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全球看點：朱一鳴等：地產(chǎn)融資開閘，哪些房企受益？
題：地產(chǎn)融資開閘，哪些房企受益？
作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監(jiān)
(資料圖)
汪慧 克而瑞研究中心研究員
8月至今，房地產(chǎn)融資“開閘”釋放流動性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過萬億。
為加快風險出清，10月底以來，監(jiān)管層不斷加強對民營房企融資的支持力度，繼央行加大對民營房企債券融資支持力度之后，交易商協(xié)會延期并擴容民營企業(yè)債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。近日“金融16條”再度明確提出“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，民營房企生存環(huán)境迎來實質性轉機。
我們預計，持有優(yōu)質投資物業(yè)的民營房企或將在市場中占據(jù)比較優(yōu)勢，但政策在短期內(nèi)惠及面有限，民營房企融資仍不容樂觀。
優(yōu)質房企率先受益企穩(wěn)
“第二支箭”政策支持力度加大，預期將更為明顯地作用到民營房企流動性改善上。目前，政策效應正在加速落地，龍湖集團、新城控股和美的置業(yè)三家民營房企率先行動，分別申請了200億元、150億元、150億元配額。
11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據(jù)注冊。美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行也已獲受理，11月16日，30億元中期票據(jù)項目狀態(tài)更新為“預評中”。
但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請注冊以及正在推進的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，這意味著政策支持對企業(yè)資質要求并未有明顯放松跡象，短期內(nèi)民營房企融資狀況將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。
由于申請門檻存在，一些問題性房企發(fā)債難度尚存，相對優(yōu)質的民營房企將率先成為主要受益者。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩(wěn)健的民營房企來說，抓住機會窗口，可以有效改善短期流動性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營正軌。
積極盤點資產(chǎn)價值助力順利發(fā)債
從中債增信以及“第二支箭”融資條件來看，房企申請標準都需要抵押物，這就對民營房企可抵押資產(chǎn)提出要求。因此，對民營房企來說，積極盤查可抵押資產(chǎn)也是當前一項重點工作。通過自查非受限資產(chǎn)數(shù)量和分布，做好價值評估和分類，將助力企業(yè)順利申請發(fā)債。
我們認為，持有優(yōu)質投資物業(yè)的民營房企或占據(jù)比較優(yōu)勢，如龍湖集團、新城控股等。
還有一些未出險、經(jīng)營穩(wěn)定性較高的民營房企，如合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團等，由于投資性房地產(chǎn)價值較高，也具備達成“第二支箭”融資條件的優(yōu)勢。
此外，對部分短期流動性風險較高、但經(jīng)營面具備一定支撐的企業(yè)來說，若擁有足夠優(yōu)質抵押物，獲得資金支持的概率會提。如旭輝，旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)、長租公寓等資產(chǎn)，截至2022年上半年末，儲備商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約為8.2萬間，這都可以成為企業(yè)申請發(fā)債的加分項。
短期政策惠及面有限
整體來看，流動性支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質、穩(wěn)健的民營房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風險繼續(xù)蔓延。但短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營房企融資現(xiàn)狀仍不容樂觀。
11月以來，違約潮繼續(xù)，旭輝、中梁等相繼發(fā)布違約公告。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，年內(nèi)24家典型民營房企債務到期仍超過800億元，2023年上半年亦是償債高峰期，流動性對于民營房企來說緊迫性不減。
目前民營房企脫困除緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機會，更重要的是要依靠銷售端恢復，增強內(nèi)生流動性，穩(wěn)住局面。因為無論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務疊加和償還問題，銷售回款才是“治本”的關鍵。目前，房企已進入年終搶收階段，企業(yè)迎來排貨、營銷大比拼，民營房企更要打好攻堅戰(zhàn)。(中新經(jīng)緯APP)
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責任編輯：李惠聰
