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臨深片區(qū)去庫存壓力山大
上周，東莞市統(tǒng)計(jì)局公布了截至去年12月底東莞的住宅庫存情況：去年東莞有4萬多套住宅沒賣完，去庫存時(shí)間需要10個(gè)月左右。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年東莞還將有116個(gè)樓盤的住宅產(chǎn)品開盤或加推新貨入市，此外，預(yù)計(jì)2018年商改住物業(yè)入市量仍達(dá)69萬平方米。住宅庫存加上潛在供應(yīng)量，今年塘廈、沙田、虎門、常平、黃江的預(yù)計(jì)可售住宅量排名全市前五，競爭最激烈，出貨壓力也最大。
最高
黃江為全市庫存量最高的鎮(zhèn)街
上周，東莞市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年東莞市新建商品住宅庫存情況。數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月末，全市新建商品住宅庫存套數(shù)40751套，庫存面積515.31萬平方米。根據(jù)去年月度平均成交套數(shù)計(jì)算，消化周期約為9.7個(gè)月;根據(jù)去年月度平均成交面積計(jì)算，消化庫存約需要10.97個(gè)月。
此外，該數(shù)據(jù)還顯示，住宅庫存套數(shù)排名前5位的鎮(zhèn)街依次是黃江、塘廈、鳳崗、石碣、常平;庫存面積排前5位的鎮(zhèn)街依次是黃江、塘廈、石碣、鳳崗、松山湖。
據(jù)了解，黃江鎮(zhèn)在2017年前分屬于臨深片區(qū)，受到開發(fā)商和深圳客的熱捧，開發(fā)量大。在深圳客退潮后，不少樓盤由于定價(jià)過高，成交下滑，受影響明顯。截至去年年底，黃江鎮(zhèn)住宅庫存38.71萬平方米，共3436套，為全市庫存量最高的一個(gè)鎮(zhèn)街。此外，塘廈的住宅庫存量為35.86萬平方米，3113套，鳳崗住宅庫存量為25.05萬平方米，共2150套，均受到住宅限購后，深圳客撤離東莞樓市影響，去庫存緩慢。
記者了解到，深圳客退潮后，曾經(jīng)成交火熱的鳳崗、塘廈、黃江、清溪、樟木頭等有臨近深圳地沿優(yōu)勢的鎮(zhèn)街成交快速下滑，有樓盤為快速走貨，或定價(jià)低于區(qū)域價(jià)格5000元/平方米，或加推樓盤降價(jià)近3000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士介紹，在東莞樓市調(diào)控政策不變的情況下，預(yù)計(jì)今年臨深幾個(gè)鎮(zhèn)街房價(jià)或仍將繼續(xù)松動。
最多
90~110平方米洋房庫存最多
從庫存的物業(yè)類型來看，去年起市場回歸剛需，供應(yīng)產(chǎn)品也以剛需戶型為主，目前90~110平方米戶型的庫存量較大。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從2017年12月底東莞普通住宅存量各面積區(qū)間分布情況來看，70平方米以下產(chǎn)品存量達(dá)2%，70~90平方米洋房產(chǎn)品占比18%，90~110平方米洋房產(chǎn)品占比41%，占據(jù)目前存量房主導(dǎo)，而110~125平方米洋房占比17%，125~144平方米洋房產(chǎn)品占比14%，144~180平方米洋房占比5%，180平方米以上占比4%。
從物業(yè)類型來看，截至去年底，東莞洋房可售套數(shù)為35509套，可售存量面積為398.18萬平方米，別墅可售存量面積為113.63萬平方米，公寓(包括住宅公寓和商業(yè)公寓)74.3657萬平方米，按照過去一年的住宅消化量來計(jì)算，當(dāng)前洋房存量消化周期僅約為9個(gè)月，別墅當(dāng)前存量消化周期約為29個(gè)月，公寓的消化周期為9個(gè)月，其中別墅由于高首付及限簽影響，庫存積壓嚴(yán)重，處于嚴(yán)重供過于求，其他物業(yè)供需平衡。
最少
房價(jià)最高和最低鎮(zhèn)街庫存量最少
有意思的是，住宅庫存量最少的兩鎮(zhèn)街房價(jià)在東莞所有鎮(zhèn)街中處于最高和最低兩個(gè)極端。
據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，長安住宅庫存量只有0.86萬平方米，共66套，謝崗庫存量為0.08萬平方米，庫存僅有7套住宅，是目前東莞庫存量最少的兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。據(jù)了解，長安鎮(zhèn)由于嚴(yán)格控制商住地供應(yīng)，歷年來新開樓盤極少，但同時(shí)受到其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)影響，房價(jià)一直處于高位水平，本地購房者消費(fèi)力也較強(qiáng);而謝崗鎮(zhèn)同樣幾年來沒有新增商品住宅供應(yīng)，庫存極少，據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜介紹，今年謝崗將有一個(gè)樓盤星匯翠峰開盤，推出3.23萬平方米別墅產(chǎn)品。
兩鎮(zhèn)區(qū)處于東莞樓市房價(jià)的兩極，其中，去年長安洋房成交均價(jià)為30475元/平方米，全市最高。謝崗成交均價(jià)為3287元/平方米，由于沒有新盤入市，成交均價(jià)為舊盤補(bǔ)簽，成交均價(jià)處于全市最低水平。
