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視點！房玲等：萬科等多家頭部房企為何爭相定增？
題：萬科等多家頭部房企為何爭相定增？
作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)
易天宇 克而瑞研究中心研究員
(資料圖)
繼保利125億、華發(fā)60億等公布定增議案后，萬科也于2023年2月13日拋出了非公開發(fā)行A股股票預案，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元。若本次萬科定增計劃能夠順利進行，將會成為A股房企最大規(guī)模的定增案。
值得注意的是，對于此次萬科定增的定價方面，也成為市場上質(zhì)疑的焦點。萬科作為中國房地產(chǎn)第一股，鑒于其行業(yè)地位及影響力，其定增計劃進程與市場反饋，不僅影響著企業(yè)自身發(fā)展，同時也反映了市場對房地產(chǎn)行業(yè)走勢的預判。
定增攤薄原有股東利益，發(fā)行價“破凈”引爭議
圍繞近期房企定向增發(fā)浪潮，市場上的主要質(zhì)疑：一是在于定向增發(fā)本身會攤薄不能參與此次定增的原有股東權益，包括投票權和未分配利潤；二是在于部分房企是以“破凈”價格選擇增發(fā)。
從萬科、保利、華發(fā)的計劃發(fā)行股份與總股本的占比情況來看，華發(fā)計劃定增發(fā)行股份數(shù)占發(fā)行前總股本占比最高，達到近30%，而萬科由于其總股本規(guī)模較大，但該占比也達到了9.5%。
雖然三家企業(yè)都發(fā)布了未來股東分紅回報規(guī)劃報告，如未來三年，萬科計劃每年以現(xiàn)金方式分配利潤不少于當年實現(xiàn)的可分配利潤的30%。但由于中小股東持有股份被稀釋，其利益仍會被攤薄。
2022年上半年，萬科A股母公司未分配利潤為154.32億元，較期初增長27%，是三家房企中規(guī)模最高的。而萬科在定增預案中提到“本次發(fā)行前的滾存未分配利潤由本次發(fā)行完成后的新老股東按照發(fā)行后的股份比例共享?！边@對于原中小股東而言，存在著一定的損失。
此外從發(fā)行價格來看，萬科股價已處于“破凈”狀態(tài)。
根據(jù)萬科預案，萬科計劃募集資金總額不超150億元，發(fā)行數(shù)量不超過11億股來計算，萬科計劃定增發(fā)行價格約13.64元/股，預案發(fā)布前一交易日(2023年2月10日)的收盤價為17.67元/股，當前的每股凈資產(chǎn)為20.73元/股，相較于前一交易日收盤價折讓了22.8%。
定投項目收益率普遍偏低，但能加快資金回收
從三家企業(yè)對募集資金的使用用途上來看，萬科用于補充流動資金的占比最高，達到了上限的30%，而華發(fā)股份也達到了25%，僅保利為12%。補充流動資金占比高。雖然預示著這筆資金投入短時間無法創(chuàng)造收益，但增加了企業(yè)安全邊際，為行業(yè)復蘇后的正常經(jīng)營做好準備。
除此外，三家企業(yè)也都分別公布了定增投入項目的銷售凈利率和項目投資收益率，通過計算整體項目加權平均，可發(fā)現(xiàn)定增項目整體收益率較低。其中保利發(fā)展14個項目銷售凈利率為8.3%，項目投資收益率為9.53%；萬科為6.58%、7.41%；華發(fā)為6.35%、6.76%。而根據(jù)2022年三季度季報，保利、萬科、華發(fā)前三季度的凈利潤率分別為12.07%、8.07%及8.21%，存在較大差距。
雖然定增投入項目收益率較低，但通過定增募資仍具有積極意義。由于這類項目需要前期沉淀資金滾動開發(fā)，投入時間一般較長，通過定增募資投入部分募集資金，可以加快資金回收，不失為一種改善現(xiàn)金流的辦法。
低價定增面臨窘境
事實上，除萬科外，近期也有多家房企以“破凈”價格增發(fā)的先例，包括碧桂園于2022年內(nèi)的三次配售。
據(jù)統(tǒng)計，截至2023年2月17日，港股和A股250家房地產(chǎn)上市企業(yè)中，當日收盤價低于每股凈資產(chǎn)，即處于“破凈”狀態(tài)的房企多達178家，占比達到了71%。此外從“破凈”房企市凈率情況來看，有61家房企的市凈率小于0.2，占比達到了34%；市凈率處于0.2到0.4之間的也多達41家，占比23%。
可見，當前大多數(shù)上市房企都處于“破凈”狀態(tài)，從側(cè)面也反映出當前投資者對房地產(chǎn)行業(yè)及公司的信心低迷，從而在股價上直接體現(xiàn)。
由此，當前上市房企若要定向增發(fā)，勢必要面對當前股價過低的窘境。若選擇不低于每股凈資產(chǎn)價格發(fā)行，過高發(fā)行價格會“勸退”潛在投資者，增加企業(yè)融資難度。
而若選擇以 “破凈”價格增發(fā)，則會造成每股凈資產(chǎn)降低，對當前股價繼續(xù)產(chǎn)生不利影響，降低未來股權再融資空間，同時也會攤薄已有股東資產(chǎn)總額。
但對于當前房企而言，顯然“活下去”更加重要，唯如此才能在未來“活得好”。畢竟企業(yè)定增計劃若能成功發(fā)行，對企業(yè)降負債，夯實發(fā)展安全邊界是再好不過的事了。(中新經(jīng)緯APP)
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責任編輯：李惠聰
