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解密金輝集團(tuán)，閩系房企中“資優(yōu)生”的發(fā)展要訣
縱觀中國房地產(chǎn)行業(yè)，近幾年，閩系房企已經(jīng)日漸進(jìn)入中國房地產(chǎn)主流市場。根據(jù)各類公開榜單顯示，全國百強(qiáng)房企中20%的席位被閩系房企占據(jù)。 大多數(shù)閩系房企的發(fā)展風(fēng)格以激進(jìn)著稱，不得不提的是這當(dāng)中的“資優(yōu)生”——定址北京國門CBD大望京的金輝集團(tuán)。筆者從金輝近年來的成績和剛剛出爐的2017年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，和許多閩系“同僚”們由于快速擴(kuò)張產(chǎn)生高財(cái)務(wù)成本和巨大資金壓力不同，金輝的發(fā)展模式不但具備積極拓展、勢如破竹的風(fēng)格，更同時(shí)兼?zhèn)浞€(wěn)健的發(fā)展、精準(zhǔn)的布局和獨(dú)到的站位，在優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面更是顯現(xiàn)了很強(qiáng)的天賦。
業(yè)績穩(wěn)健增長融資能力為深度發(fā)展保駕護(hù)航
相較其它閩系企業(yè)的加杠桿、高負(fù)債的基調(diào)，金輝的獨(dú)到之處在于積極拓展的情況下仍然保持財(cái)務(wù)指標(biāo)健康，促業(yè)績、擴(kuò)規(guī)模，兩手抓兩手都要硬。
首先，從盈利能力來看，金輝集團(tuán)在2017年繼續(xù)交上滿意答卷，2017年實(shí)現(xiàn)凈利潤22.66億元，三年年復(fù)合增長率達(dá)到20.33%，2017年綜合毛利率水平達(dá)到36.15%，高于行業(yè)均值，比肩龍頭企業(yè)?；诟挥星罢耙庾R的城市布局，金輝集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目去化速度良好，依據(jù)集團(tuán)目前的開發(fā)節(jié)奏，新獲取土地可在1年內(nèi)轉(zhuǎn)化為可供銷售貨值，從而帶來持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入。
其次，金輝的融資能力搶眼，其多元化的融資渠道涵蓋了銀行貸款、信托貸款、債權(quán)重組、股權(quán)合作、公司債、ABS等多種方式。繼2016年60億公司債、6.7億物業(yè)費(fèi)收益權(quán)ABS成功發(fā)行之后，2018年金輝集團(tuán)再次發(fā)力，于2018年4月下旬先后成功發(fā)行公司債(首期10億元)和購房尾款A(yù)BS
12億元，得到資本市場的高度認(rèn)可。此外，金輝集團(tuán)金融機(jī)構(gòu)授信總額超過800億元，為公司后續(xù)融資順暢提供良好保障。
全國精準(zhǔn)布局產(chǎn)品力再上新臺階
近幾年，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)不斷洗牌的過程，各方一致認(rèn)為，只有規(guī)模房企才能夠有市場話語權(quán)。同眾多閩商一樣，東南一隅早已無法容納金輝的雄心，在走向全國的戰(zhàn)略布局藍(lán)圖上，金輝繪制了屬于自己的個(gè)性化路線。
自2004年左右，金輝先后進(jìn)入重慶、西安、南京、合肥、上海等市場，開啟了金輝的全國布局之路。金輝重點(diǎn)布局北京、上海等一線城市以及蘇州、南京、合肥、重慶、成都、西安、福州、杭州等二線核心城市及區(qū)域中心型城市。
國內(nèi)的12家典型閩系房企中，有9家已將總部搬出福建，其中旭輝、世茂、陽光城、正榮、融信等8家企業(yè)均選擇了將總部搬到上海。唯有金輝將總部放在了帝都北京，成為了第一批將總部遷往北京核心區(qū)的閩系房企，金輝眼光的獨(dú)到之處可見一斑。
值得一提的是，金輝在自身拓張的過程中，從不“剁手”拿地王，而是張弛有度，堅(jiān)守著戰(zhàn)略高度的布局和穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，在板塊擴(kuò)張過程中嚴(yán)格把控成本，出價(jià)地塊中溢價(jià)率大都保持在溢價(jià)30%以下。
拿地時(shí)控制溢價(jià)，才能在產(chǎn)品端提高溢價(jià)話語權(quán)。旺盛的產(chǎn)品力也是金輝非常鮮明的優(yōu)勢。以七大質(zhì)感美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，占據(jù)城市核心區(qū)域，帶來高端質(zhì)感美學(xué)人居體驗(yàn)的“銘著系”;以“科技”“舒適”“藝術(shù)”為核心生活價(jià)值，致力于為城市高階人群打造美好社區(qū)的舒適改善型產(chǎn)品系——“云系”;以臻于細(xì)節(jié)的5U價(jià)值體系，為城市青年銳意而來的“優(yōu)步系”。三大產(chǎn)品線涵蓋了目前市場上多元化的需求，金輝更在同步打造更新更細(xì)化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線;同時(shí)金輝結(jié)合“金輝幸福家”體系，從看房接待、簽約入住及物業(yè)服務(wù)等方面為每一位客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，收獲了市場的認(rèn)可度和美譽(yù)度。
著眼未來
高質(zhì)量增長 跨向新臺階
閩系房企務(wù)實(shí)、踏實(shí)、勤勞的精神在金輝身上顯露無疑，除此之外，金輝還對市場保有適度的“敬畏心”，在金輝集團(tuán)管理層的眼中，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于“規(guī)模”與“速度”并存的格局，加速快跑的同時(shí)，還要跑穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)“有質(zhì)量”的增長。
目前，金輝集團(tuán)加大土地儲備，先后取得長三角、華東及珠三角等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈多幅優(yōu)質(zhì)土地，已先后進(jìn)入國內(nèi)
23座城市從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，大致完成了環(huán)一線城市群的資產(chǎn)布局。完成資產(chǎn)換倉的金輝集團(tuán)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2017年全年拿地貨值高達(dá)837.8億元，多點(diǎn)布局有效增強(qiáng)了金輝抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。截至2017年年底，金輝土地儲備貨值超過2000億元。
2018年，金輝將繼續(xù)強(qiáng)化“區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”策略，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、人口、文化、房地產(chǎn)競爭情況等特點(diǎn)進(jìn)行精細(xì)化分析及甄選，匹配土地儲備規(guī)模和結(jié)構(gòu)，鞏固區(qū)域市場份額，形成均衡利潤增長。金輝一季度即分別在成都和鄭州通過招拍掛獲取潛力地塊，未來更將在重慶、西安、武漢、長沙、鄭州等“人才吸附”重點(diǎn)戰(zhàn)略城市持續(xù)發(fā)力，同步響應(yīng)國家城鎮(zhèn)化政策和時(shí)代發(fā)展潮流。
金輝將積極跟進(jìn)國家對地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策，順應(yīng)市場最新形式，持續(xù)細(xì)化各產(chǎn)品定位，圍繞重點(diǎn)核心城市，持續(xù)完善合理布局，深耕南京、蘇州、福州、重慶、西安、合肥、杭州、佛山等重點(diǎn)城市。事實(shí)上，這也是金輝集團(tuán)2017年新增千億貨值的重點(diǎn)儲備區(qū)。僅以西南區(qū)域的重慶市場為例，2017年金輝在該單體城市銷售金額超50億元，業(yè)績同比增長130.2%，毛利率超過40%。2018年，西南區(qū)域?qū)⒊蔀榻疠x集團(tuán)的“百億元區(qū)域公司”。
拒絕激進(jìn)拿地，拒絕高負(fù)債，作為一個(gè)閩系房企“資優(yōu)生”，金輝的低調(diào)縝密與穩(wěn)健布局成就了其近年來出色的業(yè)績成長。數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年三年間，金輝集團(tuán)業(yè)績連年上漲，年復(fù)合增長率達(dá)到41%。2017年年報(bào)指出，結(jié)合
2018 年金輝各項(xiàng)目樓盤開竣工計(jì)劃，預(yù)計(jì)2018年凈利潤將實(shí)現(xiàn)
10%以上的增長。目前金輝的業(yè)績實(shí)力在同梯隊(duì)閩系房企中已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2018年，金輝集團(tuán)的又一次亮眼的表現(xiàn)已經(jīng)近在咫尺。
