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環(huán)球觀焦點：業(yè)主“抱團停貸”，何以為家？
文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯｜周春林
頭圖來源｜視覺中國
(資料圖片)
“我現在真切地感受到，什么叫‘沒有辦法’。”
電話那頭，石巖一度哽咽。作為鄭州名門翠園的“準”業(yè)主，該樓盤已經爛尾3年多。而今，一提起這個房子，他的心態(tài)近乎絕望。“為什么房子爛尾了，開發(fā)商沒事，銀行沒事，監(jiān)管層沒事，責任全都扣在了業(yè)主身上？”
2017年12月，為了方便孩子上學，石巖賣掉了原來自住的二手房，選中了鄭州市金水區(qū)的一處熱銷“紅盤”——名門翠園。沒曾想，自己心心念念的新家，至今還是一片工地。“名門翠園這個項目，基本上成為鄭州爛尾樓的代名詞了。”
反復權衡之后，石巖加入了“強制停貸”的業(yè)主行列。
《中國企業(yè)家》綜合多方統(tǒng)計發(fā)現，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布了類似聲明，要求強制停止償還貸款（俗稱“斷供”），直至相關項目完全復工。所涉城市包括河南的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，湖南的長沙、湖北的武漢、江西的景德鎮(zhèn)以及山西和江蘇等多個省份的城市。
多位房企人士表示，在房地產行業(yè)整體低迷的大環(huán)境中，出現業(yè)主停貸或斷供的現象并不意外。特別是目前，不少樓盤曝出預售監(jiān)管資金被騰挪，說好的期房成了收房遙遙無期的爛尾樓，“即便業(yè)主繼續(xù)還貸款，也拿不到房子，只能擴大自己的損失”。
法律界人士提醒，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關系。目前，即便開發(fā)商因停工等各種原因，違反購房合同約定，業(yè)主也只能向開發(fā)商主張權利。關鍵在于，業(yè)主與銀行之間的借貸關系依然存在，貿然停貸或將向銀行承擔違約責任，因此建議業(yè)主謹慎理智。
為了倒逼樓盤復工，業(yè)主單方要求“強制停貸”，將矛頭指向了銀行。多位律師對《中國企業(yè)家》強調，這種近乎“自殺式維權”的方式，“傷敵一千，自損八百”，雖然慘烈，實屬無益。
倒逼復工，業(yè)主“抱團停貸”
“確實熬不住了?！毖哉勚?，石巖難掩沮喪，“停貸實屬無奈之舉，我們想不到更好的辦法。為了這套房，我已經搭進去了60多萬元。之前從沒想過房子會爛尾，現在我只感覺這日子到不了頭。我是干補習班的，去年開始，工作也沒了，只能給別人臨時代代課?！?/p>
石巖向《中國企業(yè)家》表示，包括他在內的不少業(yè)主，每月背負七八千元甚至上萬元房貸的同時，還在外租房，生活壓力巨大。據他了解，部分業(yè)主希望政府協(xié)調貸款銀行暫緩還房貸，也有部分業(yè)主決定放棄房子，“之前的首付和月供都不要了，只希望停貸。”
較早開啟業(yè)主聯(lián)名“停貸”的，是江西省景德鎮(zhèn)的恒大瓏庭項目業(yè)主。
據網上流傳的“強制停貸告知書”顯示，該項目業(yè)主決定于2022年11月強制停貸。業(yè)主稱，該項目去年5月就停工了，后來在地方的主導下陸續(xù)復工，但是今年6月開始再次全面停工。業(yè)主們多次維權無果，發(fā)起了聯(lián)名強制停貸告知書。
這份強制停貸告知書在網上流傳后不久，湖南長沙的新力鉑園、湖北武漢的綠地光谷星河繪、河南鄭州的名門翠園和奧園悅城、江西南昌的新力城等多地爛尾樓盤的業(yè)主也開啟了聯(lián)名停貸宣言。其中，恒大是“重災區(qū)”：17個強制停貸的樓盤里，有9個來自恒大。
7月7日，湖北省武漢市恒大時代新城全體業(yè)主發(fā)布《強制停貸告知書》，相關文件截圖在網上流傳并引發(fā)熱議。告知書稱：時代新城項目逾期交房數月，業(yè)主多次現場維權，至今未有實質性進展。如果項目未在2022年8月1日前全面復工，業(yè)主將停止還貸。
讓業(yè)主感到絕望的，是其所購樓盤背后，開發(fā)商的主動或被動式“躺平”。據悉，武漢市漢南恒大時代新城自2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協(xié)議近5000份，實現預售資金40多億元，但逾期交房至今，且項目早已停工。
來源：視覺中國
在一位房企人士看來，從去年年中開始，樓盤出現大范圍爛尾的情況受到廣泛關注。那時，正值“三道紅線”政策執(zhí)行近一年，加上外部調控趨嚴，融資收緊，而大多數房企自有資金也就夠撐一年。“在后續(xù)沒有得到融資輸血，銷售又急劇下降的情況下，房企開始大范圍暴雷?！?/p>
讓他意外的是，以往出現暴雷爛尾的開發(fā)商主要集中在民企身上，比如恒大、名門和新力，“綠地是少有的國企（背景）了。”
為了倒逼樓盤復工，情急之下，多地業(yè)主開始“抱團停貸”。據第三方不完全統(tǒng)計，最近兩個月，業(yè)主方對外發(fā)布“強制停貸告知書”的樓盤達到14家、涉及4.6萬名業(yè)主、總房款達347億元。
質疑監(jiān)管，“矛頭”指向銀行
房企的“表演式”復工，消磨掉了業(yè)主跟房企間最后一絲信任。
2017年底買房時，石巖在現場注意到，房子主體框架早已完工、封頂。2018年，他發(fā)現現場施工的工人已經不多了，但也沒多想。直到2019年，他發(fā)現情況有些不對勁兒，就去售樓處詢問，被告知2020年3月交房。
“那時我也以為沒問題，直到2020年3月，我又收到通知延期交房，這下我們意識到，壞了?！焙髞恚瘞r聽說了名門資金鏈緊張的消息，中間他多次來施工現場查看，還發(fā)現了“表演式”復工的情形，“每次來，都是十幾個工人在那兒干”。
“業(yè)主的訴求是清晰的，就是要求項目擇期復工，收樓之前拒絕還貸。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，目前業(yè)主情緒普遍比較急迫，但現實情況更為殘忍。“很多涉事樓盤的停工面積較大，部分復工樓盤也近似于‘表演式’復工，并非是有效施工?！?/p>
房企資金鏈斷裂的直接后果，就是項目停工。在此背景下，房企“躺平”甚至“擺爛”，業(yè)主求助無門，只能去找銀行和地方監(jiān)管層。不過，隨著各地逾期交房問題愈演愈烈，業(yè)主與開發(fā)商、銀行、相關監(jiān)管機構之間的關系正面臨撕裂。
現在，業(yè)主把“矛頭”指向了銀行?！般y行作為貸款方，為何在房子主體結構未封頂前發(fā)放按揭貸款？為什么將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶？銀行也是監(jiān)管方之一，為什么沒有履行資金監(jiān)管義務？”在一封強制停貸告知書中，業(yè)主方對銀行的主體責任發(fā)出“三連問”。
據石巖透露，其鄰居在購房時，因不熟悉付款流程，聽從售樓處某工作人員指引，將全部房款打入一個沒有來頭的賬戶。事后才發(fā)現，錢款已不知所處。
多地業(yè)主均在告知書中稱，多家銀行在自己所購樓盤的預售過程中違規(guī)放貸。如，恒大瓏庭業(yè)主們曾指責，在該樓盤還未獲得網簽和備案情況下，發(fā)放房貸的銀行就向自己發(fā)放了貸款，“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。此外，恒大時代新城、綠地光谷星河繪也有類似操作。
早在2003年，央行出臺“121號文件”明確表示：（住宅類）建筑不封頂，銀行是不允許發(fā)放貸款的。在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來，不少銀行無視這個規(guī)定，提前放貸；還有不少銀行在放貸時，沒有把資金放到監(jiān)管賬戶里，進一步推動了爛尾樓的“誕生”。他因此建議，在銀行的按揭合同中，增加一個關于銀行違規(guī)放貸的違約責任。
從流程上來講，開發(fā)商想要提取預售監(jiān)管賬戶資金，其實并非易事。以福建福州為例，開發(fā)商需要授權委托書、申請報告、工程進度節(jié)點相關證明材料、監(jiān)管賬戶銀行流水等材料，申請預售監(jiān)管賬戶資金提取報備證明，申請通過后，銀行才能發(fā)放貸款。
中原地產首席分析師張大偉認為，按照現有的政策設計，如果銀行嚴格執(zhí)行、地方監(jiān)管到位，是不可能出現爛尾樓的。“導致地產市場亂象的原因里，銀行難辭其咎。從按揭貸款的收入證明作假，到經營貸流入房地產，到未封頂就放貸款、挪用預售資金，這些背后都是銀行與開發(fā)商直接的勾兌。”他警告說，如果再不抑制這股潮流，地產市場可能有更大規(guī)模的混亂。
嚴躍進也注意到，部分爛尾項目的預售資金流向確實不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入施工和工程階段。
來 源 ： 視覺中國
多位法律界人士對《中國企業(yè)家》強調，如果銀行違規(guī)向開發(fā)商放貸、預售款監(jiān)管不當等，銀行應承擔相應的法律責任?！皹I(yè)主可舉證，向法院起訴，再由法院判定是否終止貸款合同，或者業(yè)主可暫停履行合同義務?！?/p>
需要警惕的是，現在很多樓之所以“爛尾”，就是因為監(jiān)管賬戶資金在樓棟封頂之前就已經“沒了”。那么，錢都去哪兒了？
開發(fā)商應該最清楚資金的流向。不過截至發(fā)稿，所涉樓盤背后的開發(fā)商，尚無一家對此事予以公開回應。
一位不愿具名的律師曾多年經手房地產相關的民事訴訟案件。在他看來，現在披露的公開信息太少，難以做出準確判斷?！埃I(yè)主要求停貸）表面上看，是開發(fā)商資金鏈斷裂致使樓盤爛尾引起的，但也有很多深層次原因，包括房地產調控政策、宏觀經濟形勢、預售資金監(jiān)管等?！?/p>
進退維谷，律師提醒風險
“現在大家還沒簽字，我們也在看有多少鄰居愿意簽字?！睋瘞r講述，鄭州名門翠園項目所屬的七個地塊，涉及9000多戶業(yè)主。7月10日晚，業(yè)主要求強制停貸告知書出爐。目前，鄭州、武漢等地的業(yè)主訴求，多是希望以停貸為由，向銀行施壓，倒逼爛尾樓重啟。
多位受訪律師普遍認為，僅從法律層面來看，業(yè)主單方面停貸的做法，風險很大。盡管不少業(yè)主在告知書中強調，“相關損失由相關部門和機構自行承擔”，但從實際操作和法律程序上而言，業(yè)主的停貸訴求，恐怕難以得到法院的支持。即使他們是抱團斷供。
在司法實踐中，法院的裁判目前也尚存爭議。有觀點認為，樓盤爛尾，開發(fā)商違約，業(yè)主依約解除合同，則應由開發(fā)商將收取的購房貸款本金和利息返還給銀行，業(yè)主不再承擔還款義務。
據某不愿具名的律師提供的資料顯示，最高人民法院審判委員會討論決定的（2019）最高法民再245號判決明確：爛尾樓風險不應當全由購房者承擔，因為開發(fā)商爛尾導致房屋無法交付，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除的，應由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。
“但是，這個觀點并不是通行觀點，這個案例也沒有上升為最高院的指導性案例，不具有普遍意義?！绷硪晃宦蓭熃忉尫Q。在他看來，開發(fā)商、業(yè)主、銀行之間形成了多個法律關系。從業(yè)主與銀行之間的金融借款合同關系出發(fā)，業(yè)主貿然停貸，違反了雙方貸款合同的約定。
“常理而言，業(yè)主與銀行的貸款合同，是有效合同。業(yè)主與銀行之間是借貸關系，開發(fā)商是擔保人，房屋是抵押物。因此，開發(fā)商停工的過錯，不應由銀行來承擔責任?！币晃宦蓭煼Q。
多位受訪律師對《中國企業(yè)家》強調，如果未經法院判決停貸，或者沒有達成停貸協(xié)議貿然停貸，業(yè)主往往就成了違約方。銀行有權將業(yè)主的失信行為申請納入征信系統(tǒng)，甚至向法院起訴，要求強制履約。業(yè)主最終可能仍不會免除還款義務，甚至還會承擔銀行的維權費用。
“從情理角度，我很同情這些業(yè)主，他們花了大半輩子甚至幾代人的積蓄，買了一堆破銅爛鐵、廢磚水泥，還要背負一大堆債務。這種維權方式，也是迫不得已?！币晃欢嗄陱氖陆üず头科笃飘a、項目爛尾案件的律師對《中國企業(yè)家》表示。
前述人士稱，從目前來看，全國處理爛尾樓的做法，不外乎有兩種：
其一，破產重整。這類做法就是將房地產企業(yè)納入破產重整程序，由法院主導，集中清理房地產企業(yè)的債務，然后尋求重整投資人接手爛尾樓盤，爭取復工、交房?！澳壳埃谊P注到的，四川省內已經有幾例成功的，如成都市溫江區(qū)的麗陽星座項目?！?/p>
其二，由政府牽頭成立風險項目處置小組，加強預售資金監(jiān)管，爛尾項目的所有資金優(yōu)先滿足交房?！澳壳埃鞯卣蠖疾捎么祟惸Ｊ?，如成都市天府新區(qū)的恒大天府半島項目?！?/p>
“法律只能夠在一定范圍之內解決問題，爛尾樓復工問題的整體解決，需要多方面共同努力，尤其政府需要出面，否則開發(fā)商無力自救之下，也容易選擇擺爛。”一位律師對《中國企業(yè)家》稱。
據其觀察，目前要求停貸的，大多是三四線城市的樓盤業(yè)主，一線城市相對較少。“一是一線城市銀行放貸相對規(guī)范，二是這些業(yè)主更加重視征信，三是這些房子還有價值，開發(fā)商容易重組，爛尾相對困難。當然，這跟一線城市的開發(fā)商實力相對強一些也有關系。”
那么，業(yè)主遇到項目爛尾該如何正確維權？張大偉建議，首先應該第一時間找到樓盤開發(fā)商解除《購房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據，通過法院解除與銀行的《貸款合同》。在兩個合同都解除的情況下，其買房貸款就不再需要購房者償還，“但最終結果依然要以法院判決為準”。
“很多人怕影響征信，或是為了小孩上學，一直在強撐著還貸?！笔瘞r說。
不過，在一些要求強制停貸的告知書中，也有業(yè)主表示“已經不在乎征信了”。他們用近乎悲壯的語氣，寫出了自身境遇與打算?！按笈鷺I(yè)主失業(yè)在家，生活無比艱難，己無法承受每個月的按揭月供，如果都活不下去，我們只能走向斷供道路。飯都吃不上，還在乎征信？”
也有松動的跡象開始出現。今年來，多家銀行推出延遲還貸的業(yè)務。經過跟貸款的華夏銀行反復溝通，石巖的還貸期限被延至今年底。為了方便小孩上學，上個月他租了房，把家搬到“爛尾樓”附近，“我現在就在工地旁邊住，每天都能看到這個工地。抬頭一看，都是爛尾樓。我無法形容我的感覺?！?/p>
石巖告訴《中國企業(yè)家》，今年7月初，他收到一則“好”消息：名門翠園被抵押物將于近日進行解押，名門翠園目前的實控方中融信托會將解押資金如數上繳政府監(jiān)管賬戶，用于項目復工復建。施工方中建七局、中天建設也表示會積極配合政府復工。
前兩天，石巖特意又去問了下樓盤的進展，但還沒有得到進一步的消息?！拔覀兿肓撕芏噢k法，所有人都告訴我兩個字——等待。我現在也只能等待。”他說，“但我鐵了心，一定要停貸?！?/p>
（應受訪者要求，文中石巖為化名）
