之前我們推送了一篇文章《房地產(chǎn)調(diào)控放松?房價又要上漲?真相沒有那么簡單》,從大家的留言來看,仍有一些較常見的誤解。今天我想借這個機會,集中和你探討一下一些網(wǎng)絡(luò)上常見的對房地產(chǎn)相關(guān)的誤解,以及真實情況是怎樣的。
1.貨幣超發(fā)導致房價上漲。2.外國土地私有,中國土地國有,所以中國不應(yīng)該收房地產(chǎn)稅。3.房產(chǎn)中介啥也沒干就分錢,是寄生蟲,對市場有害。
這三個常見的誤解是:
1.貨幣超發(fā)導致房價上漲
首先,貨幣確實是由銀行“發(fā)放”出來的,但并不是銀行想放多少就能放多少。
要理解為什么錯,需要明白貨幣是怎么“超發(fā)”的。中國實行的是“大財政,小銀行”的模式,中央不僅給銀行定了準備金率、利率和貸款額度,甚至連投向哪個方向都有很強的話語權(quán),所謂“財政說話,銀行拿錢”。但是也必須明白,這種控制力不是無限的。
比如在創(chuàng)造貨幣這件事上,銀行想要“發(fā)放”貨幣,必須有人來貸款、來借錢才行。
中央真正能直接控制發(fā)放規(guī)模的,是狹義貨幣(M1),到2017年11月時,是54萬億。
而我們經(jīng)常講的“超發(fā)”的貨幣,是廣義貨幣(M2),同期數(shù)據(jù)是167萬億,這中間的差距大部分是商業(yè)銀行通過貸款的形式“創(chuàng)造”出來的,背后一一對應(yīng)著一筆筆貸款,也就是有人欠銀行的債。
所以說,銀行創(chuàng)造貨幣,并不是憑空變出來的,只有當有人向銀行借錢(貸款)時,銀行才能創(chuàng)造貨幣。
而是因為有很多人想買房,但他沒有那么多現(xiàn)錢,要去向銀行貸款,所以銀行才能通過貸款創(chuàng)造出貨幣。而房價上漲,是因為想買房的人多,供不應(yīng)求,所以價格上漲。
那么銀行創(chuàng)造貨幣,和房價上漲有沒有關(guān)系呢?應(yīng)該說,是有的。但因果關(guān)系和你想的正相反,不是銀行“超發(fā)”貨幣,大家拿著錢去買房,所以房價上漲。
銀行在房價上漲過程中起的作用,并不是最初始的原因,但也起到了助推的作用。
試想如果買房必須100%全款購房,那么錢不夠的人就買不了房,即使房子沒有增加,但買的人少了,供需矛盾就會緩解,甚至反轉(zhuǎn),房價也就漲不上去,還可能會下跌。不過,沒有了銀行的貸款服務(wù),你想要買房也就只能靠自己的積累,這個過程必然很長,所以貸款只是一個工具,有利必有弊,關(guān)鍵在權(quán)衡。
另外也有觀點認為,中國應(yīng)該把資金“引導”進入實體行業(yè),進入高科技領(lǐng)域,但資金為什么愿意進入房地產(chǎn)行業(yè)呢?當然還是因為利潤高。這又與中國土地供應(yīng)的獨家壟斷模式有關(guān)系。只要土地還是按“計劃”供應(yīng)的,那房地產(chǎn)行業(yè)就仍會是暴利的,上面吃肉,下面也能喝湯,但即使是喝湯,也比干實業(yè)的臟活累活掙得多,那樣為什么還要干實業(yè)呢?資本逐利是天性,不能和它對著干,只能想辦法利用它的這個特性。
房價高的根本原因還是在于土地的獨家供應(yīng)模式。使得“面粉”永遠處于供不應(yīng)求的狀態(tài),房子作為最終產(chǎn)品的“面包”也必然供不應(yīng)求,價格也居高不下。其中的道理過去我們有過多次介紹,不再贅述。所以你也不要再相信只要國家把銀行管好,別再超發(fā)貨幣了,房價就會下跌的神話了。