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“這個(gè)月比4月還要差，腰斬都不足以形容。”北京某頭部中介機(jī)構(gòu)和平街片區(qū)的負(fù)責(zé)人對(duì)媒體介紹，每年5月，二手房市場(chǎng)的成交量會(huì)有所回調(diào)，但月成交量一般不會(huì)低于60、70套，然而這個(gè)月還不足10套。

(資料圖片僅供參考)

“地壇北里有一個(gè)一層的雙南小兩居，裝修確實(shí)很好，之前這個(gè)戶型均價(jià)大概在750萬(wàn)-780萬(wàn)元，業(yè)主最開(kāi)始掛牌的時(shí)候一定要掛到880萬(wàn)+?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，不切實(shí)際的報(bào)價(jià)后再降價(jià)反而不利于成交，“現(xiàn)在這套房子一個(gè)月內(nèi)降了小90萬(wàn)元，依舊沒(méi)能成交?！?/p>

二手房銷(xiāo)售不暢、掛牌量大增的消息，近期不斷見(jiàn)諸報(bào)道，#杭州二手房賣(mài)不掉房東開(kāi)始焦慮#昨日沖上熱搜。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)結(jié)束了短暫的攀升態(tài)勢(shì)，上個(gè)月網(wǎng)簽7635套（含住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、寫(xiě)字樓等），環(huán)比3月份下跌30％；4月份住宅網(wǎng)簽均價(jià)為32905元/方，環(huán)比3月份增長(zhǎng)3.3％。

數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，杭州市區(qū)（含臨安、富陽(yáng)）二手房成交量?jī)H4300多套，預(yù)計(jì)5月最終成交量將在6000套左右，相比3月的上萬(wàn)套大幅下滑。

5月前三周重點(diǎn)9城二手房周均成交套數(shù)較4月周均下降超20％

中指研究表示，伴隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放完成，4月以來(lái)主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購(gòu)房者置業(yè)情緒下降，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月，重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)超40％；重點(diǎn)15城二手住宅成交約1370萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.3％，同比增長(zhǎng)近8成。

進(jìn)入5月，市場(chǎng)延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏亦明顯下滑，前三周，重點(diǎn)50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。

5月前三周，重點(diǎn)9城二手住宅周均成交套數(shù)較4月周均下降超20％（同口徑新房下降21％），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20％以上。

上周（5月15日-5月21日），重點(diǎn)城市成交套數(shù)環(huán)比基本持平，同比增幅略有收窄至53％。從絕對(duì)量上看，上周重點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于相對(duì)高位，市場(chǎng)保持一定活躍度。

二手房掛牌量多增深層次原因 實(shí)際有效掛牌并不嚴(yán)峻

部分城市二手房掛牌量增長(zhǎng)速率較快，掛牌價(jià)指數(shù)連續(xù)走低。中國(guó)二手房市場(chǎng)目前到底發(fā)生了怎樣的變化？

民生證券宏觀團(tuán)隊(duì)近期調(diào)研兩大板塊二手房市場(chǎng)，上海以及環(huán)滬經(jīng)濟(jì)帶城市（杭州、蘇州、太倉(cāng)）以及中部長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市（武漢、宜昌、枝江、長(zhǎng)陽(yáng)）發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前真實(shí)二手房掛牌格局存有兩點(diǎn)認(rèn)知偏差。

第一，二手房掛牌新增供應(yīng)總體而言沒(méi)有井噴，二手房供給相對(duì)穩(wěn)定。

調(diào)研反饋，數(shù)據(jù)上看2020年疫情之后，二手房掛牌量延續(xù)增長(zhǎng)，但事實(shí)上每月新增供應(yīng)整體維持穩(wěn)定，當(dāng)前二手房供給整體處于正常的放量節(jié)奏。

從掛牌住宅的類(lèi)型來(lái)看，剛需盤(pán)和小面積改善的掛牌量仍占主要比例。投機(jī)盤(pán)拋售并不普遍，說(shuō)明當(dāng)前二手房交易市場(chǎng)仍處在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

第二，局部板塊掛牌量看似異常增多，主因三點(diǎn)擾動(dòng)，并不意味著供給多增。

調(diào)研過(guò)程中，局部區(qū)域掛牌貌似“激增”，但深入分析之后我們發(fā)現(xiàn)這一掛牌量“貌似多增”有幾處深層次原因：

（1）多處掛牌。近期成交周期拉長(zhǎng)之后，部分業(yè)主基于推進(jìn)售房考慮，會(huì)選擇多個(gè)平臺(tái)同時(shí)掛牌以及多次調(diào)整價(jià)格重新掛牌。這會(huì)造成數(shù)據(jù)上重復(fù)計(jì)算，這會(huì)夸大掛牌量的數(shù)據(jù)表象，但實(shí)際上這部分房源并非新增供應(yīng)。

（2）成交周期拉長(zhǎng)。部分業(yè)主并不急于當(dāng)下就出售房產(chǎn)，但因市場(chǎng)成交周期長(zhǎng)，選擇當(dāng)下掛牌來(lái)應(yīng)對(duì)成交周期拉長(zhǎng)現(xiàn)實(shí)。這種情況下，這部分業(yè)主的掛牌并不意味著當(dāng)下真實(shí)售房意圖，而是需求回落導(dǎo)致存量掛牌量較大。這也能解釋為何成交周期拉長(zhǎng)之下，掛牌量增多但未同步對(duì)應(yīng)二手房?jī)r(jià)格快速下降。

（3）二手住宅外網(wǎng)展示限制放松。依據(jù)調(diào)研反饋，一些房屋從房屋中介內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)掛牌，造成了掛牌激增表象。這種情況下，二手房掛牌數(shù)量多增并不意味著新增供應(yīng)放量，而是原有供應(yīng)從內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)，掛牌量數(shù)量表面上擴(kuò)大。

第三，二手房掛牌動(dòng)機(jī)趨于多元化，這些掛牌反映出當(dāng)下地產(chǎn)若干新現(xiàn)象。

（1）本地改善性需求。剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換本地大面積改善住宅以及打新，所以剛需和小剛改掛牌占比較高。

調(diào)研城市對(duì)該信息皆有反饋，這一現(xiàn)象在杭州等一二手價(jià)差較大、剛改需求較旺的地方更明顯，這說(shuō)明仍然存在部分改善型住房需求。

（2）異地改善型需求。三四線城市剛需和小面積改善住宅的業(yè)主，傾向于置換省會(huì)城市住宅。這說(shuō)明中部省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)人口流入仍存在一定吸引力。

（3）變現(xiàn)需求。變現(xiàn)需求的原因主要有幾種情況，一是資金鏈壓力，二是收入預(yù)期不穩(wěn)定，三是變現(xiàn)用作他用（如子女教育投入）；上海、杭州、蘇州以及武漢等地對(duì)該情況反饋較充分。這說(shuō)明當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)部分居民的收入產(chǎn)生了影響，以及市場(chǎng)仍然存在部分變現(xiàn)需求。

（4）人口流出。人口流出的問(wèn)題考慮產(chǎn)業(yè)遷出（蘇州、太倉(cāng)）以及外籍人口流出（蘇州、杭州、上海）。這說(shuō)明當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)對(duì)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。

民生證券認(rèn)為，實(shí)際有效掛牌并不如預(yù)期嚴(yán)峻，但由于各種原因掛牌表象擴(kuò)大。同時(shí)一些新的掛牌現(xiàn)象，值得進(jìn)一步關(guān)注。