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春節(jié)樓市例行低迷 “返鄉(xiāng)置業(yè)”恐非三四線主力
多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)期間，全國大部分城市的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑。與去年春節(jié)相比，交易量也有下降趨勢(shì)。三四線樓市的需求主體也并非由春節(jié)期間“返鄉(xiāng)置業(yè)”構(gòu)成，而更多來自棚戶區(qū)改造。
雖然“返鄉(xiāng)置業(yè)”成為歷年春節(jié)期間的熱詞，但它的實(shí)際效果，恐怕并不如預(yù)期那么好。
多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)期間，全國大部分城市的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑。與去年春節(jié)相比，交易量也有下降趨勢(shì)。其中，中信建投統(tǒng)計(jì)的21個(gè)城市，春節(jié)期間的交易量下降了30%;中原地產(chǎn)同樣指出，一二線城市的交易數(shù)據(jù)在春節(jié)期間暫停。
考慮到春節(jié)并不是常規(guī)銷售周期，這種情況不難理解。分析人士指出，春節(jié)假期的時(shí)間較短，且主題并不在于買房。因此其交易數(shù)據(jù)的變化，不具備太大的參考價(jià)值。
今年的春節(jié)樓市平淡，與政策打壓的大環(huán)境分不開。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日，仍有城市出臺(tái)調(diào)控政策。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，春節(jié)期間熱炒的“返鄉(xiāng)置業(yè)”，更多作為熱詞而非現(xiàn)象出現(xiàn)。多數(shù)受訪者認(rèn)為，即使拋開春節(jié)假期來看，返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象也是少數(shù)，與舊城改造帶來的需求相比，返鄉(xiāng)置業(yè)并不構(gòu)成三四線樓市的需求主體。
調(diào)控政策“沒有假期”
由于春節(jié)期間的主題是探親訪友，且大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目暫停了銷售，因此除非有政策刺激等特殊因素的影響，春節(jié)期間的房地產(chǎn)成交量普遍偏低。
中信建投發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，21個(gè)城市的一手房成交面積為33.31萬平方米，比上年春節(jié)下滑30%。
中原地產(chǎn)指出，春節(jié)長假期間，一二線城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)假期基本暫停，長假樓市主要以三四線城市為主，但這些城市的交易量同樣低于平時(shí)。
基于同樣的原因，春節(jié)所在的月份，整體的房地產(chǎn)成交量要低于其他月份。
“春節(jié)期間成交數(shù)據(jù)的變化，不能作為房地產(chǎn)市場的參考。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一方面因?yàn)榇汗?jié)期間并不是常規(guī)銷售周期，另一方面由于很多城市暫停了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即使有交易，也難以反映到數(shù)據(jù)上。
近些年，春節(jié)樓市也曾出現(xiàn)過看房增多、成交相對(duì)旺盛的“異常”現(xiàn)象。山東南部某四線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在去年春節(jié)期間，該城市的確出現(xiàn)過大量看房的情況，其所在公司還安排值班人員進(jìn)行接待。
南京某房企負(fù)責(zé)人也指出，2016年的春節(jié)期間，南京樓市也曾迎來看房潮，主要出現(xiàn)在浦口區(qū)和建鄴區(qū)。
對(duì)于這兩個(gè)城市來說，上述情況的出現(xiàn)有個(gè)共同特征——利好因素驅(qū)動(dòng)。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驅(qū)動(dòng)，南京樓市在2016年的春節(jié)出現(xiàn)異動(dòng)，節(jié)后更是大幅上漲。而上述四線城市，則是受棚戶區(qū)改造的影響而出現(xiàn)需求的釋放。
在2018年春節(jié)期間，類似的利好因素并不多。相反，限制性的樓市調(diào)控政策卻頻繁出現(xiàn)。
2月13日，淄博市對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┫迌r(jià)、限售等措施。2月14日，濟(jì)南市濟(jì)陽縣發(fā)文調(diào)控，提高了購房的信貸門檻，并對(duì)新房實(shí)施“限售令”。衢州市則在春節(jié)前提高了公積金貸款的門檻。
這些措施連同其他城市在節(jié)前密集出臺(tái)的各項(xiàng)政策，對(duì)供應(yīng)和需求雙方的積極性都帶來打壓，并使得今年春節(jié)期間的樓市很難出現(xiàn)“異動(dòng)”。
海南省住建廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，春節(jié)期間，商品房銷售面積、銷售金額較去年春節(jié)有所下降，銷售均價(jià)基本持平，房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本平穩(wěn)。2018年春節(jié)期間全省商品房銷售面積3.54萬平方米，同比下降53.0;銷售金額5.82億元，同比下降53.1%;銷售均價(jià)16442元/平方米，同比下降0.2%。
棚改仍主導(dǎo)三四線樓市
近些年來，“返鄉(xiāng)置業(yè)”成為春節(jié)期間的熱門話題。相比一二線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)更多出現(xiàn)在三四線城市中。但即使在交易相對(duì)旺盛的春節(jié)期間，“返鄉(xiāng)置業(yè)”帶來的需求也不是主流。
前述房企人士表示，由于很多人鄉(xiāng)音未改，很難區(qū)分哪些是返鄉(xiāng)者。有些人帶有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)特征，如看房周期短、快速?zèng)Q策等，但這部分人是少數(shù)。
“這些年確實(shí)有外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)買房，有心返鄉(xiāng)買房的人，還會(huì)在國慶長假期間看房，但這部分人數(shù)量很少。”該人士認(rèn)為，即使不考慮春節(jié)假期，“返鄉(xiāng)置業(yè)”也不是三四線城市的主流。
其認(rèn)為，三四線城市的需求，仍然來自于大規(guī)模的舊城改造。“一些所謂的返鄉(xiāng)置業(yè)，本質(zhì)是買了房子給父母住，父母又大都是從老城區(qū)搬出來的。”
從趨勢(shì)上看，返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象雖然會(huì)繼續(xù)存在，但恐不會(huì)成為主流。按照全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌的觀點(diǎn)，當(dāng)前進(jìn)入城市化的第二個(gè)階段，主要表現(xiàn)為人口從中小城市進(jìn)入大城市。而在前一階段，則表現(xiàn)為人口從農(nóng)村進(jìn)入城市。
近期，南京、鄭州、武漢等二線城市不斷發(fā)布人才吸引政策，包括降低戶籍門檻、給予購房補(bǔ)貼等。相比三四線城市，這些城市更容易吸引外來人口。
因此，在三四線城市的邏輯中，棚改將繼續(xù)成為主流。
由于熱點(diǎn)一二線城市市場受到政策打壓而相對(duì)低迷，在2017年，三四線城市的房價(jià)和交易量均大幅增長，并推動(dòng)當(dāng)年的房地產(chǎn)市場成交規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。
按照上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的觀點(diǎn)，三四線城市火爆的主要?jiǎng)右蛴卸阂皇菍捤傻呢泿虐l(fā)行量刺激;二是三四線城市開展大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，并帶來大量新增需求。
未來，寬松的貨幣政策恐難以持續(xù)。央行在近日發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，對(duì)貨幣政策的導(dǎo)向定位“穩(wěn)健中性”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性變化情況、房地產(chǎn)市場、互聯(lián)網(wǎng)金融、跨境資金流動(dòng)、跨行業(yè)跨市場風(fēng)險(xiǎn)等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防范。進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，棚戶區(qū)改造的規(guī)模，將決定今年三四線樓市的市場變化。
根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)，2017年全國各類棚戶區(qū)改造開工目標(biāo)為600萬套，實(shí)際開工609萬套，完成投資1.84萬億元。按照計(jì)劃，2018年到2020年，我國還將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，其中2018年的目標(biāo)為580萬套。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于棚改目標(biāo)仍然較高，今年三四線樓市的熱度不會(huì)大幅下降。而一二線城市則存在低迷后的反彈動(dòng)力，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)。而整體市場雖不及去年，但絕對(duì)交易規(guī)模仍將處于高位。
