今年3月下旬以來(lái),影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾個(gè)重要因素皆呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)。如房貸利率不斷上揚(yáng)、限購(gòu)城市繼續(xù)擴(kuò)圍等。然而從4月份各地的住宅銷售價(jià)格實(shí)際情況來(lái)看,環(huán)比呈現(xiàn)微漲微跌持平并行的態(tài)勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn),二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京和深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比上漲0.20%和0.10%。上海和廣州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)均環(huán)比下跌0.10%。
“受到限價(jià)政策影響,自2017年下半年以來(lái),一線城市新建商品房?jī)r(jià)格一直處在下跌通道,雖然今年3月份該數(shù)據(jù)企穩(wěn)回升,但4月份再次出現(xiàn)滯漲??偟膩?lái)看,市場(chǎng)對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期的預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生改變,預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定。”一位來(lái)自券商研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)行業(yè)分析師如是說(shuō)。
從二手房市場(chǎng)來(lái)看,由于受到限價(jià)政策影響相對(duì)較小,所以其數(shù)據(jù)更能反映市場(chǎng)走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,從4月份二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看,70個(gè)大中城市中,有8個(gè)城市出現(xiàn)了同比下跌,這也意味著8個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格跌回一年前水平,這8個(gè)城市分別為北京、廈門、鄭州、上海、天津、石家莊、南京和濟(jì)南。
上海易居研究院研究員詹毅凡告訴記者,與3月份相比,4月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格跌回一年前的城市新增出現(xiàn)了濟(jì)南,同時(shí)各城市的最大跌幅也有所擴(kuò)大,這進(jìn)一步體現(xiàn)了樓市深度調(diào)整的特征。
但值得注意的是,雖然一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格基本滯漲,但4月份的實(shí)際成交量已有止跌回升趨勢(shì)。
以北京為例,4月份北京新房商品住宅成交1161套,雖然同比跌幅達(dá)到44.5%,但環(huán)比上漲3.4%。與新房市場(chǎng)處于僵持階段有所不同的是,4月份北京二手市場(chǎng)繼續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示,4月份北京二手房成交14964套,創(chuàng)近12個(gè)月新高,并且自2月份以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月成交量持續(xù)增加。
思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅在接受記者采訪時(shí)表示,造成二手房銷量反彈還有一個(gè)重要原因就是,目前北京二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整到位。在一系列宏觀調(diào)控政策的重壓之下,購(gòu)買二手房的改善家庭基本喪失了購(gòu)房杠桿,看房選房的客群數(shù)量因此降至冰點(diǎn),導(dǎo)致北京二手房銷量重挫。不過(guò)隨著價(jià)格的持續(xù)回調(diào),當(dāng)前北京二手房的價(jià)值重新被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可,這是造成近兩個(gè)月二手房成交量上漲的根本性原因。
“未來(lái),決定北京樓市走勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)仍在于二手房和限價(jià)房。”郭毅認(rèn)為,在置業(yè)需求已經(jīng)回歸“自住”為主的當(dāng)下,只有樓市交易量保持穩(wěn)定,才能讓包括房地產(chǎn)金融、土地、新房、二手房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新盤活,樓市也才能保持穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。