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入戶門(mén)鎖松動(dòng)、地面空鼓、墻體開(kāi)裂、墻面眾多劃痕、衛(wèi)生間餐廳墻面濕痕、衛(wèi)生間木門(mén)變形無(wú)法關(guān)閉、窗戶下方打膠開(kāi)裂無(wú)法關(guān)閉、室內(nèi)使用廉價(jià)乳膠漆……

北京朝陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房上東郡的業(yè)主張女士無(wú)論如何也沒(méi)想到，2020年7月從近3萬(wàn)人中搖號(hào)買(mǎi)到的“最貴”共有產(chǎn)權(quán)房、被稱(chēng)為共有產(chǎn)權(quán)房“標(biāo)桿”的示范項(xiàng)目，在2022年10月交付時(shí)，會(huì)出現(xiàn)這么多問(wèn)題。

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行的幾年時(shí)間里，新建商品房的交付就像拆盲盒，各種交付問(wèn)題層出不窮。那么，如果遭遇交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否收房？是否索賠？出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題和減配時(shí)該怎么辦？

花錢(qián)換來(lái)“糟心”

據(jù)張女士和其他業(yè)主的收集整理，上東郡小區(qū)共存在如下問(wèn)題：

變更合同約定品牌，如臥室地板從“生活家”換成“和邦盛世”，入戶門(mén)從“步陽(yáng)”換成“星月神”，室內(nèi)門(mén)從“金凱”換成“菲立”，更換已公示的涂料，9月23日業(yè)主發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)大量文邦乳膠漆用于室內(nèi)和室外裝修。

此外，14、15、17等樓外立面存在大面積不平甚至鼓包現(xiàn)象；7號(hào)樓2、3單元2層和8層，相鄰兩戶客廳窗斜上方無(wú)故多出外口梁，嚴(yán)重影響相關(guān)住戶采光，并與審批圖紙不符；衛(wèi)生間下水管道沒(méi)有設(shè)置隔音措施、漏水。此外還有墻體開(kāi)裂、樓道過(guò)窄、隔欄過(guò)近、單元門(mén)減配、建筑垃圾回填、園林綠化減配等一系列問(wèn)題。

業(yè)主提供圖片

“買(mǎi)房買(mǎi)了個(gè)糟心?！睆埮扛嬖V藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，她已經(jīng)自己花錢(qián)進(jìn)行了一些維修，比如重刷墻面、重做防水、重做踢腳線、修補(bǔ)門(mén)窗、換門(mén)鎖等，但目前最嚴(yán)重的問(wèn)題是，由于墻面底漆很差，即便補(bǔ)了墻面裂縫，也依然會(huì)裂，此外還有地板空鼓嚴(yán)重。

這樣的交付現(xiàn)象并非孤例。藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)在黑貓投訴等平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，僅去年下半年以來(lái)，就有多起類(lèi)似的投訴。

去年12月底，杭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主投訴稱(chēng)，其所購(gòu)商品房已到交付時(shí)間，但進(jìn)度遠(yuǎn)未達(dá)到交付要求，其提出以下幾個(gè)問(wèn)題有待解決：

外墻面處理不平整，工藝不達(dá)標(biāo)，有漏滲水隱患；飄窗設(shè)計(jì)不合理，施工不達(dá)標(biāo)，雨水不能及時(shí)排出，已有大面積滲漏情況出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商只進(jìn)行百葉窗打膠處理；小區(qū)環(huán)境差，到處垃圾，未進(jìn)行整體衛(wèi)生處理，未達(dá)到交付要求；屋內(nèi)墻面不平整、地磚空鼓、窗臺(tái)石縫大、窗套處縫隙大未進(jìn)行修補(bǔ)；公共樓道電箱外露，有非常大的安全隱患；樓頂施工達(dá)不到要求，漏水嚴(yán)重；房屋內(nèi)外墻面開(kāi)裂；陽(yáng)臺(tái)玻璃破碎。

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去年10月，湖南省嘉禾縣某房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主投訴稱(chēng)，該項(xiàng)目的交房時(shí)間是當(dāng)年7月，但交房時(shí)存在多處質(zhì)量問(wèn)題，比如塑鋼窗戶刮花刮破，大廳推拉玻璃門(mén)框破損，大廳地板瓷磚大面積刮花，維修時(shí)存在暴力施工，粉塵堆積污染嚴(yán)重。與此同時(shí)，物業(yè)清單已經(jīng)出現(xiàn)幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。

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去年9月，江蘇省鹽城某房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主投訴稱(chēng)，從2020年10月交房后的缺陷維護(hù)至今沒(méi)有修理結(jié)束，業(yè)主一直無(wú)法入住，期間還多次收到物業(yè)費(fèi)的催收。

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今年2月，甘肅省定西市某房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主投訴稱(chēng)，由于管道排水設(shè)計(jì)不合理，去年底剛裝修完的新房，尚未入住就出現(xiàn)反水問(wèn)題，新家具全部被泡，整層樓損失嚴(yán)重。

“先收房，再維修”

據(jù)上述上東郡業(yè)主張女士透露，小區(qū)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾會(huì)對(duì)業(yè)主反映的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修，但前提是，希望業(yè)主先收房。

張女士也表示，比如更換底漆這樣的訴求，也可以得到滿足，但問(wèn)題是，一棟樓只有一個(gè)工人，“不知道要等到多久。”

已經(jīng)失去耐心和信心的張女士，決定繼續(xù)自費(fèi)將室內(nèi)底漆鏟掉后重刷。張女士透露，因?yàn)榇嬖诟鞣N問(wèn)題，自己到現(xiàn)在還沒(méi)有收房，而據(jù)她了解，小區(qū)迄今收房率還不到40%。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于房屋存在各種交付問(wèn)題所以拒絕收房；對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保交付則是一件必須按時(shí)完成的功課。

“去年一年都在很努力完成交付指標(biāo)和任務(wù)，”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)介紹，但市場(chǎng)下行期時(shí)，很多非一二線核心城市業(yè)主的收房難度會(huì)非常高。

該負(fù)責(zé)人表示，過(guò)去房?jī)r(jià)在上漲通道時(shí)，即便房屋有輕微瑕疵，業(yè)主也愿意趕快收房；但現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的上漲趨勢(shì)，這些瑕疵會(huì)被業(yè)主放大，部分業(yè)主更希望得到一些補(bǔ)償來(lái)彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的缺失。

一位在房地產(chǎn)企業(yè)從事客戶服務(wù)工作的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，由于商品房在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通常由總包再進(jìn)行多次分包，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難對(duì)房屋品質(zhì)進(jìn)行有效的全面把控。因此，在業(yè)主收房之后，針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題的修補(bǔ)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，這在行業(yè)內(nèi)非常常見(jiàn)，也因此才有新房交付之后的兩年有限質(zhì)保期，某種程度上相當(dāng)于對(duì)一些交付問(wèn)題的“容錯(cuò)”。

不過(guò)，該人士也坦陳，在市場(chǎng)下行期，房企暴雷頻發(fā)，資金和保交付的雙重壓力下，出現(xiàn)交付質(zhì)量問(wèn)題越來(lái)越普遍，問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。

據(jù)媒體報(bào)道，2022年，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板共收到房地產(chǎn)投訴約11.71萬(wàn)起，與2021年同期相比增長(zhǎng)53.27%。其中，質(zhì)量相關(guān)投訴較2021年增長(zhǎng)73.44%，達(dá)43572起；合同相關(guān)投訴28169起，較2021年增長(zhǎng)38.33%；服務(wù)相關(guān)投訴64784起，較2021年同期增長(zhǎng)57.92%。

交付不達(dá)標(biāo)的三個(gè)層次

北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果對(duì)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，按照審判實(shí)務(wù)和工程部門(mén)的認(rèn)定，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)可以分為三個(gè)層次：

一是法律強(qiáng)制或嚴(yán)重影響居住的，不構(gòu)成交付，業(yè)主可以拒收。例如未取得竣工備案表的、無(wú)水電設(shè)施、旁邊有變電站未公示等等，但是也有中間地帶，比如未按約定提供中水。

二是一般工程質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)影響業(yè)主心情，但實(shí)質(zhì)上不影響居住，一般不認(rèn)為構(gòu)成拒收的理由，主要是賠償。例如回填土問(wèn)題造成墻體與地面有縫隙，室內(nèi)裸露鋼筋，臥室增加了橫梁等。

三是輕微瑕疵或者一般意義上的減配，一般沒(méi)有賠償，有的可能減免部分物業(yè)費(fèi)。例如公共部位的大理石換成瓷磚，鐵藝圍欄換成磚墻，室內(nèi)裝修明顯減配或與樣板間差距巨大，玻璃上有劃痕等。

但需要說(shuō)明兩點(diǎn)：合同中交付標(biāo)準(zhǔn)的表述很多是模糊的，例如對(duì)“或同等檔次品牌或產(chǎn)品”的理解；如果存在同類(lèi)問(wèn)題的業(yè)主較多，或者公共部分嚴(yán)重減配，可以集體與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求推遲交付、明確品牌、政府部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督等。

“說(shuō)到底，還是要看合同約定以及其他可以構(gòu)成合同約定的書(shū)面材料、具體的質(zhì)量問(wèn)題和證據(jù)情況。”賈瑞果表示，是否收房，完全是業(yè)主的利益考量，如迫切的居住需求等等，可以先入住，再溝通或訴訟。一般情況下，收房與賠付并不沖突，即便開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知、甚至業(yè)主簽字“收房代表認(rèn)可房屋質(zhì)量，放棄索賠的各項(xiàng)權(quán)利，此后開(kāi)發(fā)商只履行維修義務(wù)”之后，也可以索賠。

但是，在收到交付通知書(shū)后，如不收房，需按時(shí)回復(fù)開(kāi)發(fā)商，并提供簡(jiǎn)要理由和證據(jù)；如收房，應(yīng)在入住前進(jìn)行證據(jù)保存，必要時(shí)進(jìn)行公證。

賈瑞果建議，除非有嚴(yán)重問(wèn)題，現(xiàn)階段還是建議先收房，哪怕房屋手續(xù)有問(wèn)題，即便會(huì)交納一部分費(fèi)用，但是相對(duì)于房款，基本都是可以承受的成本。收房不影響索賠，一般也不影響解除合同，基本不增加成本和難度。