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存量用戶房貸仍有打折空間央行 銀保監(jiān)會調降下限
“首套住房房貸利率6.45%，能不能也降一下?”“已經買房了，也能享受調降利率嗎”“啥時候開始生效啊，最近剛辦理了房貸，還能調整嗎?”……5月16日，北京商報記者注意到，央行、銀保監(jiān)會調降首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的消息，持續(xù)引發(fā)熱議。
從用戶反饋的信息來看，存量用戶貸款利率能否減少、二套房利率是否有寬松可能、所在地是否會同步調降利率下限等問題，仍是集中關注點。而北京商報記者多方采訪了解到，5月16日，已有地區(qū)銀行開始按照調整后的利率下限發(fā)放房貸，結合當前房市大環(huán)境，存量用戶貸款利率、二套房利率等均有下調可能。
存量用戶房貸仍有“打折”空間
央行、銀保監(jiān)會調降首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的消息，在業(yè)內“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(即“LPR”)減20個基點，同時強調依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎上，自主確定最終房貸利率。
由于并非是直接調降5年期LPR利率，因此只有滿足條件的新購首套房用戶才能享受這一利率調降“福利”。這也讓不少存量用戶發(fā)出了“靈魂考問”：在貸用戶的房貸還有可能便宜嗎?答案是肯定的。
無法“吃”到這一波政策紅利的情況下，存量用戶房貸下降的途徑究竟在哪里，北京商報記者也向多位分析人士進行了了解。從相關反饋信息來看，調降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基準利率的變動會同時影響已購房和未購房的居民房貸。
5月16日，央行開展了1000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對5月17日MLF到期的續(xù)做)和100億元公開市場逆回購操作，中標利率2.85%保持不變。基于MLF的錨定作用，市場對將于5月20日披露的LPR走勢態(tài)度不一。在融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦看來，考慮到剛剛調降下限，5月調低5年期LPR的概率很小。
貝殼研究院則認為，當前我國經濟發(fā)展面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力依然存在，內外部擾動下信用擴張十分緩慢。在此背景下，貨幣政策維持寬松必不可少，但也要考慮內外兼顧和物價平衡，因此現(xiàn)階段結構性工具比總量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融機構負債成本壓降已經初見成效，5月LPR利率有望在MLF利率維持不動的背景下單獨調降。
IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，對于存量用戶來說，房貸利率下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動調降房貸利率，甚至給予不同力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產金融也會進一步加快和加大寬松的頻率與力度。
當前各地房貸主要采用的是5年期LPR+點差的形式，5年期LPR報價發(fā)生變化后，存量用戶房貸發(fā)生變化的可能性加大。而自2019年8月，個人住房商貸利率錨定5年期LPR利率以來，5年期LPR報價已經出現(xiàn)了數(shù)次調降。
此外，同樣需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下調，也并不意味著所有用戶都可以立刻享受到房貸“折扣”。根據現(xiàn)有規(guī)則，房貸利率調整周期多為一年，具體調整時間、對標參考的5年期LPR報價等，均要看用戶與銀行約定的重新定價日。
二套房利率寬松值得期待
按照新規(guī)，除了存量用戶無法享受這一利率外，相關通知中也明確提出二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)行規(guī)定則要求，二套房商業(yè)性貸款利率下限為LPR+60個基點。
對于二套房利率同樣“松綁”的可能性，多位分析人士向北京商報記者直言仍有較大可能。貝塔研究院預計，在穩(wěn)增長訴求愈發(fā)增強的背景下，未來地產政策有必要進一步放松，二套房相關政策也有望根據各地實際情況有所松綁。目前已經有部分城市推出了放松二套房購房資格、降低二套房首付比例等政策，未來在因城施策的框架下降低二套房貸款利率也未必不可期待。
“從目前的房貸市場趨勢來看，二套房利率短期內應該也會繼續(xù)下調，但下調空間小于首套房。”李萬賦分析稱。
中國人民大學國際貨幣所研究員陳佳告訴北京商報記者，二套房利率是否具有政策面的寬松可能性，要取決于本次首套房政策績效。如果對實體經濟、住房投資、拉動消費等方面的作用比較明顯，那么時機合適，二套房相關政策有可能進入實質階段。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣指出，當前已有部分地區(qū)放寬了二套房的定位，例如用戶還清貸款后，即可按照首套房政策購買房屋。整體來看，二套房房貸利率并非一定要遵照首套房的標準執(zhí)行，可根據市場需求循序漸進推進，否則容易出現(xiàn)二者之間市場不對稱的情況。
已有地區(qū)銀行開始執(zhí)行4.4%利率
盡管存量用戶以及二套房等均不適用于這一新規(guī)，但央行這一調整舉措還是讓樓市“沸騰”起來，用戶也議論不斷。按照當前新規(guī)要求以及最新5年期LPR報價4.6%，個人住房貸款利率最低可到達4.4%。而在因城施策、自主定價的大背景下，只有各地同步下調，用戶才能享受這一福利。
針對這一情況，李萬賦告訴北京商報記者，央行下調首套住房利率下限后，各地同步下調房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執(zhí)行首套房貸利率的城市。
據李萬賦介紹，融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測到，5月16日，已經有部分城市的銀行開始執(zhí)行4.4%的首套房貸利率。
結合各地區(qū)房地產發(fā)展的實際情況，貝塔研究院認為調降利率下限大概率集中在二三線城市，一線城市的放松仍然需要謹慎。一方面是二三線城市地產銷售壓力和庫存壓力要顯著大于一線城市，另一方面一線城市需求相對來說比較旺盛，對房貸利率比較敏感，還是要以“穩(wěn)”為主，避免引起房價的大幅上行。
柏文喜同樣直言，各地方政府對于樓市回暖的迫切性更為強烈，因此各地同步調降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。
堅持房地產宏觀審慎監(jiān)管
5月16日，國家統(tǒng)計局公布了前4月國民經濟運行數(shù)據，整體表現(xiàn)弱于市場預期。數(shù)據顯示，2022年1-4月，房地產開發(fā)投資下降2.7%。全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，下降29.5%。
在房地產金融的調控中，李萬賦認為，近期利率松綁主要還是因為，近期國內疫情多點散發(fā)，房貸市場需求比較低迷，通過下調房貸利率，則可以刺激用戶需求。
事實上，長期以來，監(jiān)管方始終強調堅持住房不炒的定位，本次新規(guī)中限定的首套、普通自住房等要求，也直指剛性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局會議也提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
陳佳進一步分析表示，央行調降首套房貸利率下限給了各地自主裁量權，但最終各地市場利率表現(xiàn)不僅僅取決于供給側的利率;更需要各地住房真實需求側的支持，這就包括一系列房改、醫(yī)改、教改、落戶、就業(yè)、保障等配套政策支持;只有解放了套在房貸利率上的各種隱形政策桎梏，才可能真正給住房市場利率松綁。
陳佳強調，房地產與金融的關系一度錯綜復雜，近年來房地產企業(yè)大多積極轉型新興服務型物業(yè)，積極嘗試不斷降低杠桿率、壓降行業(yè)企業(yè)風險和集中度，未來仍需要堅持宏觀審慎監(jiān)管，微觀積極創(chuàng)新和系統(tǒng)風險防控。(記者 岳品瑜 廖蒙)
