，海南可能給了不少炒家“博一把”的刺激，海南對房地產(chǎn)市場出臺如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也充分說明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。
近年來，海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，外地的炒房資金成為購房主力。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，海南購房者中71%來自島外，其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。
2017年上半年，海南購房成交中島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。而大部分島外購房者屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。三亞市旅游局統(tǒng)計，2015年在三亞市購房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。
對此現(xiàn)象，海南政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出：“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’，外面想要多少，海南就建多少”。海南省長沈曉明表示： “房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的。”
而回顧歷史，海南炒房由來已久，海南房價曾有幾度破滅的歷史：九十年代初大量房地產(chǎn)投機客紛紛涌入海南，但沒幾年炒房泡沫就轟然破碎，房價由5000元跌至1000元，留下一堆爛尾樓。2010年，海南宣布要打造國際旅游島，房價幾個月就翻了三四倍。但2011年中又泡沫破滅，有的地方房價跌去七成。教訓(xùn)如此，但炒房客依然不放棄海南。這也是促成海南出臺如此嚴(yán)厲政策的要因。
這次，海南真的要跟房地產(chǎn)說再見了，靠炒房發(fā)展經(jīng)濟的老路明顯走不下去了。而眾多炒房客們看來要又一次經(jīng)歷疼痛了，在嚴(yán)格限購政策下，他們想找到接盤俠將越來越難。
需要看到，海南和雄安一樣，都是在宣布大力發(fā)展之前卡死房地產(chǎn)。不一樣的是，雄安是很多人沒來得及上車房地產(chǎn)就被封死，而海南這幾年已經(jīng)有很多人上車了，他們會被套得更深。
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海南為什么突然全域限購？
海南之所以這么決絕，一個重要的原因是，不想重蹈歷史的覆轍。
海南納入中國版圖已經(jīng)數(shù)千年了，但真正獲得大的發(fā)展機遇，是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特區(qū);2001年1月，海南獲得“國際旅游島”的重大發(fā)展機遇;2018年4月，海南又獲得了“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”的大利好。
回顧歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)：1988年和2001年的兩次歷史機遇，都沒有給海南帶來實質(zhì)性的變化，而且無一例外刺激了房價暴漲，最終讓海南碌碌無為。今年4月，海南又獲得了大利好，如果不加強對樓市的管控，極有可能重蹈歷史覆轍。
我此前曾撰文指出，海南的“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”能否成功，關(guān)鍵在于能否控制營商成本，為原有的1000多萬海南人和即將到來的千萬新移民提供低成本的住房。
跟深圳(樓盤)、浦東、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上氣候炎熱、資產(chǎn)價格已經(jīng)偏高，所以能不能完成中央剛剛交給的任務(wù)，發(fā)展成為有競爭力的“排頭兵”，真的是很難說。
現(xiàn)在海南痛下決心，決絕告別“投資+投機”的中國式房地產(chǎn)，值得稱贊!
聯(lián)想到雄安新區(qū)公布時出臺的措施，以及去年以來環(huán)京樓市的嚴(yán)厲調(diào)控，再加上此次海南的舉措，我們基本上可以斷定：未來中央在給一個地區(qū)出臺重大利好的時候，必然伴有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)“調(diào)控”，以打壓“投機購房”?；蛟S，未來在公布“粵港澳大灣區(qū)”方案的時候，也會這樣做!
空前嚴(yán)厲的新規(guī)出臺后，海南樓市將一夜入冬，成交量將大幅減少。短期，房價或?qū)⑾碌?。中長期看，由于“大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項目用地”，供應(yīng)量也將大幅萎縮，所以長線房價還會上漲。
海南樓市新規(guī)可以這樣理解：海南自然資源優(yōu)越、稀缺，所以不歡迎通過商品房把這些資源“私有化”、“小圈子化”，鼓勵“用完即走”、“資源共享”。
已經(jīng)外銷的樓盤，尤其是擁有一線海景、湖景、山景，配套良好的住房，事實上已經(jīng)成為稀缺的資源，值得長線持有。當(dāng)然，短期內(nèi)你想賣，也很難找到買家!
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不搞房地產(chǎn)的海南雄安
斷了中國40年一夜暴富夢
中國的官員們會非常疑惑：
不建高樓大廈怎么城市化?
不搞房地產(chǎn)怎么賺錢發(fā)展?
雄安新區(qū)和海南特區(qū)讓一些人疑惑迷茫。
第一，從摸石頭過河到頂層設(shè)計
雄安和海南不再是劃一個圈，而是規(guī)劃千年。
以深圳為例，深圳是最成功的特區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好，但城市建設(shè)就很混亂。旁邊有一個香港，如果按香港的模式來建設(shè)，深圳前景更加不可估量。
第二，終結(jié)攤大餅式的城市化
雄安規(guī)劃給出了中國城市建設(shè)一個新時代的版本和模式，不再是各城政府?dāng)偞箫炇降某鞘谢?，它不只是要保護環(huán)境，而且是城市和農(nóng)村的平衡和諧發(fā)展。
這是中國發(fā)展布局的方向性整體性改變。
第三，拋棄房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)
立竿見影的是不準(zhǔn)搞房地產(chǎn)了。去年雄安新區(qū)設(shè)立，全國的炒房客都撲向雄安，被 中央果斷驅(qū)離，摩拳擦掌的開發(fā)商也沒有找到用武之地。
春節(jié)前后，就有傳言海南要成自由港，全國的炒房客蜂涌海南，再加上大霧，進島的車輛被堵在了碼頭上，連續(xù)幾天大堵車，海南房價也漲了近一倍。中央宣布海南自由貿(mào)易區(qū)，炒房客們喜極而泣，可中央立即嚴(yán)令海南調(diào)控房地產(chǎn)，海南率先實施房地產(chǎn)稅的傳言也起來。
十九大以來，中央已經(jīng)啟動房地產(chǎn)稅，兩會再加碼，利益集團還在叫喊中國不能也不會推行房地產(chǎn)稅，但雄 安規(guī)劃一出，大家明白以往的城市化道路終結(jié)了，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)完結(jié)了，房地產(chǎn)稅已不可阻擋。
房地產(chǎn)時代的終結(jié)，影響是深刻而廣泛的。地方政府不會搞經(jīng)濟了，官員說沒財政發(fā)工資了。官員們發(fā)財致富的路被堵死了。
第四，終結(jié)40年一夜暴富夢
改革開放最響亮的口號是讓一部分人先富起來，但讓炒賣土地和炒賣房子的人先富起來，就掠奪了人民，出現(xiàn)了權(quán)貴，貧富懸殊嚴(yán)重，發(fā)展極不平衡。雄 安新區(qū)，不搞房地產(chǎn)，不建高樓大廈，怎么能一夜暴富?
海南不搞房地產(chǎn)還有什么出路?海南的發(fā)展不就是房地產(chǎn)?
暴富的路斷了!
第五，新時代改革開放的序幕已經(jīng)拉開
雄安區(qū)設(shè)立之后，新區(qū)怎么建?
中國改革開放40年后怎么走?
雄安新區(qū)規(guī)劃出臺，新時代改革開放的序幕拉開了。
特區(qū)先行先試，雄安新區(qū)和海南特區(qū)將率先行動。
習(xí)慣了搞房地產(chǎn)和城市化的人會茫然無措，但新時期的道路和方向已經(jīng)從雄安和海南指明。
