當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)觸碰到天花板之際,每一家房企都開(kāi)始為今后的發(fā)展模式而焦慮。不僅大型房企在行動(dòng),中小型房企也紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓和文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域。
業(yè)界雖然都看到了上述領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展性,也意識(shí)到這些領(lǐng)域都是容量巨大且極具潛力的市場(chǎng),但困擾他們的是,這些領(lǐng)域中目前尚無(wú)領(lǐng)跑者,也暫未有一個(gè)明確的商業(yè)模式。在這種情況下,自身應(yīng)該怎么做?3月22日,在“2018年觀點(diǎn)年度論壇”上,不少嘉賓都提出了自己的看法。
金融化的考量
論壇上,REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)被頻繁提到。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的從業(yè)者而言,如何將能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行證券化,是全行業(yè)都在探討的問(wèn)題。
廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經(jīng)理李文崢以十余年的REITs從業(yè)經(jīng)歷談了一些體會(huì)。他認(rèn)為,REITs可以理解成三個(gè)平臺(tái),即融資的平臺(tái)、投資的平臺(tái)和資管的平臺(tái)。
李文崢?lè)治鲋赋?,REITs作為融資的平臺(tái)屬性是因?yàn)樗谖磥?lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)中,還要做銀行貸款、發(fā)債等,且它的融資成本比開(kāi)發(fā)商的融資成本還要低、期限還更長(zhǎng),因?yàn)樗漠a(chǎn)品更穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低。
作為投資平臺(tái)的屬性是由于REITs本身是一個(gè)實(shí)體,可以不斷地?cái)U(kuò)張,不僅可以從發(fā)起人處買(mǎi),也可以從市場(chǎng)第三方買(mǎi),所以它會(huì)變成一個(gè)投資平臺(tái)。
從資管平臺(tái)的角度看,REITs作為資管體系的打造可以有一個(gè)投資回報(bào)率的邏輯,會(huì)更加關(guān)注整個(gè)IRR(內(nèi)部收益率)的情況。
深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司總經(jīng)理羅霄鳴從長(zhǎng)租公寓的角度,探討了國(guó)外長(zhǎng)租公寓REITs運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。他認(rèn)為,因?yàn)楹M獾拈L(zhǎng)租公寓是一個(gè)交易型的投資,他們的成功在于能精準(zhǔn)把握周期變化。“像最近這幾年房?jī)r(jià)高的時(shí)候,可以看到他們?cè)谫u(mài)它的資產(chǎn),或者是重新規(guī)劃它的資產(chǎn)位置,在2009年~2011年的時(shí)候,恰恰是它大舉買(mǎi)入資產(chǎn)的時(shí)候,那時(shí)候恰恰是發(fā)生金融危機(jī)的時(shí)候”。
李文崢認(rèn)為,REITs這個(gè)話(huà)題已經(jīng)討論10年了,今年應(yīng)該是一個(gè)最好的推出窗口期。
學(xué)會(huì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)
當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,如何對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、改造也是一門(mén)大的課題。
VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海從旅游地產(chǎn)角度提到,旅游地產(chǎn)規(guī)模是足夠大,但是市場(chǎng)中的問(wèn)題也很大,大家買(mǎi)了旅游地產(chǎn)基本上沒(méi)有什么用。“一個(gè)資產(chǎn)沒(méi)有使用,它最后就沒(méi)有價(jià)值”。
那正確的運(yùn)營(yíng)思路是什么?陽(yáng)光100集團(tuán)總裁林少洲認(rèn)為,運(yùn)營(yíng)時(shí)代是內(nèi)容為王,要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色,強(qiáng)調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容。有沒(méi)有實(shí)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)能力成為下一步的核心。
深圳市城市更新協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)、安云集團(tuán)董事長(zhǎng)耿延良從城市更新的角度提出運(yùn)營(yíng)的思路。他認(rèn)為,城市更新涉及到城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人居環(huán)境的改善、未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的系統(tǒng)性工程,它不是一個(gè)單一的房地產(chǎn)供應(yīng)的問(wèn)題,所以要有正確認(rèn)識(shí)。他提醒,存量時(shí)代大家記住一點(diǎn),城市更新才是未來(lái)的必由之路。