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前言：

(相關(guān)資料圖)

房?jī)r(jià)穩(wěn)定…不漲不跌或微漲微跌，是對(duì)各方最有利的結(jié)局，這也是樓市調(diào)控的終極目標(biāo)。

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近日，人行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了一則《通知》，全稱為《關(guān)于建立新發(fā)首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。

簡(jiǎn)單一句話就是要建立“房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制”，讓房貸利率的高低和房?jī)r(jià)的漲跌走勢(shì)相掛鉤、并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

請(qǐng)注意，這是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制、是長(zhǎng)期要執(zhí)行的，而非短期的、臨時(shí)的、階段性的政策，其影響重大。

《通知》的核心內(nèi)容，可簡(jiǎn)單理解為：若房?jī)r(jià)跌、房貸利率跟著跌，若房?jī)r(jià)漲、則房貸利率恢復(fù)原樣。

我們知道，之前監(jiān)管層對(duì)房貸利率下限有要求：

若是首套房，房貸最低利率是相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（即5年期LPR）減20個(gè)基點(diǎn)（即0.2%）；

若是二套房，房貸最低利率是5年期LPR加60個(gè)基點(diǎn)（即0.6%）。

若按照當(dāng)下5年期LPR4.3%來(lái)計(jì)算的話，首套房的最低利率就是4.1%、二套房的最低利率則是4.9%

可根據(jù)這個(gè)新《通知》，首套房最低4.1%的利率還有可能再往下降。

《通知》第二條寫著，在評(píng)估期內(nèi)、當(dāng)新建商品房?jī)r(jià)格同比和環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限。

有意思的是第三條，若評(píng)估期內(nèi)、房?jī)r(jià)同比和環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均上漲的城市，其首套房貸利率下限應(yīng)恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

上季度的末月至本季度的第二個(gè)月為一個(gè)評(píng)估期，每季度的末月發(fā)布上一個(gè)評(píng)估期內(nèi)房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，并在下一個(gè)季度開始執(zhí)行新的首套房貸利率下限。

舉個(gè)例子：

2022年12月、2023年1月、2023年2月為一個(gè)評(píng)估期，這個(gè)三個(gè)月內(nèi)新建商品房的價(jià)格、不管是環(huán)比還是同比均下跌的話，自2023年4月起、其首套房貸利率下限就可以低于4.1%。

若這三個(gè)月新建商品房?jī)r(jià)格、環(huán)比和同比均上漲呢？那自2023年4月起、其首套房貸利率下限就得恢復(fù)至4.1%。

這個(gè)評(píng)估期的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)什么時(shí)候發(fā)布呢？2023年3月份。

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，這是一個(gè)非對(duì)稱性的利率調(diào)整機(jī)制…當(dāng)房?jī)r(jià)跌時(shí)、理論上房貸利率可以無(wú)限往下跌直至0利率，當(dāng)房?jī)r(jià)漲時(shí)、房貸利率并不會(huì)無(wú)限制的往上漲，最多只是恢復(fù)至原先的房貸利率下限。

意圖很明確，比起害怕房?jī)r(jià)上漲、其實(shí)更害怕房?jī)r(jià)下跌。

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為什么害怕房?jī)r(jià)下跌呢？

一是房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)太重要，二是房?jī)r(jià)下跌會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)外溢。

制定中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的智囊——中央財(cái)辦，在圍繞學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神、回應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題接受新華社等媒體提問(wèn)時(shí)，就提出了中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)。

第一個(gè)就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，其他的兩個(gè)分別為金融市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而后兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就是第一個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢的結(jié)果。

房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)、涉及的行業(yè)領(lǐng)域太廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值占GPD的比重為7%，再加上相關(guān)的建筑業(yè)則達(dá)到了14%。

另外，地方財(cái)政收入的一半來(lái)自于賣地所得和房地產(chǎn)相關(guān)稅收（比如增值稅和企業(yè)所得稅等），城鎮(zhèn)家庭60%的資產(chǎn)是房子，房地產(chǎn)貸款（開發(fā)貸/按揭貸/信托等非標(biāo)融資等）加上以房地產(chǎn)做抵押品的貸款（比如抵押消費(fèi)貸和抵押經(jīng)營(yíng)貸等）、占全部貸款余額的39%。

什么意思？

如果房地產(chǎn)歇菜了，那整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)就將歇菜，且風(fēng)險(xiǎn)外溢、直至失控。

地方政府一半的財(cái)政收入沒有了，可每年的財(cái)政支出卻是剛性的、另外還要還數(shù)額巨大的地方債，其結(jié)果就是行政無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)。

當(dāng)老百姓的資產(chǎn)跌了、甚至負(fù)資產(chǎn)（房子只能賣60萬(wàn)、可卻欠銀行70萬(wàn)的貸款）了，誰(shuí)還敢消費(fèi)呢？

銀行貸款的抵押品有近40%是房子，如果房?jī)r(jià)下跌太多、那銀行的貸款就會(huì)成為呆壞賬，這會(huì)引發(fā)金融系統(tǒng)系風(fēng)險(xiǎn)、再外溢至整個(gè)社會(huì)領(lǐng)域。

房?jī)r(jià)下跌、尤其大幅下跌的后果，我們難以承受…2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是由美國(guó)房?jī)r(jià)下跌引發(fā)次貸危機(jī)、再引發(fā)金融危機(jī)造成的。

而現(xiàn)在房地產(chǎn)卻面臨加速下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

去年房地產(chǎn)銷售總額預(yù)計(jì)13萬(wàn)億多元、銷售面積預(yù)計(jì)13萬(wàn)億多平方米，而上一年的2021年是多少呢？銷售額18萬(wàn)億元、銷售面積18萬(wàn)億平方米，這也是歷史的巔峰、或許會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)史上永遠(yuǎn)的巔峰。

也就是說(shuō)，2022年相比2021年無(wú)論銷售額還是銷售面積，都大幅下挫了近30%、可以說(shuō)是慘烈下跌。

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其實(shí)在去年9月底，央行和銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)布過(guò)階段性放寬首套房貸利率下限的通知。

根據(jù)該通知，對(duì)于2022年6月-8月、新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比均連續(xù)下跌的城市，在2022年底前可以階段性放寬首套房貸利率下限，這則通知后、首套房最低利率能達(dá)3.6%，出現(xiàn)在廣東省的清遠(yuǎn)市。

監(jiān)管層原以為通過(guò)階段性的臨時(shí)性刺激政策，能帶動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)住向好，那曾想房地產(chǎn)行情卻急轉(zhuǎn)直下、如同爛泥扶上墻，所以“階段性”的貨幣刺激政策也就變成了“長(zhǎng)效機(jī)制”。

這則新《通知》的隱含意思可能很多人還沒體會(huì)到，其實(shí)就是“無(wú)限制的放水救樓市”。

房?jī)r(jià)不是跌、止不住么？

那好，我就把房貸利率降得低低的…且房?jī)r(jià)越跌、房貸利率降得就越狠，直至讓買房人感覺到買房真劃算、貸款買房真劃算、貸款買房月供低確實(shí)很劃算，于是進(jìn)場(chǎng)買房、托底住房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管層樓市調(diào)控的目的。

所以今年打算買房的，不妨把房貸辦理時(shí)間選擇在4月份，因?yàn)?月份會(huì)發(fā)布上一個(gè)評(píng)估期的房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)。

我相信絕大多數(shù)城市都是同比和環(huán)比均下跌的，那時(shí)辦理房貸、利率下限就會(huì)低于4.1%，也算是白撿的紅包。

房地產(chǎn)非常復(fù)雜。它既有資產(chǎn)的投資金融屬性，也有居住的民生安居屬性，它也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

如果房?jī)r(jià)暴跌，錢就會(huì)流出、并沖擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，且會(huì)造成銀行貸款壞賬率上升、甚至?xí)l(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

如果房?jī)r(jià)暴漲，就增加居民的生活成本、阻礙階層流動(dòng)及青年人安居城市，會(huì)引發(fā)民怨、甚至動(dòng)搖社會(huì)穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)最好的結(jié)果、用經(jīng)濟(jì)學(xué)上一個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)——多方博弈后、納什均衡的結(jié)果就是房?jī)r(jià)穩(wěn)定…不漲不跌或微漲微跌，這也是樓市調(diào)控的終極目標(biāo)。