業(yè)績從“盈利”變“巨虧”,中南建設(shè)(000961.SZ)被監(jiān)管警示。
7月21日,江蘇房企龍頭中南建設(shè)公告稱,日前收到江蘇證監(jiān)局出具的警示函。公司實際業(yè)績較預(yù)告業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧,未及時進(jìn)行業(yè)績預(yù)告更正,信息披露不準(zhǔn)確。
根據(jù)中南建設(shè)此前披露的《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》,預(yù)計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。
但實際上,中南建設(shè)卻交出一份“史上最差成績單”。2021年,中南建設(shè)總營收僅微增0.8%至792.1億元,歸母凈利則由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元,是成立34年以來首次虧損。
日前發(fā)布的2022年半年度業(yè)績預(yù)告顯示,上半年,中南建設(shè)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損15億元至20億元,對應(yīng)同比增減為-214%至-186%。
長江商報記者注意到,在房地產(chǎn)行業(yè)波動下,公司重倉三四線城市導(dǎo)致去化存壓力,銷售額大跌。2022年上半年,中南建設(shè)累計合同銷售金額330.1億元,銷售面積267.6萬平方米,同比分別減少69.7%和66.1%。
雪上加霜的是,公司商票出現(xiàn)了逾期,個別項目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象,股價一路走低,今年以來,中南建設(shè)股價下跌26.33%。截至7月22日收盤,中南建設(shè)報收2.59元/股,總市值為99.11億元。
重倉三四線城市業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧
實際業(yè)績相較預(yù)告差了將近40億,中南建設(shè)為何會出現(xiàn)如此重大的偏差?
根據(jù)中南建設(shè)此前披露的《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》,預(yù)計2021年度凈利潤為7.08億元至21.23億元。
然而在4月26日,中南建設(shè)披露的2021年年報以及《關(guān)于2021年業(yè)績與預(yù)告有重大偏差的說明公告》顯示,公司最終經(jīng)審計的2021年凈利潤為-33.82億元,這也是其成立34年以來首次虧損。
中南建設(shè)認(rèn)為,出現(xiàn)如此重大偏差主要在于以下三方面:一是由于公司在業(yè)績預(yù)告時對風(fēng)險評估不夠充分,對市場估計偏樂觀,對現(xiàn)有存貨的跌價準(zhǔn)備,以及各項應(yīng)收款和其他應(yīng)收款的減值準(zhǔn)備估計不足。結(jié)合會計師意見后,需要增加計提跌價準(zhǔn)備和壞賬準(zhǔn)備,由此帶來的凈利潤影響約28億元。二是公司對合并報表外的合營、聯(lián)營主體收入確認(rèn)的不確定性認(rèn)識不夠充分,部分收入只能根據(jù)比例確認(rèn)或不能確認(rèn),由此帶來的凈利潤影響約7億元。此外,公司進(jìn)行業(yè)績預(yù)告時,將原本已經(jīng)竣工備案達(dá)到交付條件計劃在2022年完成交付的項目收益考慮在內(nèi),但由于疫情和市場調(diào)整的原因,部分項目的實際交付延遲,不能確認(rèn)收益,由此帶來的凈利潤影響約4億元。
業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,中南建設(shè)關(guān)于差異原因的解釋,并不能成立。比如,中南建設(shè)在壞賬計提、收入確認(rèn)等方面未按照會計準(zhǔn)則予以審慎處理,并且未就影響業(yè)績實現(xiàn)的不確定因素進(jìn)行具體、明確的提示,也未及時進(jìn)行預(yù)測業(yè)績的修正。
“中南建設(shè)交出了最差答卷,我代表公司管理層向所有股東和關(guān)心公司的各界人士誠懇致歉。”在年報會上,中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含表示。
陳昱含說,過去幾年,由于缺乏審慎的經(jīng)營導(dǎo)向,導(dǎo)致中南一些項目地價偏高,帶來了大額虧損和減值,直到今天還在為過去幾年的失誤而買單,教訓(xùn)是十分慘痛的。
在全行業(yè)去化難的背景下,高土儲的企業(yè)或許受行業(yè)波動更大。中南建設(shè)土儲大量布局在三四線城市。截至2021年年底,中南建設(shè)總土儲建筑面積為4134.9萬平方米,三四線城市面積占比約64%,一二線城市占比約36%。
此外,中南建設(shè)依靠合作開發(fā)模式擴張,權(quán)益比例不斷降低。以2021年的拿地情況來看,新增項目建筑面積平均權(quán)益比例僅約43%,其中,位于一二線城市的項目,建面平均權(quán)益比例僅約35.7%。
中南建設(shè)7月12日在互動平臺表示,公司2021年度雖然沒能盈利,但公司長期堅持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式,實際負(fù)債規(guī)模小,經(jīng)營安全保障度高,即使市場調(diào)整仍在繼續(xù),公司應(yīng)對挑戰(zhàn)的能力也在增強,不存在破產(chǎn)風(fēng)險。
截至2022年第一季度,公司有息負(fù)債560.8億元,比2021年末減少60.3億元,占公司總資產(chǎn)的比重只有15.2%。在三道紅線的劃分中,中南建設(shè)屬于“橙檔”。截至2021年末,中南凈負(fù)債率為93.16%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.52%,現(xiàn)金短債比0.6。
銷售大跌“瘦身”聚焦主業(yè)
在行業(yè)寒冬和項目大多分布在三四線城市的現(xiàn)實狀況下,中南建設(shè)也有了去化壓力,銷售不斷走低。
2021年,中南建設(shè)就以約1965億元的銷售額,在房企銷售排行榜上位列第17。而今年一季度的銷售榜上,中南已經(jīng)掉出前20。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù),2022年一季度,中南建設(shè)全口徑銷售額160.6億元,同比下降63.7%,排名27,同比下降10名;權(quán)益銷售額102.5億元,同比下降67.2%,排名30,同比下降16名。
今年前5個月,中南建設(shè)累計合同銷售金額為261.8億元,同比下降70.5%;銷售面積210.6萬平方米,同比下降67.3%。
克爾瑞的數(shù)據(jù)也顯示,今年前5個月,百強房企累計實現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元,同比下降52.3%;權(quán)益銷售額1.71萬億元,同比下降52.9%;全口徑銷售額2.64萬億元,同比下滑52%。也就是說,前五個月中南建設(shè)的銷售額下滑幅度高于百強房企近20個百分點。
此外,公開信息顯示,中南建設(shè)近期已有項目出現(xiàn)延期交付、停工等現(xiàn)象。中南建設(shè)在昆明有2個新盤,均于去年開工建設(shè),目前這2個盤都已停工,現(xiàn)場看不到施工跡象。江西廣饒中南雅苑、山東泰安中南紫云集延期交付,江蘇丹陽中南文錦苑、杭州中南棠玥灣、南寧五象十洲等項目也出現(xiàn)停工。
身處行業(yè)波動,中南建設(shè)未能避免被評級機構(gòu)下調(diào)評級。5月25日,穆迪宣布將中南建設(shè)的企業(yè)家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”,同時將海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)行、江蘇中南擔(dān)保債券的高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評級展望維持“負(fù)面”。
好在,有報道稱,金融管理部門在4月份召開金融支持實體企業(yè)相關(guān)座談會,主要對12家問題房企進(jìn)行紓困指導(dǎo),中南建設(shè)成為第一批12家房企之一。
5月8日,中南建設(shè)公告稱,中南集團(tuán)與中國華融資產(chǎn)江蘇省分公司等四家公司簽署支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。公告中披露的“有關(guān)支持項目總規(guī)模不超過50億元”,明確了紓困資金規(guī)模。市場分析普遍認(rèn)為,華融資產(chǎn)作為國內(nèi)四大AMC機構(gòu)之一,本次攜手地方國資入場,對中南層面來說是利好,有關(guān)合作的開展將為其業(yè)務(wù)提供助力。
今年以來,中南集團(tuán)提出戰(zhàn)略聚焦、回歸主業(yè),做強建筑、做大產(chǎn)業(yè)園區(qū),并向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)靠攏。
同時,中南建設(shè)開始梳理自身資產(chǎn),出售資產(chǎn)回籠資金。6月份,公司完成出售旗下一主營咨詢服務(wù)、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司股權(quán),交易價格為3.33億元;今年1月,作為中南集團(tuán)成員企業(yè)的中南服務(wù)商業(yè)有限公司首次官宣,擬出售予華潤萬象生活。
中南建設(shè)在公告中給出的出售理由是,“進(jìn)一步聚焦主業(yè),提升公司經(jīng)營安全保障”。(記者陳然)