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北京限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房 比例為何設(shè)定為85%？
5月7日，北京市住建委出臺限價房項目銷售征求意見稿，對限價房項目銷售方式做了分類：設(shè)定限評比(限房價/評估價)，高于85%的按正常商品房售賣，低于85%的轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房搖號出售。 舉個例子，假如某項目的限定房價為5萬元/平米，評估價為6萬元/平米，則限評比為83%，低于85%，需轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。反之，限評比高于85%，按正常商品房銷售。
相比正常銷售，共有產(chǎn)權(quán)房銷售的對象更嚴格，具體采取搖號方式。
銷售方式的變化，對市場來說意味著什么?購房者，到底該不該緊張?
限價房扮演保障房角色
土地已經(jīng)出讓，價格已經(jīng)限定，房子在建。接下來，對開發(fā)商來說，是怎么賣的問題;對購房者而言，是有沒有資格買以及能不能買到的問題。
現(xiàn)實中，限價房因其價格低于市場價而備受追捧。在2016年北京930新政后，為抑制房價快速上漲，嚴控地價，北京土地市場出現(xiàn)了一大批限價房項目。在整個北京樓市供應(yīng)不足的情況下，此類房源更是一房難求。
“被限價的預(yù)售房源，非常緊張，部分開發(fā)商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。”中原地產(chǎn)首席分析師楊大偉指出。
在這種情況下，如果不做任何規(guī)定，限價房項目在銷售環(huán)節(jié)非常容易出現(xiàn)暗箱操作的手法。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅將這種情況稱之為購房“鄙視鏈”。“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。
根據(jù)征求意見稿，限評比低于85%的項目需要轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房銷售搖號出售。這在某種程度上，保障了人們購房的公平性。
換句話說，在購買限價房方面，富人和平民站在了同一起跑線上。
這也符合當下的情況，隨著經(jīng)適房的漸消隱退，自住房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價房一定程度上扮演了保障房的角色。
為什么是85%？
在解釋為何設(shè)定為85%之前，需要理解自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等的價格，它們大多低于周邊市場價格約3成。
如果按照以前思路，限評比設(shè)定低于85%，會產(chǎn)生一個問題，投機客牟利的空間被放大。
房屋的特點就是高總價，動輒數(shù)百萬元的總房價，即便按照15%的價差計算，也有幾十萬元的獲利空間。
在全國樓市求穩(wěn)的背景下，顯然不希望投機客的大量出現(xiàn)。尤其對北京而言，限價房項目多達60余個，公布案名的已有近20個，總貨值高達千億級別。
如果限評比設(shè)定高于85%，同樣會產(chǎn)生一個問題，開發(fā)商積極性被打擊。
高于85%意味著，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的項目將更多。共有產(chǎn)權(quán)房很關(guān)鍵的一點是，產(chǎn)權(quán)不完整，對購房者的吸引力變小。
相比正常銷售方式，共有產(chǎn)權(quán)搖號銷售、政府收購，開發(fā)商可以活動的空間更小。茶水費、內(nèi)部購房等潛規(guī)則將被限制。
另外，開發(fā)商在拿地時已經(jīng)面臨較高的地價，限價房項目通常以高周轉(zhuǎn)方式出手，以便回正現(xiàn)金流，否則可能面臨“算不過來帳”的局面。
改變銷售規(guī)則，銷售節(jié)奏可能會變慢。張大偉也認為，如果在企業(yè)拿地之后再改變銷售規(guī)則，開發(fā)商積極性被打擊，進而對土地市場的穩(wěn)定不利。目前，北京已出現(xiàn)多宗土地流標。
再進一步考慮，土地流標，導(dǎo)致的結(jié)果是市場房屋供應(yīng)量減少，供需矛盾更加突出。市場并不樂見這一現(xiàn)象發(fā)生。
北京房協(xié)副會長、秘書長陳志也認為，如果設(shè)定比例過高，收購項目過多，會對北京普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定。
