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2022年上海樓市經(jīng)歷了波浪型走勢(shì)。2022年全年新房熱度超過(guò)二手房，新舊成交比例高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最高。二手房市場(chǎng)受新房供應(yīng)等影響成交量觸底，全年成交二手房16萬(wàn)套，為近五年最低。不過(guò)，自2022年底及2023年元旦后，購(gòu)房者預(yù)期開(kāi)始修復(fù)。

新房冷熱分化明顯，有項(xiàng)目再現(xiàn)“千人搖號(hào)”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，2022年年初受到高供應(yīng)的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“高開(kāi)”，1月單月新房成交面積接近130萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年峰值。此后成交一路快速下探，4、5月份受到疫情影響，成交陷入停滯。6月全市按下“重啟鍵”后快速進(jìn)入狀態(tài)，每月一批的集中供應(yīng)提供良好支撐，連續(xù)數(shù)月成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米。四季度后勁略顯不足，10月成交面積出現(xiàn)大幅跳水，好在11月成交再度有所回升。

(資料圖片僅供參考)

即便2022年有2個(gè)月受疫情影響新房銷售停滯，但從全年成交看，上海新房購(gòu)買力韌性仍較足。

根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2022年，上海全市累計(jì)成交金額6361億元，同比增長(zhǎng)9%，成交套數(shù)86937套，同比僅下降6%，套均總價(jià)732萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)17%，成交均價(jià)64076元/平方米，同比增長(zhǎng)15%。

“2022年樓市雖降溫，但新房市場(chǎng)并不算太冷，對(duì)于區(qū)位優(yōu)秀、資質(zhì)良好、有吸引力的樓盤(pán)，積分方面基本都達(dá)到了應(yīng)觸發(fā)盡觸發(fā)。從成交比例來(lái)看，新舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最高?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎?。

從供應(yīng)來(lái)看，2022年全年，上海累計(jì)供應(yīng)新房套數(shù)101519套，同比增長(zhǎng)38%。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，改善力量一直在支撐上海新房市場(chǎng)，套均總價(jià)600萬(wàn)元以上每一個(gè)區(qū)間段和2021年相比，占比都高于去年，而600萬(wàn)元以內(nèi)價(jià)位段都低于去年。中高端改善依然是新房市場(chǎng)中比較搶眼的部分。

盧文曦指出，雖然上海新房購(gòu)買力韌性足，但也要看到在連續(xù)高供應(yīng)下后勁不足。比如徐涇板塊，2022年7月份開(kāi)盤(pán)的蟠龍?zhí)斓?，入圍?1.22分，11月份，招商璀璨時(shí)代入圍分為63.42分，可見(jiàn)熱點(diǎn)板塊入圍分在下降。一旦分?jǐn)?shù)進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)信心或發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。而且到了四季度，即便入圍，有購(gòu)買機(jī)會(huì)也會(huì)有人放棄，“棄號(hào)率”有所抬頭。

不過(guò)，在2022年年末兩批集中供應(yīng)接連入市的帶動(dòng)下，新房的認(rèn)購(gòu)和成交回溫。上海中原地產(chǎn)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，新年首周（2023年1月2日—1月8日），上海新建商品住宅成交面積35.21萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.38%。其中，上海商品住宅成交TOP10項(xiàng)目的簽約套數(shù)均超百套，為有史以來(lái)首次。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新年首周，成交排名前三的項(xiàng)目分別為位于嘉定的越秀保利嘉悅云上、普陀的招商蘇河璽、嘉定的萬(wàn)科掌心原舍。其中，越秀保利嘉悅云上項(xiàng)目在一周內(nèi)成交425套房源。

據(jù)“克而瑞上?！惫_(kāi)的周度（2023年1月9日～1月15日）開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)，近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)冷熱分化依舊明顯，熱門(mén)項(xiàng)目及內(nèi)中環(huán)項(xiàng)目仍然搶手。周度開(kāi)盤(pán)的7個(gè)項(xiàng)目中，位于靜安的鴻印里和閔行的古美華庭全部售罄。其中，2023年1月12日開(kāi)盤(pán)的鴻印里再現(xiàn)“千人搖號(hào)”的名場(chǎng)面，并且以極低的棄號(hào)率成功“日光”。

另?yè)?jù)公開(kāi)信息顯示，1月18日，位于黃浦區(qū)的綠城·外灘蘭庭項(xiàng)目頂著97分的入圍高分開(kāi)盤(pán)選房，均價(jià)約14.5萬(wàn)元/平方米，共推出111套房源，1小時(shí)4分鐘直接售罄。同日，位于閔行浦江鎮(zhèn)的華發(fā)建發(fā)·縵玥二期項(xiàng)目推出42套建面約99平方米精裝3房，該項(xiàng)目共計(jì)吸引199組客戶認(rèn)購(gòu)，直接日光清盤(pán)。

不過(guò)，在代理中介看來(lái)，上海新房項(xiàng)目熱度分化仍較明顯?！俺艘恍衢T(mén)的、價(jià)格倒掛多，區(qū)位比較好的樓盤(pán)，總體上熱度沒(méi)有以往高了，包括同區(qū)域的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)的積分也有所下降，不同板塊熱度不一。目前市場(chǎng)供應(yīng)充足，客戶可選擇余地多，像臨港新房供應(yīng)量大的區(qū)域，熱度下來(lái)了?！?/p>

另外，以位于寶山羅店板塊的上海寶山天鉑項(xiàng)目為例，“克而瑞上?！睌?shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于1月12日開(kāi)盤(pán)，推出套數(shù)236套，開(kāi)盤(pán)去化率為21%。

楊雨蕾指出，從2022年年末第七批和第八批的供應(yīng)情況來(lái)看，有大量市區(qū)盤(pán)和熱門(mén)盤(pán)入市，無(wú)論是從推盤(pán)數(shù)量還是推盤(pán)質(zhì)量來(lái)說(shuō)都較前幾批有明顯的提升，供應(yīng)端有意釋放一些資質(zhì)較高的樓盤(pán)吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而非延緩樓盤(pán)上市的節(jié)奏。這種情況預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到2023年，并且從土拍情況來(lái)看，預(yù)計(jì)2023年同樣會(huì)是一個(gè)供應(yīng)大年。

政協(xié)委員建議政策調(diào)整，部分購(gòu)房者心態(tài)改變

在新房供應(yīng)和聯(lián)動(dòng)價(jià)的加持下，2022年新房熱度明顯超過(guò)二手房，從成交比例來(lái)看，新舊比高達(dá)1:1.8，為近十年來(lái)最高。對(duì)比2020年時(shí)的新舊比1:4，差異顯著。

根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2022年上海全年共成交二手房16萬(wàn)套，為近五年最低，但成交水平依然好于2017年。

楊雨蕾指出，經(jīng)歷了2020-2021年兩年需求的爆發(fā)，短期需求有一定的消耗，在高基數(shù)的情況下，2022年整體成交有所回調(diào)也是情理之中。此外，考慮到2022年受到一些外部因素的影響，全年實(shí)際有效成交時(shí)間僅為四分之三，所以整體成交量并不算太低。當(dāng)前無(wú)論是房地產(chǎn)調(diào)控政策還是市場(chǎng)成交均已經(jīng)處于底部，從各方面來(lái)看，市場(chǎng)都有望好于去年。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，市場(chǎng)也已有所回溫。

“客戶的誠(chéng)意度比之前高了，之前客戶看完房都說(shuō)回去考慮考慮，或者說(shuō)房子價(jià)格下來(lái)后通知他，但現(xiàn)在客戶看完基本上就在房子里面問(wèn)房東價(jià)格能不能談一談，能不能接受置換?？梢悦黠@感受到客戶想訂房的意愿更強(qiáng)了?！鄙虾Ｆ謻|楊東板塊的一名經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。而在2022年11月左右，即便房東愿意降價(jià)，但買家仍猶豫入市。

據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人反饋，其負(fù)責(zé)的門(mén)店的帶看量也有所提升。“之前平均下來(lái)一天一兩組或者兩三組帶看，現(xiàn)在每天基本上都有四五組?！?/p>

一部分擔(dān)心年后政策有變動(dòng)的客戶已開(kāi)始行動(dòng)?！耙徊糠种脫Q的客戶，心態(tài)是年前要買好，因?yàn)樗麄冇X(jué)得年后大環(huán)境會(huì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)后續(xù)也會(huì)回暖，所以想先把房子訂好，等年后市場(chǎng)好了再把自己的房子出售。這部分客戶比較看好后續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為市場(chǎng)回暖后其自身房屋的出售周期也會(huì)縮短，所以這類客戶通常會(huì)拿出一部分資金先把房子定下來(lái)，并和房東溝通放慢成交周期。”

另一名主營(yíng)浦東源深板塊的經(jīng)紀(jì)人也反饋，目前客戶的心態(tài)較之前已經(jīng)有所不同?！?022年10月左右市場(chǎng)降溫，大家都說(shuō)不知道后面市場(chǎng)會(huì)怎么樣，那會(huì)房子降價(jià)都賣不掉。但現(xiàn)在一部分客戶的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。特別是一些客戶預(yù)期年后是否會(huì)出臺(tái)樓市政策帶動(dòng)樓市回暖?！?/p>

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，2023年上海兩會(huì)期間，上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻在《關(guān)于上海調(diào)整樓市四限政策的建議》提案中指出，目前，上海新房市場(chǎng)保持強(qiáng)勁供給勢(shì)頭，但需求卻逐漸疲軟。進(jìn)入去年四季度，部分項(xiàng)目較前期開(kāi)盤(pán)熱度下降。同時(shí)，上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)承壓，市場(chǎng)加速下行。

此外，受限價(jià)政策影響，市場(chǎng)一二手房倒掛情況明顯。購(gòu)房端，中心城區(qū)熱門(mén)紅盤(pán)倒掛價(jià)差較大，投資、投機(jī)客戶涌入紅盤(pán)。同時(shí)，二手房市場(chǎng)購(gòu)買力也出現(xiàn)不足，市場(chǎng)陷入凝滯。

提案認(rèn)為，為了抓緊市場(chǎng)窗口期，使調(diào)控政策先于市場(chǎng)全面下行來(lái)臨之前，有必要基于上海樓市現(xiàn)狀作出一些符合市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)整。包括限購(gòu)政策應(yīng)適度調(diào)整，建議有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)放松限購(gòu)；及時(shí)調(diào)整認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，在貸款還清的前提下，認(rèn)房不認(rèn)貸；有條件地放松限售；有條件地打開(kāi)限價(jià)。

受多重因素影響，房東的心理預(yù)期也開(kāi)始轉(zhuǎn)變。上述楊東板塊的經(jīng)紀(jì)人稱，“一部分房東著急用錢(qián)的，可能等不了那么長(zhǎng)時(shí)間，就說(shuō)可以溝通價(jià)格年前趕緊賣掉；但一部分房東在年前一段時(shí)間就不讓看房了。差不多50%以上的房東會(huì)說(shuō)幫忙先調(diào)整價(jià)格，年后再安排看房，看看年后市場(chǎng)怎么樣。價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)基本都是上調(diào)50萬(wàn)～100萬(wàn)元?！?/p>

“以我們經(jīng)手的上海綠城的一套房源為例，原本客戶和業(yè)主談好價(jià)格，但在簽約前，業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)了50萬(wàn)元，這個(gè)案子我們談到凌晨才完成?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人說(shuō)道。

在盧文曦看來(lái)，從近期新增掛牌來(lái)看，一直處于低位，直接牽制后續(xù)交易。掛牌價(jià)格在經(jīng)歷一輪下行后，短暫企穩(wěn)。房東不愿意再度打折讓步，畢竟近期樓市利好政策多，有助于提振信心。而買家還有觀望心態(tài)。因此，近期博弈進(jìn)入新的階段。其預(yù)測(cè)，今年上半年價(jià)格繼續(xù)會(huì)調(diào)整，下半年伴隨成交量企穩(wěn)反彈，價(jià)格也會(huì)企穩(wěn)、修復(fù)。