過去一年,樓市銷售低迷不振,開發(fā)商降價促銷以求資金回籠,行業(yè)整體上處于非良性循環(huán)狀態(tài)。
(相關(guān)資料圖)
在此背景下,中南建設(shè)集團(tuán)1月30日發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱,公司2022年虧損擴(kuò)大,歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降121.8%—166.1%至虧損75億—90億元;扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同比下降98.2%—135.4%至80億—95億元。
虧損擴(kuò)大的原因包括加大現(xiàn)房庫存去化帶來的更多虧損、增加各項應(yīng)收款項風(fēng)險準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備,及公司各項費(fèi)用率增加。
深交所發(fā)布對中南建設(shè)的《關(guān)注函》,要求其說明存貨跌價準(zhǔn)備集體金額增加、應(yīng)收款風(fēng)險準(zhǔn)備增加等的合理性,并說明是否存在流動性風(fēng)險等。
行業(yè)非良性循環(huán),多因素致虧損擴(kuò)大
在2月17日的回復(fù)公告中,中南建設(shè)披露了公司2022年末進(jìn)行計提跌價準(zhǔn)備的區(qū)域。預(yù)計對位于廊坊、南京江寧區(qū)、蘇州、南通、鎮(zhèn)江、杭州、成都、貴陽、揭陽等部分項目新增計提跌價準(zhǔn)備。
上述多數(shù)區(qū)域銷售規(guī)模萎縮,銷售價格下降。除廊坊外,2022年成交面積均大幅下跌,杭州市成交面積下降最多,減少37.7%至1394萬平方米;少數(shù)城市實(shí)現(xiàn)成交價格上漲,廊坊成交價格則大幅下降15.8%。
結(jié)合項目周邊市場和項目產(chǎn)品自身情況,中南建設(shè)預(yù)計2022年度新增計提存貨跌價準(zhǔn)備合計金額在15億元—25億元,新增存貨跌價準(zhǔn)備的情況符合有關(guān)項目所在區(qū)域市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況,具有合理性。
如上述圖表所示,部分城市樓市出現(xiàn)以價換量的情況。年內(nèi),中南建設(shè)為保證經(jīng)營安全,增加自由現(xiàn)金,針對已有項目尾盤現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房加大了銷售推廣和去化力度,預(yù)計在2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入的資源中40%左右在銷售階段為現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房,有關(guān)資源銷售中由于更注重可靈活使用的回款,因此銷售金額有可能低于實(shí)際成本,導(dǎo)致虧損增加。
此外,中南建設(shè)預(yù)計新增應(yīng)收賬款計提減值準(zhǔn)備金額相對2021年有可能增加,具體金額尚待進(jìn)一步確認(rèn)。不過,該公司表示,即使應(yīng)收款項減值準(zhǔn)備增加,預(yù)計增幅不會超過50%,新增計提有關(guān)減值區(qū)間預(yù)計在10億元—22億元。
針對費(fèi)用率提高,該公司表示,銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用的絕對額并未明顯增加,但由于公司收入明顯下降,各項費(fèi)用的費(fèi)用率有所提高,一定程度上增加了公司虧損。
進(jìn)一步探索新發(fā)展模式,恢復(fù)健康發(fā)展
雖市場銷售受行情影響導(dǎo)致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入明顯降低,中南建設(shè)在2022年前三季度保持了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額正值,為636億元,是一年以內(nèi)有息負(fù)債的3.2倍。
截至2022年9月底,該公司有息負(fù)債498億元,其中一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計199億元,規(guī)模相對較小。
針對一年內(nèi)到期的非銀行金融機(jī)構(gòu)借款,中南建設(shè)表示,將盡可能在到期前申請開發(fā)貸款替換;針對一年內(nèi)到期的銀行借款,將在申請新的銀行借款基礎(chǔ)上,與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商,申請更有利的條件,延長借款期限,減少現(xiàn)金償付。
公開市場債券方面,中南建設(shè)表示,公司全部公開市場債券金額僅59億元,除發(fā)行的本金合計4.53億美元優(yōu)先票據(jù)在與投資者重新協(xié)商償付條款外,2023年僅11月份有本金0.8億元債券面臨實(shí)際到期償付義務(wù),另有最多本金人民幣10.5億元債券投資者可能行使回售選擇權(quán)。
不易的一年已走過,中南建設(shè)認(rèn)為,去年底以來,多個相關(guān)部門發(fā)聲,闡述了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用,同時各項支持政策進(jìn)一步發(fā)力,行業(yè)必將逐步走出非良性循環(huán),恢復(fù)健康發(fā)展。
該公司表示,短期內(nèi),將進(jìn)一步精簡組織,優(yōu)化管理,降低成本,減少費(fèi)用,改善主營業(yè)務(wù)的盈利能力;中長期來說,將進(jìn)一步加強(qiáng)新發(fā)展模式的探索,調(diào)整投資策略,降低對發(fā)展速度但提高對投資回報的要求,增強(qiáng)持續(xù)盈利能力。