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三大房企通關(guān)5000億之后，“降風險”喊給誰聽
二月份以來，房企年報陸續(xù)發(fā)布。即便從房企的整體年報來看，整體的銷售額有了較大的提升，但是從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化在倒逼著企業(yè)的發(fā)展。
事實上，近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的變化眾多。政策不斷調(diào)整，金融形勢土地的稀缺性使得行業(yè)發(fā)展空間變小，開發(fā)商大魚吃小魚，兩極分化嚴重，但是，一個有趣的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭企業(yè)們雖然叫苦不迭，但是仍是賺得盆滿缽滿。
從企業(yè)的戰(zhàn)略上看，行業(yè)的變化已經(jīng)倒逼著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。變化來自于兩大方面，一是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從本質(zhì)上進入另一階段，這一階段，企業(yè)需要最大程度做大規(guī)模，收并購已是大勢所趨。這一方面也直接反應(yīng)在企業(yè)年報上。二是世界經(jīng)濟形勢的改變。對國內(nèi)最大的影響是金融監(jiān)管的趨緊，對于房企，這涉及到資金，而這也是企業(yè)發(fā)展的根本條件之一，目前，房企大都是舉債前行，資金和融資成本的重要性不言而喻。對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展也至關(guān)重要。
前所未有的5000億和未來保障
從2017年的年報來看，碧桂園、恒大、萬科史無前例地沖破5000億人民幣(下同)，萬科實現(xiàn)5298.8億元銷售額，同比增45%。碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額人民幣5508億，同比增長78%，恒大銷售額達到5009.60億元，同比增長34%，
不可否認，2017年的銷售額近代表了企業(yè)前兩年的發(fā)展情況，但是，從年報中看，與開發(fā)商的“叫苦”不符的是，開發(fā)商們的上升勢頭明顯，未來發(fā)展的“危機”難以尋覓。
碧桂園在其業(yè)績會上稱，報告期內(nèi)，已摘牌、已簽約土地儲備2.8億平方米，另有基本鎖定但暫未簽約的潛在的土地儲備約1.4億平方米。萬科更直接，年報顯示，截止到2017年年底，萬科已售未結(jié)轉(zhuǎn)項目金額和面積分別為4143.2億元和2962.5萬平方米，較2016年年底分別增長48.9%和30%。
截至2017年底，恒大總土地儲備建筑面積達3.12億平方米，土地原值達5336億元，世邦魏理仕對此評估值10386億元，其龐大的土地儲備規(guī)模穩(wěn)站行業(yè)首位，足夠支撐企業(yè)未來3-5年的快速發(fā)展。
銷售額良好，未來發(fā)展已有保障，巨頭們的“危機”何在?向來，規(guī)模和利潤難兩全，但是，從年報中看，這也并非三大巨頭的憂慮所在。
年報顯示，碧桂園、萬科、恒大三大巨頭的凈利潤均處于較高水平，報告期內(nèi)，萬科的凈利潤為280億，增速33%，碧桂園為260億，恒大為244億元，同比增暴增379%。
封王者的無限憂慮
此外，恒大2017年毛利潤1122.6億元，同比大幅上漲88.9%，年均復(fù)合增長率高達42%。碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入2269億元，毛利587.9億元，同比增長分別達48.2%，82.4%，毛利率企穩(wěn)回升，增長4.8個百分點至25.9%，股東應(yīng)占利潤達到260.6億元，大幅增長126.3%。2017年萬科實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為280.5億元，同比增長33.4%，歸屬上市公司股東凈利潤率為11.5%。
