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2018年一季度，30多家房企酣戰(zhàn)深圳土拍市場(chǎng)，奈何僧多粥少，原本勢(shì)在必得的房企幾乎鎩羽而歸。

房企熱情參與的背后是深圳推出的土地越來(lái)越少。根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年開始，深圳的宅地供應(yīng)面積便呈現(xiàn)逐年減少的趨勢(shì)，到2017年的供應(yīng)更是降到冰點(diǎn)—在北上廣都增加住宅用地增長(zhǎng)的同時(shí)，深圳的純住宅用地供應(yīng)為零。今年一季度，深圳共出讓18宗土地，出讓面積62萬(wàn)平方米，出讓金額達(dá)到69.2億元，同比降低了47%。

深圳近年來(lái)公開招拍掛的住宅土地日趨減少，舊改成土地開發(fā)主要?jiǎng)恿ΑＥc此同時(shí)，深圳的土地開發(fā)政策也悄然生變，開發(fā)商開始從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

而對(duì)坐擁深圳大量城市更新土地儲(chǔ)備資源的深圳本地企業(yè)—星河地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，深圳宅地供應(yīng)越發(fā)稀缺之時(shí)，其舊改業(yè)務(wù)能對(duì)星河帶來(lái)相對(duì)豐富的貨值。

最新消息顯示，近期星河位于深圳光明新區(qū)的大豐安片區(qū)城市更新項(xiàng)目已動(dòng)工。據(jù)悉，星河天地將以住宅+商業(yè)+辦公為先導(dǎo)，打造集商業(yè)、辦公、居住、文體娛樂(lè)及配套服務(wù)與公共空間一體的復(fù)合型、生態(tài)型城市綜合體。

據(jù)記者查閱，項(xiàng)目更新單元拆除用地面積10.37萬(wàn)平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積7.11萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積44.95萬(wàn)平方米。

這只是星河地產(chǎn)城市更新版圖中的冰山一角，目前，星河地產(chǎn)在深圳及周邊區(qū)域運(yùn)作項(xiàng)目達(dá)50余個(gè)，更新改造面積超2000萬(wàn)平方米，為超過(guò)六萬(wàn)村民、村集體及企業(yè)提供了土地更新改造服務(wù)。

土地儲(chǔ)備護(hù)城河

在房企的基本面比拼中，土地儲(chǔ)備仍是重要一環(huán)。日前，房企在土地市場(chǎng)上的相互角力已經(jīng)從招拍掛市場(chǎng)蔓延至城市舊改,競(jìng)爭(zhēng)充盈各個(gè)拿地渠道。

星河地產(chǎn)目前擁有土地儲(chǔ)備面積逾2700萬(wàn)平方米，關(guān)鍵是還有大量的舊改資源，而這正是公司的護(hù)城河所在。從舊改資源體量來(lái)看，截至目前，星河地產(chǎn)擁有占地面積約逾2000萬(wàn)平方米占地面積的城市更新土地資源，已完成開發(fā)建成的項(xiàng)目七個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)300萬(wàn)平方米，物業(yè)類型涵蓋商業(yè)綜合體、甲級(jí)寫字樓、高端住宅和五星級(jí)酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

作為一家創(chuàng)立24年的深圳房企，舊改在星河的發(fā)展史上一直占據(jù)著重要位置。

2004年星河控股集團(tuán)開始涉足城市更新項(xiàng)目。2015年2月，深圳市星河更新投資有限公司正式成立。截至目前，已完成開發(fā)建成的項(xiàng)目七個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)300萬(wàn)平方米

記者注意到，星河此前已有多次舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。前身為深圳東山小區(qū)的“星河國(guó)際”項(xiàng)目位于福田區(qū)核心地帶，是星河早年城市更新的代表項(xiàng)目之一。

無(wú)獨(dú)有偶，星河此前開創(chuàng)“物業(yè)+返租”模式，通過(guò)對(duì)集體返還物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，使集體資產(chǎn)保值增值，實(shí)現(xiàn)定期分紅，以此打造的“星河第三空間”成為村企合作的代表之作。2007年，星河第三空間正式拉開運(yùn)營(yíng)序幕。

新的更新思路正在萌芽。“城市更新不是單一的大拆大建，還可以做功能轉(zhuǎn)變和綜合整治。” 深圳城市更新公司常務(wù)副總經(jīng)理許艷兵認(rèn)為，城市更新需要整合產(chǎn)業(yè)上下游鏈條，避免直接拆除引起的浪費(fèi)。今后，星河將依托地產(chǎn)載體，聯(lián)動(dòng)金融，服務(wù)園區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)。

又一種更新類型出現(xiàn)，一些經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)腳下的土地，也被星河地產(chǎn)收入囊中。

比如，去年10月，星河地產(chǎn)牽手酷派集團(tuán)，開發(fā)酷派在深圳南山的總部舊改項(xiàng)目，借此機(jī)會(huì)星河地產(chǎn)斬獲20萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。

城市更新的機(jī)遇

2016年11月21日，深圳政府發(fā)布《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭(zhēng)取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里;完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。按此推算，深圳未來(lái)舊改和城市更新市場(chǎng)規(guī)模在數(shù)萬(wàn)億。

城市更新已經(jīng)挑起深圳土地市場(chǎng)供應(yīng)的大梁，將成為今后深圳城市發(fā)展的重心，城市舊改已成為各大房企在深圳擴(kuò)張的主要途徑，隨之而來(lái)的是土地價(jià)值的重估，而開發(fā)商們已經(jīng)摩拳擦掌。

佳兆業(yè)、星河、鴻榮源、京基、卓越等成為第一批吃螃蟹的房企，在深圳已經(jīng)提前儲(chǔ)備了一批城市更新的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。其中，京基在寶安、龍崗、南山、福田等區(qū)域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長(zhǎng)源村等舊改項(xiàng)目。有數(shù)據(jù)稱，京基預(yù)計(jì)未來(lái)的舊改建筑面積規(guī)模達(dá)到800萬(wàn)平方米以上。按照市價(jià)，貨值則或約達(dá)4000億元以上。

外來(lái)房企恒大有后來(lái)者居上之勢(shì)。根據(jù)資料顯示，恒大通過(guò)不斷并購(gòu)、拓展成為深圳城市更新版圖開發(fā)企業(yè)大戶，目前恒大在深圳確定的城市更新項(xiàng)目共有26個(gè)。

而碧桂園、龍湖等外地房產(chǎn)大鱷紛至沓來(lái)，設(shè)立深圳公司尋找地塊，深圳的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

而對(duì)于一些在深圳缺乏經(jīng)驗(yàn)的外來(lái)房企而言，選擇與本地房企進(jìn)行合作，收并購(gòu)或參股，不失為一種重要的參與方式。

然而城市更新的貨值釋放所花費(fèi)的時(shí)間可能很長(zhǎng)。一般在3-4年，更有甚者在10年以上。這意味著，房企在參與城市更新項(xiàng)目時(shí)將會(huì)面臨巨大的資金壓力。外地中小型房企在深圳城市更新市場(chǎng)上或?qū)⒚媾R舉步維艱的處境，最后，城市更新游戲中只剩下那些資本實(shí)力雄厚的玩家。

戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部董事黃衍維認(rèn)為，各個(gè)階段對(duì)城市更新項(xiàng)目資金的需求都很高：“一般來(lái)講，城市更新的前期費(fèi)用比較少，只涉及顧問(wèn)費(fèi)、前期調(diào)研費(fèi)等基礎(chǔ)費(fèi)用。然而，隨著項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，進(jìn)入拆遷、安置補(bǔ)償階段之后，補(bǔ)地價(jià)、付賠償，往往資金需求很大，而最后進(jìn)入正式開發(fā)階段后，對(duì)資金的要求同樣也很高。”

除此之外，深圳應(yīng)該探索以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為先導(dǎo)的城市更新策略。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，城市更新在于盤活大量存量土地資源，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)更新升級(jí)。